【正文】 承兌銀行成為主債務(wù)人，而付款人則成為第二債務(wù)人。支票分為普通支票、現(xiàn)金支票、轉(zhuǎn)帳支票 3種。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專稅種。 產(chǎn)權(quán)知識(shí) ? 簽訂購房合同時(shí)：印花稅 ? 簽訂購房合同時(shí)，買賣雙方均需要繳納印花稅。 ? 收益權(quán) ? 房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。即： ? 實(shí)用率 =套內(nèi)建筑面積 247。 建筑面積的測(cè)算原則 ? 實(shí)用面積 ? 是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 建筑面積的測(cè)算原則 ? 套內(nèi)墻體面積 ? 套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： ? (1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)人內(nèi)墻體面積。 ? (12)獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 ? (4)房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。 ? (2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 ? (16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算。 ? (8)原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在 2． 20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 ? (3)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 ? “五證”中最重要的是 《 國有土地使用證 》 和 《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 ，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí) ? 商品房現(xiàn)售條件 (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 ? 預(yù)售合同 ? 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 ?商品房預(yù)售條件 ? (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 知識(shí)點(diǎn)十：建筑配套與建筑材料 ?房地產(chǎn)市場(chǎng) ?房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ?房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 總用地面積 100％ 知識(shí)點(diǎn)九：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?綠地率 ? 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。目前一般商品房的層高都在 2． 8米～ 3． 0米居多。 (2)面積使用率不高，存在灰色空間。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 ? (2)戶型格局不宜改造。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)通常可以做到大空間住宅布局，此時(shí)，房問的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。 ? 外飄窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。如有孩子，也可有獨(dú)自的小天地。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。 ? 躍層住宅 ? 躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 小區(qū)內(nèi)占地面積 (公頃 )。 ? 配建設(shè)施 ? 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。 ? 開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。 知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類型 ? 智能化小區(qū) 所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 監(jiān)理公司 ?對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。 資質(zhì)五級(jí)企業(yè) 自有流動(dòng)資金不低于 100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。 (2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 5人。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％，優(yōu)良率達(dá) 20％以上。 ? 對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開工證 》 和 《 銷售許可證 》 等相關(guān)證書。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算 (通常在土地出讓合同中有明確約定 )。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用年限 ? 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。 ? (3)土地使用權(quán)的劃撥。同樣，消費(fèi)者購買商品房后，對(duì)該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。 ? 房地產(chǎn) ? 也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利 (所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等 )。 知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 ?房地產(chǎn)業(yè) ?是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。 ? 必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。 ? 宗 地： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 ? 另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè) (1)自有流動(dòng)資金 1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。 (3)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) ? 承建商 即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。 ? 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。 ?經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購買。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。 ? 安居房 是指實(shí)施國家“安居 (或康居 )工程”而建設(shè)的住房 (屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類 )。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。 ? 高層住宅： 是指層數(shù)在 16層以上的住宅。 知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度 ? 住宅用地： 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 (含宅間綠地和宅問小路等 )的總稱。 ? 公共活動(dòng)中心 ? 是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 知識(shí)點(diǎn)七： 建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語 ? 單元式住宅： 又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營造出溫馨的家庭氣氛，而房價(jià)卻可便宜許多。 知識(shí)點(diǎn)七： 建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語 ? 框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu) ? 框架一剪力墻結(jié)構(gòu) ? 框架一剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同