房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-06 21:46本頁面
【正文】 銷售（預(yù)售）許可證》 : 需準(zhǔn)備文件如下： 1. 年度施工計劃 2. 施工合同 3. 地名辦批復(fù) 4. 物業(yè)管理公約批復(fù) 5. 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7. 建筑工程施工許可證 8. 銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá) 35%以上的證明材料 9. 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖 10. 市政府征地的批復(fù) 11. 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介、價格表等 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 32 三、開發(fā)流程 總 結(jié) : 計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 : 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 : 《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設(shè)計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 33 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計價探討 ? 2. 《 09計價規(guī)則》有關(guān)差價的理解 ? 3. 《 09計價規(guī)則》在 ? 34 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計價探討 材料預(yù)算價格 =【 材料原價（ 1+供銷手續(xù)費） +包裝費 +裝卸運輸費 】 （ 1+采購保管費）－包裝品回收價值 材料的綜合采購保管費率為 %（采購費率 1%、保管費率為 %） 甲供材料費用由甲方承擔(dān)。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風(fēng)險的計費基礎(chǔ)，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。 ? 甲供材料是構(gòu)成工程實體的主要材料，因此應(yīng)計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風(fēng)險的基礎(chǔ)。 ? 在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應(yīng)進(jìn)入每個計價環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費、稅金）。 ? 竣工結(jié)算時，應(yīng)在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據(jù)材料預(yù)算單價確定辦法，計算甲方應(yīng)承擔(dān)的費用），并返還業(yè)主。 35 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則》有關(guān)條款的理解 （參照： 陜西省工程量清單計價規(guī)則 ） 人工、材料、機械使用費和企業(yè)管理費、利潤， 以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用 。 《 09規(guī)則》修訂為 “ 以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用 ” ，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 若施工期內(nèi)材料、設(shè)備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應(yīng)調(diào)整工程價款； 合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由發(fā)包人承擔(dān)。 這一規(guī)定帶有對發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場主體約定單個清單項目的工程量變動超過177。 30%并導(dǎo)致合同總價變動超過177。 1%者，可調(diào)整該清單項目的綜合單價或差價。 采用工程量清單計價的工程，對工程計價風(fēng)險實行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)， 發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計變更引起的工程量變化風(fēng)險， 承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報價的風(fēng)險 。 投標(biāo)人依據(jù)工程量清單進(jìn)行投標(biāo)報價，不具有核實清單工程量的義務(wù)。發(fā)包人不得利用強勢地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險。 36 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則》有關(guān)條款的理解 合同約定或政策規(guī)定計入工程造價總價，但不計入綜合單價的費用。 不得隨意將相關(guān)費用納入差價，只有合同或政策規(guī)定的相關(guān)費用才能按差價計價； 按差價計價的費用進(jìn)入工程造價總價，不進(jìn)入綜合單價，有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益； 差價的實際發(fā)生一般在施工過程中，對其計價一般在價款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。 由發(fā)包人承擔(dān)的風(fēng)險費用按差價計列。差價不計入綜合單價，只計取規(guī)費和稅金。 實行招標(biāo)的工程，合同約定不得違背招、投標(biāo)文件中關(guān)于工期、造價、質(zhì)量等方面的實質(zhì)性內(nèi)容。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以 投標(biāo)文件 為準(zhǔn)。 這一規(guī)定帶有很強的針對性，解決了一些工程在招標(biāo)過程中不認(rèn)真、不嚴(yán)謹(jǐn)，而在確定中標(biāo)人后合同約定時又扯皮，或者一些招標(biāo)工程在招標(biāo)、合同約定過程中均不夠認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)而在價款結(jié)算、決算中扯皮的問題，對發(fā)包人、承包人都具有很強的約束力。 37 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則》在 參考 ： 陜西 09清單計價規(guī)則在 .doc 38 補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 4. 有關(guān)建筑面積的計算 露臺： 屋頂露臺不計算 。層間露臺計算 1/2建面； 陽臺： 無論封閉與否 ，僅計算 1/2建面； 管道層（設(shè)備技術(shù)夾層）： 不計算建面 （可理解為人活動不到的區(qū)域） ； 坡屋頂 ： ＞ H，不計建面； ＜ H≤ ，計算 1/2建面； 米＜ H ，計算全面積 外墻保溫層 ： 按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計算建面 ； 公攤系數(shù)與公攤率： （ 公攤系數(shù)＝分?jǐn)偯娣e /套內(nèi)建面 ） ＞ （ 公攤率＝分?jǐn)偯娣e /建筑面積 ） 售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無法準(zhǔn)確算出實際分?jǐn)偟拿娣e。 參考： 建筑面積計算規(guī)則 2023 39 Thanks! | 謝謝您的寶貴時間 | 因?qū)I(yè)能力所限 ， 前述觀點有待各位同仁不吝賜教 ! 40 演講完畢，謝謝觀看！
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