【正文】 無法控制期房的工期及質(zhì)量，風險較大。成都市通常按 70%的標準執(zhí)行。 當然，有的人財富積累雄厚，經(jīng)濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好?些或更大一些的住房。 物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關系等許多方面進行分 類。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅 直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務，適應性強。 何為物管維修基金 物管維修基金是房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生 損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標準的制定 物價部門實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準；實行經(jīng)營者定價的 物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。 1 物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權利和義務 在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應共同遵守，明確各自的權利和義務。因此，管理費用的開支成為業(yè)主最為關心的問題。只有國家法律承認的專業(yè)會 計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權利。 絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財務報表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財務制度監(jiān)督公開化的透明程度。 C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預算提供參考依據(jù)。對于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費決算，或者是當年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應該作為下年度預算費用開支額的一部分經(jīng)費來源，同時，也可以要求管理公司適當調(diào)低下年度管理費 收費標準，這樣就可以減輕用戶下年度成本費用負擔，減少現(xiàn)金流出。因此，當業(yè)主以個人身份查賬時，管理公司有權拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。 物業(yè)管理公司的權利和義務 根據(jù)權利和義務對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權利即為對方（業(yè)主）的義務，其義務則是對方享有的權利。 物業(yè)管理費是否應當明碼標價 物業(yè)管理費必須實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。實行政府定價或者政府指導價的物業(yè)管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門 根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。物業(yè)所有權和經(jīng)營權是一致的。這類公司人員少、素質(zhì)高。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權的物業(yè)管理企業(yè)。 從貸款的利率來看，公積金的利息負擔要比按揭貸款少。 對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。 更為重要的是，由于目前的房 價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。 首期付款額的選擇 依據(jù)中央銀行 1998 年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中“借款人應以不低于所購住房全部價款的 20%作為購房的首期付款”的規(guī)定。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。它是產(chǎn)權登記發(fā)證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)的權證發(fā)放到所有權人手中。它是對已申請產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀， 丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。有時房 屋處分權也與所有權分離。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產(chǎn)）類和社團類、社團產(chǎn)（社會團體所投資建造或購買的房產(chǎn)）。 第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造合伙購買的房產(chǎn)，有中外合資、中 外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。部分產(chǎn)權是指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權。自管產(chǎn)包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民 所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。所以購房者買的房子所有權不只有 70 年。買現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗單看房子質(zhì)量是否合格。同時，還應注意營企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，若未經(jīng)年檢則為無效。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。 鋼筋混凝土結(jié)構 ——房屋的主要承重結(jié)構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。而對于 “均價 ”，有的開發(fā)上市選中了項目中最低的樓的均價，代之以整體均價。但是，均價不是簡單的算術平均值。 成都由于日照的關系通常樓距是樓高的 1 倍，才能滿足通風采光達到優(yōu)良的標準。 1 如何看清樓房間距 對購樓者來說，房屋間距要大些，居住得要舒適些。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 這些指標的計算關系是：建筑面積 =有效面積 +結(jié)構面積。 ◆廚房 kitchen 供居住者進行炊事活動的空間。目前普遍采用計算機繪制的效果圖，其特點是透視 效果真實。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應配置家具的尺寸和空間位置。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 什么是住宅的進深、開間 什么是住宅的進深？ 住宅的進深，在建筑上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。 什么是花園式住宅？ 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 ★小康住房 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀 初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 ★安居房 安居房是指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬經(jīng)濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本 ,由政府補貼的非營利性住房。它不同于長期以來在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅 。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 房地產(chǎn)基礎 學習 資料 一、 住宅的基礎知識： 住宅、住宅小區(qū)的概念 住宅 住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設施的房子。 什么是框架結(jié)構住宅？ 框架結(jié)構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較 按經(jīng)濟形態(tài)劃分的 9類住宅 ★商品房 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通 商品房。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。國際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù) 1725 層，最高度達 75