【正文】 購房付款方式 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。實(shí)際上，銀行承兌匯票相當(dāng)于對(duì)銀行開列的遠(yuǎn)期支票。匯票是列明付款人和收款人的雙名票據(jù)，經(jīng)銀行作為第三者承兌后則成為三名票據(jù)。銀行承兌匯票多產(chǎn)生于國際貿(mào)易，一般由進(jìn)口商國內(nèi)銀行開出的信用證預(yù)先授權(quán)。 購房付款方式 ?銀行承兌匯票 ?銀行承兌匯票承兌人是銀行的遠(yuǎn)期匯票?，F(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金，它可以由存款人簽發(fā)用于到銀行為本單位提取現(xiàn)金，也可以簽發(fā)給其他單位和個(gè)人用來辦理結(jié)算或者委托銀行代為支付現(xiàn)金給收款人；轉(zhuǎn)帳支票只能用于轉(zhuǎn)賬，它適用于存款人給同一城市范圍內(nèi)的收款單位劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)，以辦理商品交易、勞務(wù)供應(yīng)、清償債務(wù)和其他往來款項(xiàng)結(jié)算；普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)賬。 購房付款方式 ? 支票： ? 支票是出票人簽發(fā)的，委托辦理存款業(yè)務(wù)的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。 購房付款方式 ? 一次性付款： ? 是指買受人在規(guī)定的期限內(nèi)，一次性向出賣人支付全部購房款并簽訂 《 商品房買賣合同 》 的購買方式。 購房稅費(fèi) ?按揭的含義 ?是指客戶一次性付清一定比例的房款后，由開發(fā)商出面擔(dān)保，并以客戶購買的房產(chǎn)作抵押，其余房款向銀行一次申請(qǐng)，并分若干年月等額向銀行歸本金和利息的方法。 ? 根據(jù)我國 《 契稅暫行條例 》 的規(guī)定，契稅稅率為 3％～ 5％，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況制定。契稅是指房且權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人 (即：征收的一次性稅收。不過不同的地方、不同的單位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環(huán)境中，很多單位都會(huì)給予一定的優(yōu)惠。 l ? 其中，律師費(fèi)不是必要的項(xiàng)目，如果沒有請(qǐng)律師，當(dāng)然就不用交納律師費(fèi)，但公證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)則是必須的。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價(jià)的 0． 5‰交納，即： ? 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅金額 (購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價(jià) ) 稅率 (‰) ? 比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價(jià)總額為 500000元，應(yīng)交納的印花稅為： 500000 0． 5‰=250元。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所有權(quán)。 產(chǎn)權(quán)知識(shí) ? 使用權(quán) ? 房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人 —— 房客來行使。 產(chǎn)權(quán)知識(shí) ? 所有權(quán) ? 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的極 ? 據(jù) 《 中華人民共和國民法通則 》 的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有‘ ? 收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 產(chǎn)權(quán)知識(shí) ? 產(chǎn)權(quán)證書 ? 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門交納相關(guān)稅費(fèi)后，辦理過戶手續(xù)。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 商品房銷售面積 100％ 建筑面積的測算原則 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。 建筑面積的測算原則 ? 實(shí)用率 ? 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積 (也就是套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)面積 )與套 (單元 )建筑面積 (即銷售面積 )的比率。 ? 實(shí)測面積： 是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 ? 面積誤差比 ? 面積誤差比 =(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積 )247。 ? (2)套 (單元 )與共有建筑空問之問的分隔墻以及外墻(包括山墻 )的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。 ? (2)非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。即： ? 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積 ? 套內(nèi)使用面積 ? 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 ? (13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 ? (11)廣場式室外樓梯。 ? (9)屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 ? (7)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 ? (5)頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。 ? (3)房屋之間無上蓋的架空通廊。 建筑面積的測算原則 ?不計(jì)算建筑面積的范圍 ? (1)層高小于 2． 20米的房屋及房屋附屬部位。 ? (4)無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 ? (3)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ． 建筑面積的測算原則 ? 計(jì)算一半建筑面積的范圍 ? (1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。 ? (19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2． 20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。體育館 (場 )看臺(tái)下空問加以利用的，高度在 2． 20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積 (多層按多層計(jì) )。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。 ? (15)屬永久性建筑層高在 2． 20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。 ? (14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 ? (11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 ? (9)挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑面積的測算原則 ? (7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在 2． 20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。 ? (5)樓梯、樓梯問、電梯 (觀光梯 )井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。 ? (4)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。 ? (2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 建筑面積的測算原則 ? 計(jì)算全部建筑面積的范圍 ? (1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。 ? (6)房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 0米以上計(jì)算。 ? (4)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。 ? (2)房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，．且層高 2． 20米 (含 2． 20米，下同 )以上的永久性建筑。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購房人士。 ? “兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件?！?商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤。 商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí) ? 五 證 ? “五證”是指 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》(建設(shè)工程開工證 )、 《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 。 (6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。 (4)已通過竣工驗(yàn)收。 (2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。也就是說，以前常見的“炒樓花”行為被全面禁止了。 ? 預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓 ? 2023年 4月 30日，為了抑制房價(jià)，國家七部委聯(lián)合出臺(tái)了 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明 《 商品房預(yù)售許可證 》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí) ? 《 商品房預(yù)售許可證 》 ? 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 ? (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí) ?商品房預(yù)售 ：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 ?房地產(chǎn)三級(jí)市場 是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場。 商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí) ?房地產(chǎn)二級(jí)市場： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。 ? 中空玻璃： 是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體 (如加入惰性氣體 )狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音阻熱、密封、安全性能都大大提高。會(huì)所具備的軟硬件條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 ?戶型比： 是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。這里的綠地應(yīng)包括：公