【正文】 價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。對于居民住房消費影響最 大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。 第二章 建筑學基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑物的分類 一、建筑物的用途分類及特點 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房 屋。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。 其它 由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。 （ 3）常用水泥的技術(shù)特性 ? 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 ? 細度：指水泥顆粒的粗細程度。標準稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標準規(guī)定的稠度。 按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。 ? 變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預應(yīng)力筋使用。 木材 （ 1）木 材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。 ? 魚鱗云杉：又名白松。主要用于檁條、地板、木樁等。主要用于制作模板及細木裝飾等。 原木是指伐 倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施 工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。黏土磚的尺寸為： 240mm 115 mm 53 mm。 （ 2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。吸水率一般允許在 8%— 10%的范圍內(nèi)。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲， 色澤均勻一致。 基礎(chǔ)： 位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。 （ 3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 18 頁 柱。 （ 4）樓梯：是指樓層間垂直交通信道。有的門兼有采光、通風的作用。 按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。 條形基礎(chǔ) ：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ) ? 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。 ? 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。但自重大，運輸和吊裝比較困難?；A(chǔ)的埋置要有一個適當?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進度。如粘性土含水量增加則強度降低；當?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。 墻體 （ 1）墻體的分類： 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。 對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、 3/4 磚墻、 1 磚墻、 2 磚墻等。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 ? 鋼筋磚過梁：鋼 筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。 地面與樓板 （ 1）地面： 是指建筑物底層的地坪。 ? 面層：是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ?、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學作用的地面與樓面表層。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等 ? 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。 ? 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板 ：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度 大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 18 頁 洞或設(shè)置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。主梁可以由柱和墻來支撐。它的構(gòu)造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種： 實心平板 ： 實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。 空心板 ：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。 ? 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。 按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 18 頁 門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。 彈簧門 ：是平開門的一種。 推拉門： 門的開啟方式是 左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。夾板門扇構(gòu)造簡單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。 樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。 ? 單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。 （ 2）樓梯的組成： 樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。 ? 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。 ? 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。 ? 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。 （ 2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。 第三節(jié) 房屋面積計算 一、房屋面積的分類 實用面積（凈面積）： 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。 1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 穿過建筑物的信道、住宅的首層平臺、層高在 米以內(nèi)的設(shè)備層。 地下人防、支線、人防信道、人防信道端頭為豎 向爬梯設(shè)置的安全出入口。 第三節(jié) 挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的問題 一、價格 購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應(yīng)來取決買與不買。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。 使用面積。 購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時， 一定要在 對使用功能分析的基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟分析，基本方法是： 總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其它功能因面積變小而導致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。 四交通 評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。 五、房型 隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。 良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。 層次：選擇層次要考慮以下幾個因素： 1） 遮擋及采光情況 2） 生活的便利程度 3） 環(huán)境要求 4） 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況 5） 住宅樓的總層數(shù) 一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的 1/3 以上， 2/3 以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與 南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工和使用。購房者應(yīng)認真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。這一切只 有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時間、開發(fā)的項目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會考慮購買該公司的商品房。購房者會到該公司 已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。 申辦個人購房抵押貸款應(yīng)具備的條件。 按揭貸款手續(xù)流程及相關(guān)費用。貸款最高額度為 10 萬元，同時不得超過所購房產(chǎn)合同價格的 80%。 第五節(jié) 住宅的三維空間如何規(guī)定 無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和 測量。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。 住宅的層高和凈高 ：住宅的高度可以用“米“或“層“來計算，每一層的高度稱為層高。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高 =層高 樓板厚度。 潔 污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那幺衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。 廚房：廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽臺。公共衛(wèi)生間設(shè)計的趨勢為浴與廁相分離。好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。 儲藏間：儲藏間可不對外采