房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及開發(fā)流程知識(shí)培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-06 21:46本頁面
【正文】 銷售（預(yù)售）許可證》 : 需準(zhǔn)備文件如下： 1. 年度施工計(jì)劃 2. 施工合同 3. 地名辦批復(fù) 4. 物業(yè)管理公約批復(fù) 5. 臨時(shí)國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7. 建筑工程施工許可證 8. 銷售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá) 35%以上的證明材料 9. 銷售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖 10. 市政府征地的批復(fù) 11. 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡(jiǎn)介、價(jià)格表等 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 32 三、開發(fā)流程 總 結(jié) : 計(jì)委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 : 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 : 《項(xiàng)目建議書》、《立項(xiàng)報(bào)告》、《可行性研究報(bào)告》、《設(shè)計(jì)方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 33 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計(jì)價(jià)探討 ? 2. 《 09計(jì)價(jià)規(guī)則》有關(guān)差價(jià)的理解 ? 3. 《 09計(jì)價(jià)規(guī)則》在 ? 34 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計(jì)價(jià)探討 材料預(yù)算價(jià)格 =【 材料原價(jià)（ 1+供銷手續(xù)費(fèi)） +包裝費(fèi) +裝卸運(yùn)輸費(fèi) 】 （ 1+采購保管費(fèi)）－包裝品回收價(jià)值 材料的綜合采購保管費(fèi)率為 %（采購費(fèi)率 1%、保管費(fèi)率為 %） 甲供材料費(fèi)用由甲方承擔(dān)。對(duì)于甲供材的材料費(fèi)用是否計(jì)入清單項(xiàng)目的材料費(fèi)、計(jì)入直接工程費(fèi)，是否作為管理費(fèi)、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)，是否計(jì)算其管理費(fèi)、利潤(rùn)，成為甲乙雙方的爭(zhēng)論點(diǎn)。工程實(shí)踐中，很多甲方要求乙方報(bào)價(jià)時(shí)不考慮甲供材的主材費(fèi)用。 ? 甲供材料是構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料，因此應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目的材料費(fèi)中，作為計(jì)算項(xiàng)目管理費(fèi)、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。 ? 在清單計(jì)價(jià)過程中，甲供材料費(fèi)用和承包商自購材料費(fèi)用一樣，應(yīng)進(jìn)入每個(gè)計(jì)價(jià)環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費(fèi)、稅金）。 ? 竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)在工程總造價(jià)中扣除甲供材料費(fèi)用（根據(jù)材料預(yù)算單價(jià)確定辦法，計(jì)算甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用），并返還業(yè)主。 35 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則》有關(guān)條款的理解 （參照： 陜西省工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則 ） 人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)， 以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用 。 《 09規(guī)則》修訂為 “ 以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用 ” ，就把其列為綜合單價(jià)組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 若施工期內(nèi)材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超出合同約定幅度時(shí)，其超出部分按差價(jià)應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款； 合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價(jià)與實(shí)際價(jià)格之間的全部差價(jià)由發(fā)包人承擔(dān)。 這一規(guī)定帶有對(duì)發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場(chǎng)主體約定單個(gè)清單項(xiàng)目的工程量變動(dòng)超過177。 30%并導(dǎo)致合同總價(jià)變動(dòng)超過177。 1%者，可調(diào)整該清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)或差價(jià)。 采用工程量清單計(jì)價(jià)的工程，對(duì)工程計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)， 發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計(jì)變更引起的工程量變化風(fēng)險(xiǎn)， 承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) 。 投標(biāo)人依據(jù)工程量清單進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，不具有核實(shí)清單工程量的義務(wù)。發(fā)包人不得利用強(qiáng)勢(shì)地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險(xiǎn)。 36 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則》有關(guān)條款的理解 合同約定或政策規(guī)定計(jì)入工程造價(jià)總價(jià)，但不計(jì)入綜合單價(jià)的費(fèi)用。 不得隨意將相關(guān)費(fèi)用納入差價(jià)，只有合同或政策規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用才能按差價(jià)計(jì)價(jià)； 按差價(jià)計(jì)價(jià)的費(fèi)用進(jìn)入工程造價(jià)總價(jià)，不進(jìn)入綜合單價(jià)，有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益； 差價(jià)的實(shí)際發(fā)生一般在施工過程中，對(duì)其計(jì)價(jià)一般在價(jià)款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。 由發(fā)包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用按差價(jià)計(jì)列。差價(jià)不計(jì)入綜合單價(jià)，只計(jì)取規(guī)費(fèi)和稅金。 實(shí)行招標(biāo)的工程，合同約定不得違背招、投標(biāo)文件中關(guān)于工期、造價(jià)、質(zhì)量等方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以 投標(biāo)文件 為準(zhǔn)。 這一規(guī)定帶有很強(qiáng)的針對(duì)性，解決了一些工程在招標(biāo)過程中不認(rèn)真、不嚴(yán)謹(jǐn)，而在確定中標(biāo)人后合同約定時(shí)又扯皮，或者一些招標(biāo)工程在招標(biāo)、合同約定過程中均不夠認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)而在價(jià)款結(jié)算、決算中扯皮的問題，對(duì)發(fā)包人、承包人都具有很強(qiáng)的約束力。 37 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則》在 參考 ： 陜西 09清單計(jì)價(jià)規(guī)則在 .doc 38 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容 ? 4. 有關(guān)建筑面積的計(jì)算 露臺(tái)： 屋頂露臺(tái)不計(jì)算 。層間露臺(tái)計(jì)算 1/2建面； 陽臺(tái)： 無論封閉與否 ，僅計(jì)算 1/2建面； 管道層（設(shè)備技術(shù)夾層）： 不計(jì)算建面 （可理解為人活動(dòng)不到的區(qū)域） ； 坡屋頂 ： ＞ H，不計(jì)建面； ＜ H≤ ，計(jì)算 1/2建面； 米＜ H ，計(jì)算全面積 外墻保溫層 ： 按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計(jì)算建面 ； 公攤系數(shù)與公攤率： （ 公攤系數(shù)＝分?jǐn)偯娣e /套內(nèi)建面 ） ＞ （ 公攤率＝分?jǐn)偯娣e /建筑面積 ） 售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無法準(zhǔn)確算出實(shí)際分?jǐn)偟拿娣e。 參考： 建筑面積計(jì)算規(guī)則 2023 39 Thanks! | 謝謝您的寶貴時(shí)間 | 因?qū)I(yè)能力所限 ， 前述觀點(diǎn)有待各位同仁不吝賜教 ! 40 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1