【正文】 造或已建造竣工，但不能前往查看，這時(shí)人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。 怎樣看住宅建筑的立面圖？ 住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示 的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，屋頂?shù)男问?，陽臺(tái)位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計(jì)形式，材料及施工方法等。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時(shí)使用。 住宅的套型是指什么 住宅的套型 “套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。其中臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。 ◆衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。住宅戶型可用三種方法來劃分。有效面積 =居住面積 +輔助面積。 （ 3） 、套內(nèi)建筑面積 系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套 內(nèi)墻體面積 ? （ 6） 、陽臺(tái)建筑面積 系指陽臺(tái)地面底板外沿水平面的投影。 （ 10） 、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)之積。到底怎樣的間距才合理呢？有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的 0． 7 倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為 0． 5 倍。 個(gè)別情況下，間距雖窄，但若有出風(fēng)處，這種情況會(huì)產(chǎn)生巷道風(fēng)， 即使巷子很長，也是很涼快的。 1 多層和高層各有什么特點(diǎn) 一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。從目前市場上看，起價(jià)為頂層樓的價(jià)格，一樓價(jià) 為起價(jià)加 5%，二樓價(jià)加 15%，三樓價(jià)加 25%，四樓價(jià)加 20%，五樓價(jià)加10%。一個(gè)樓盤在推向市場時(shí)，是通過均價(jià)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位的，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。 目前的樓盤層出不窮，市場競爭白熱化，而為了吸引購房者，一些開發(fā)商在推廣項(xiàng)目時(shí)就暗下手腳，使樓盤價(jià)格成為一個(gè) “朦朧 ”的問題。但是，還值得項(xiàng)新的 時(shí)，低均價(jià)的樓社區(qū)中至少有一棟，購房者如果占有先機(jī)，還是有機(jī)會(huì)買到的。 結(jié)構(gòu) ——即建筑結(jié)構(gòu)，通俗地講，建筑結(jié)構(gòu)是整棟建筑的空間結(jié)構(gòu)，它不僅包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)分布，還 與使用的主要材料密切相關(guān)。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。 （ 7）、 低層 VS 小高層 VS 高層 低層：低層房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 13 層建筑物，如平房、別墅等。 小高層： 人們一般 把 8層至 1 13 層的建筑稱為 “ 小高層 ” 。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照的時(shí)候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時(shí)的企業(yè)還未正式成立。 四、查看《國有土地使用證》 依據(jù)我國法律，只有經(jīng)過出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開發(fā)。 六、查看《商品房預(yù)售許可證》 無論是銷售現(xiàn)房還是預(yù)售期房，都應(yīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷售和預(yù)售，否則其銷售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。既然土地使用權(quán)只有 70年，那么所買的房子 其所有權(quán)也只有 70 年呢？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 集資建房的產(chǎn)權(quán)如何確定 對(duì)于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況： 1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個(gè)人按照建造費(fèi)用集資且單價(jià)高于當(dāng)年房改成本價(jià)的，所購住房執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。 2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。 3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán) 人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支購建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購建的房產(chǎn)。 第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國 公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。 第四大類是聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的 單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第八大類是其他產(chǎn)。 不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。 行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋 的所有權(quán)。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋 的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。 （ 3）產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。 三、價(jià)格與付款： 現(xiàn)行的三種商品房計(jì)價(jià)方式 據(jù) 2020 年６月１日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，有三種商品房銷售的計(jì)價(jià)方式供當(dāng)事人選擇：按套單位計(jì)價(jià)、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但對(duì)購房者來說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金有限的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)購房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。即購房款是 10萬元，個(gè)人首付 2萬元；但按 80%貸 款對(duì)個(gè)人限制及程序相對(duì)復(fù)雜。 因?yàn)槊總€(gè)人的財(cái)富積累不一樣， 對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收入增長的預(yù)期不一樣，消費(fèi)偏好和投資偏好不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力的申請，對(duì)一般工薪階層來說，需要根據(jù)自己的實(shí)際情況出發(fā)通常。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸 款利息極低，甚至低于定期存款利息。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì) 資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。 從申請貸款的資格來看 ,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請。 四、物業(yè)管理 ： 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必 須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。這類公司人員適中精干。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。 二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。 何為物業(yè)管理委員會(huì) 物業(yè)管理委員會(huì)又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。一般來講，物業(yè)入住率達(dá)到 30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些部分組成 物業(yè)管理費(fèi)主要由一下部分構(gòu)成： （ 1） 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； （ 2） 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； （ 3） 、綠化管理費(fèi)； （ 4） 、清潔衛(wèi)生費(fèi)； （ 5） 、保安費(fèi)； （ 6） 、辦公費(fèi)； （ 7） 、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； （ 8） 、法定稅費(fèi)。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為 6 個(gè)月）向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護(hù)；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對(duì)本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項(xiàng)公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。 1 業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎 物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費(fèi)用總額的一定比例提取的。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。 業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì) 計(jì)師事務(wù)所檢查；二是提請業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所檢查。由于各種原 因的綜合影響，年度管理費(fèi)決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。可見，做好對(duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出監(jiān)督，對(duì)用戶的切身利益有較大保障作用。 C、建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。