房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及開(kāi)發(fā)流程知識(shí)培訓(xùn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 ） 6. 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單 7. 建筑面積與用途說(shuō)明書(shū) 8. 加蓋工商部門(mén)備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9. 《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》或原用地單位的《國(guó)有 10. 土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國(guó)有土地權(quán)屬 11. 來(lái)源證明文件（原件） 10. 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償 11. 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 11. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)等 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 29 三、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 上一步: 畫(huà)樁位給釘樁條件， 規(guī)劃局辦理 據(jù)此到地政部門(mén)辦理 用地批準(zhǔn)書(shū) ,測(cè)繪院釘樁，成果給 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)設(shè)計(jì)人申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶(hù)口并抄戶(hù)口,交納地價(jià)款,取得 土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢(xún)意見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn) 地政部門(mén) 審查安置方案、安置房規(guī)劃局 審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā) 拆遷許可證委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置到 規(guī)劃局 領(lǐng) 設(shè)計(jì)方案送審書(shū) 場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)規(guī)劃局 審方案提出意見(jiàn)1 .到 園木局 申請(qǐng)伐樹(shù)許可證修改后送 規(guī)委 審圖 2 .了解線(xiàn)路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線(xiàn)方案3 .煤氣、道路、上下水改路由規(guī)委 召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì) 4 .到 供電局 業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，出市政會(huì)議紀(jì)要 做正式 供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 15 2. 建筑術(shù)語(yǔ) （二） 相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) ? 低層建筑 ? 多層建筑 ? 小高層建筑（非規(guī)范性） ? 高層建筑 高度小于或等于 10米的建筑。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 (如深圳、東莞地下車(chē)庫(kù)、地下建筑、首層架空層不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)建設(shè) ) 建筑面積密度（容積率）： 容積率＝各類(lèi)建筑的建筑面積（地上） /規(guī)劃用地面積 用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 通過(guò) 房產(chǎn) 、地產(chǎn)的交易 ， 依據(jù)《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》第 32～ 39條規(guī)定 ，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開(kāi)發(fā)用地。 城中村改造所需資金量巨大。 原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開(kāi)工建設(shè)，只有這樣才能改變過(guò)去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進(jìn)行。 1978年 6月，中共中央、國(guó)務(wù)院正式宣布將實(shí)行住宅商品化政策。 在集體土 地上建造的房屋售價(jià)是商品房?jī)r(jià)格的 1/5~1/3,無(wú)產(chǎn)權(quán)，國(guó)家征回土地時(shí)，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)大。 （一） 中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度 全部土地都為 社會(huì)主義公有制 全民所有制（國(guó)有土地） 集體所有制（集體土地） 1 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó) 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓 (土地一級(jí)市場(chǎng) )由國(guó)家壟斷。 1982年實(shí)行政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的 33%的“三三制”售房。 為確保村民按時(shí)回遷，對(duì)已取得方案批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開(kāi)工建設(shè)安置房。資金問(wèn)題已成為制約改造工作順利進(jìn)行的核心問(wèn)題之一。 9 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) （一） 中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一） 中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級(jí)市場(chǎng) 4. 聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 參考 ： 房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)探討 .doc 依據(jù)《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 （二） 相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 13 2. 建筑術(shù)語(yǔ) （二） 相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) ? 用地紅線(xiàn) ? 道路紅線(xiàn) 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線(xiàn)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。低層居住建筑為一層至三層。 ? 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 ,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于 2的建筑 ,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于 16米。進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 出 施工圖 開(kāi) 節(jié)能證明人 目的 事 向政府提交文件 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目方案滿(mǎn)足市場(chǎng)需要和政府要求 3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 : 需準(zhǔn)備文件如下： 1. 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T(mén)意見(jiàn) 2. 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表 3. 審定設(shè)計(jì)方案 4. 建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙 5. 工程檔案登記證明 6. 按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的 7. 協(xié)議通知書(shū) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 30 三、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 向政府提交文件 開(kāi)發(fā)商 找到符合條件施工隊(duì) ,開(kāi)發(fā)建設(shè) 《建筑工程施工許可證》 項(xiàng)
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