【正文】 七、采光、通風與層高 采光可分為直接采光與間接采 光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。住房最好不要選在工 廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。在此過程中若有疑問應及時向有關(guān)專業(yè)主管部門進行咨詢并尋求指導。 十一、開發(fā)商實力 在購買房產(chǎn)，消費者會認準信譽好的開發(fā)商，認準品牌。一般會先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負責。 個人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿 18 周歲的公民。（ 2）公積金貸款最長期限為 15 年。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 臥室：臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。廚房應與餐廳密切聯(lián)系，直 接對外采光通風。即推門進去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。衛(wèi)生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 米。廳宜做成長方形，其寬度不應小于 米（條件較好的應該考慮 米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于 2。 住宅的凈高： 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 12% 35% 12 個月 *貸款年數(shù)。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者 (開發(fā)商 )和購買者 完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務活動。 C 考察已開發(fā)的住宅區(qū)。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實地考察一番。因此，一棟建 成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個標志。 八、居住環(huán)境 居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優(yōu)避劣。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 18 頁 一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務設施、配套都有很齊全，且交 通便捷。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計量標準。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟承受能力問題。 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。 1兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 18 頁 影面積的一半計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過 米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。 建筑物外墻為預制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。 ? 坡屋頂：屋面坡度較大，在 10%以上。 屋頂 （ 1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。 ? 板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。平臺的深度應使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。 按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應室外氣候的變化。 常見的門扇有下列幾種： 鑲板門扇： 是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。 轉(zhuǎn)門： 由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。 平開門 ：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應用最廣泛的一種。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。 作為圍護結(jié)構(gòu)的一部分，窗應有適當?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。 無梁樓板： 其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設主梁和次梁。 鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預制兩種。 地面的種類： ? 整體地面：其面層是一個整體。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。 ? 磚墻的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。 按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。 ? 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應根據(jù)上述條件決定基礎埋深外，還應考慮新建房 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 18 頁 屋基礎對舊有建筑的影響。 （ 2）基礎的埋置深度 ：由室外設計地面到基礎底面的距離 稱為基礎的埋置深度。 樁基礎： 當建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采 用淺埋基礎不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。一般用鋼筋混凝土制作。 基礎 （ 1）基礎的類型 按使用的材料分為：灰土基礎、磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。 （ 3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。 （ 1）黏土磚的種類： ? 標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。石子為粗骨料，砂為細骨料。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 18 頁 （ 3）木材的類別 為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。 ? 落葉 松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。 冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預應力鋼材。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主 要與水泥標號、礦物組成和細度有關(guān)。常用水泥編號例如： 32 42 52 625等。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。 增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設及生活 配套設施建設等內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性 。 市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 18 頁 使用權(quán)： 指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 土地所有權(quán)可分為 ：國有土地和集體土地兩類。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。 ? 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。 ? 教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。 四、房產(chǎn)的分類 住宅建筑物： 可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 一、房地產(chǎn)市場的概念 狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地 方或場所。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。 供求關(guān)系狀況：商品房供應量與 本市年度預計購買量的比值。 生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。 連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 18 頁 （ 6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測 消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。 二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或 螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。 （ 2）建筑用鋼筋的應用 ? Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。 杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度 5M 以上，梢直徑 60mm以上。 ? 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設計的主要依據(jù)。 ? 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為 190 mm 190 mm 90 mm，每立方米約重 1100 Kg?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒觥? （ 2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。 按受力性能可分為：剛性基礎