房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn)-免費閱讀
【正文】 37 補(bǔ)充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則》在 參考 ： 陜西 09清單計價規(guī)則在 .doc 38 補(bǔ)充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 4. 有關(guān)建筑面積的計算 露臺： 屋頂露臺不計算 。發(fā)包人不得利用強(qiáng)勢地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險。 《 09規(guī)則》修訂為 “ 以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用 ” ，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 ： 地產(chǎn)開發(fā)流程圖 .doc 2. 流程圖解析見下頁 18 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》如 土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可， 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》 :尋找施工單位 《商品房銷售許可證》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設(shè)計 開工建設(shè) 竣工驗收 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 19 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 商 品 房 銷 售 許 可 證 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 20 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 提交文件 開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書 ? 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 26 選址研究向 規(guī)劃管理部門 申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取 規(guī)劃要點通知書 ，編制 項目建議書向 計委 申報 立項報告計委 函至 規(guī)劃局規(guī)劃局 會簽返 計委計委 下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽開發(fā)商進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制 可研報告計委、建委、規(guī)委 及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復(fù)，兩委會簽，即 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù) ；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作需要提交文件為 : 項目建議書 可行性研究報告 開發(fā)商 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 向政府提交文件 開發(fā)商 取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán) 項目建議書 可行性研究報告 涉及部門分別為 : 計委 規(guī)劃局 建委 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 27 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 向政府提交文件 開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使用權(quán) 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件 2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件 上一步： 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局 發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到 土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到 區(qū)地政科結(jié)果報 市房地局 結(jié)果報 市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條件， 測繪院 規(guī)劃局 辦理 據(jù)此到地政部門辦理 用地批準(zhǔn)書 ,釘樁，成果給設(shè)計人 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 評估項目建設(shè)用地地價凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得 土地使用證地款交清前:先頒發(fā) 《臨時國有土地使用證》二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 28 上一步： 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局 發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到 土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到 區(qū)地政科結(jié)果報 市房地局 結(jié)果報 市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條件， 測繪院 規(guī)劃局 辦理 據(jù)此到地政部門辦理 用地批準(zhǔn)書 ,釘樁，成果給設(shè)計人 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 評估項目建設(shè)用地地價凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款取得 土地使用證地款交清前:先頒發(fā) 《臨時國有土地使用證》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 : 需準(zhǔn)備文件如下： 1. 立項批復(fù) 2. 建設(shè)項目規(guī)劃審批表 3. 市政府征地批復(fù) 4. 用地釘樁成果 5. 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 6. 審定設(shè)計方案通知書 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 辦理《國有土地使用證》 : 需準(zhǔn)備文件如下： 1. 立項批復(fù) 2. 辦理土地出讓手續(xù)申請 3. 審定設(shè)計方案通知書 4. 土地評估報告原件 5. 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章
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