【正文】 C、建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。由于各種原 因的綜合影響，年度管理費(fèi)決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護(hù)；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對(duì)本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項(xiàng)公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些部分組成 物業(yè)管理費(fèi)主要由一下部分構(gòu)成： （ 1） 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； （ 2） 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； （ 3） 、綠化管理費(fèi)； （ 4） 、清潔衛(wèi)生費(fèi)； （ 5） 、保安費(fèi)； （ 6） 、辦公費(fèi)； （ 7） 、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； （ 8） 、法定稅費(fèi)。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 何為物業(yè)管理委員會(huì) 物業(yè)管理委員會(huì)又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。 二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。這類公司人員適中精干。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。 從申請(qǐng)貸款的資格來看 ,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請(qǐng)。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸 款利息極低，甚至低于定期存款利息。 因?yàn)槊總€(gè)人的財(cái)富積累不一樣， 對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期不一樣，消費(fèi)偏好和投資偏好不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。同時(shí)購房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。 第八大類是其他產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國 公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。 2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。既然土地使用權(quán)只有 70年，那么所買的房子 其所有權(quán)也只有 70 年呢？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 四、查看《國有土地使用證》 依據(jù)我國法律，只有經(jīng)過出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開發(fā)。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。 小高層： 人們一般 把 8層至 1 13 層的建筑稱為 “ 小高層 ” 。 復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。 結(jié)構(gòu) ——即建筑結(jié)構(gòu)，通俗地講，建筑結(jié)構(gòu)是整棟建筑的空間結(jié)構(gòu)，它不僅包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)分布，還 與使用的主要材料密切相關(guān)。 目前的樓盤層出不窮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，而為了吸引購房者，一些開發(fā)商在推廣項(xiàng)目時(shí)就暗下手腳，使樓盤價(jià)格成為一個(gè) “朦朧 ”的問題。從目前市場(chǎng)上看，起價(jià)為頂層樓的價(jià)格，一樓價(jià) 為起價(jià)加 5%，二樓價(jià)加 15%，三樓價(jià)加 25%，四樓價(jià)加 20%，五樓價(jià)加10%。 個(gè)別情況下，間距雖窄，但若有出風(fēng)處，這種情況會(huì)產(chǎn)生巷道風(fēng)， 即使巷子很長(zhǎng)，也是很涼快的。 （ 10） 、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)之積。 （ 3） 、套內(nèi)建筑面積 系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。住宅戶型可用三種方法來劃分。其中臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時(shí)使用。人們?cè)谫徺I或選擇住房時(shí)往往出現(xiàn)這種情況，即欲購買的住房還沒竣工，甚至還沒有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時(shí)人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。目前，國內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。其特點(diǎn)是其中一層層高在 米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在 米之間，客廳為共享式。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出 資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。 住宅小區(qū) 一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。 ★經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。單元式住宅的基本特點(diǎn)：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。 優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示 一定的立體感。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。 什么是住宅的戶型 要了解什么是住宅的戶型，首先應(yīng)知道什么是住戶。 1 商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 商品房銷售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的呢？根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》的規(guī)定， 商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1） 、商品房的銷售面積 ——— 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 （ 7） 、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 系指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。如前排房屋的高度為 20 米，那么后排房屋距離 前排房屋要有 14 米才符合要求。 高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。住宅小區(qū)中每棟樓的位置、朝向、景觀等都存在差異，這些因素可以指定出一個(gè)系數(shù)。專家認(rèn)為，多層樓盤 4 層或 5 層接近 “均價(jià) ”戶型，高層在 6 層到 8層；其戶型位置多為東、西向；如果是一層二戶的多層樓盤，單位面積最高價(jià)與 “均價(jià) ”要相差 5%——8%，高層要相差 15%——20%。 目前，鋼結(jié)構(gòu)住宅正在逐漸發(fā)展，由于在抗震、穩(wěn)固、質(zhì)量、保溫等性能上有優(yōu)點(diǎn)，鋼結(jié)構(gòu)住宅正受到市場(chǎng)青睞。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：多層房屋指高于 10 米、 低于或等于 24 米的建筑物。若是開發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托 書》及該機(jī)構(gòu)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。 五證二書是指什么 商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù) (銷 )售許可證。 2）對(duì)于單位參與住宅合作社建房，單位再以當(dāng)年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。其中直管產(chǎn)又分中央級(jí)公產(chǎn)、市級(jí)公產(chǎn)、區(qū)（縣）級(jí)公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。 第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。 ▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。 辦理產(chǎn)權(quán)證的五個(gè)程序 房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。 具體采取何種方式，由購房者與開發(fā)商協(xié)商。對(duì)于購置期房來說，由丁房款已全部交到開發(fā)商手中，購房者