【正文】 儲(chǔ)藏間：儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。 廚房：廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門(mén)更不能正對(duì)臥室房門(mén)。若入戶(hù)為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶(hù)內(nèi)的私密性和滿(mǎn)足使用功能的需要。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高 =層高 樓板厚度。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。貸款最高額度為 10 萬(wàn)元，同時(shí)不得超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)合同價(jià)格的 80%。 申辦個(gè)人購(gòu)房抵押貸款應(yīng)具備的條件。購(gòu)房者會(huì)到該公司 已開(kāi)發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真查看《質(zhì)檢合格證書(shū)》，并查清該證是否是所購(gòu)住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門(mén)，內(nèi)容中是否有特殊說(shuō)明。住房周?chē)沫h(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類(lèi)。 層次：選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素： 1） 遮擋及采光情況 2） 生活的便利程度 3） 環(huán)境要求 4） 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況 5） 住宅樓的總層數(shù) 一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的 1/3 以上， 2/3 以下為較好的層次，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽(tīng)偏好有關(guān)。各類(lèi)功能空間即有滿(mǎn)足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。 四交通 評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。 使用面積。雖然買(mǎi)樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買(mǎi)樓的錢(qián)早晚是連本帶息還上的，沒(méi)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問(wèn)津的。 地下人防、支線(xiàn)、人防信道、人防信道端頭為豎 向爬梯設(shè)置的安全出入口。 1建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 第三節(jié) 房屋面積計(jì)算 一、房屋面積的分類(lèi) 實(shí)用面積（凈面積）： 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱(chēng)地磚面積。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽(yáng)輻射的影響。 ? 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺(tái)梁上。 ? 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。 （ 2）樓梯的組成： 樓梯是由樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿和扶手等部分組成。 ? 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個(gè)方向直達(dá)樓上。拼版門(mén)扇多用于工業(yè)廠(chǎng)房的大門(mén)。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T(mén)芯板，稱(chēng)為玻璃鑲板門(mén)。轉(zhuǎn)門(mén)對(duì)隔絕室內(nèi)外空氣對(duì)流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門(mén)。 彈簧門(mén) ：是平開(kāi)門(mén)的一種。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 18 頁(yè) 門(mén)的尺寸、位置、開(kāi)啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運(yùn)安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。 ? 窗的類(lèi)型：窗的類(lèi)型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。 空心板 ：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線(xiàn)，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。 ? 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板 ：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度 大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 18 頁(yè) 洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長(zhǎng)。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等 ? 塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。 地面與樓板 （ 1）地面： 是指建筑物底層的地坪。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 對(duì)墻面進(jìn)行裝修的墻稱(chēng)為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱(chēng)為清水墻。 墻體 （ 1）墻體的分類(lèi)： 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻?；A(chǔ)的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進(jìn)度。樁基的作用是將荷載通過(guò)樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過(guò)樁周?chē)哪Σ亮鹘o地基。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿(mǎn)足要求的情況。 按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。 （ 4）樓梯：是指樓層間垂直交通信道。 基礎(chǔ)： 位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。吸水率一般允許在 8%— 10%的范圍內(nèi)。黏土磚的尺寸為： 240mm 115 mm 53 mm。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿(mǎn)骨料間的空隙，作為骨料之間的潤(rùn)滑材料，使混凝土混合物具有適于施 工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。 原木是指伐 倒后經(jīng)修枝，并截成一定長(zhǎng)度的木材。主要用于檁條、地板、木樁等。 木材 （ 1）木 材的種類(lèi)：分為針葉樹(shù)和闊葉樹(shù)兩類(lèi)。 按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級(jí)別。 ? 細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。 （ 3）常用水泥的技術(shù)特性 ? 凝結(jié)時(shí)效性：水泥的凝結(jié)時(shí)間分為初凝與終凝。一般多層工業(yè)廠(chǎng)房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架結(jié)構(gòu)。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱(chēng)為工業(yè)廠(chǎng)房。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最 大的是國(guó)家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。 不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣(mài)等。 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易 都必然是房地合一的交易。 收益權(quán)： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 國(guó)有土地 ：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。 ? 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。 二、地產(chǎn)的概念與分類(lèi) 地產(chǎn)： 即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 土地類(lèi)型： ? 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。這類(lèi)用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。 集體土地 ：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。 處分權(quán)： 決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。 市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。 （ 2）二級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。 房地產(chǎn)消費(fèi) 房地產(chǎn)消費(fèi)的類(lèi)型： 投資型：房地產(chǎn)的 消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高， 對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。包括車(chē)間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。 排架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由屋架和柱組成。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開(kāi)始失去可塑性的時(shí)間。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合 金鋼鋼筋。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。 ? 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。分直接使用原木和加工用原木。 （ 2）混凝土的性能： ? 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。每塊磚干燥時(shí)約重 ，吸水后約為 3 Kg。 （ 4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 （ 5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。埋置深度不超過(guò) 5M 者稱(chēng)為淺基礎(chǔ)，大于 5M 者稱(chēng)為深基礎(chǔ)。 獨(dú)立基礎(chǔ)： 當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式 。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個(gè)條件： ? 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。凡位于房屋四周的墻稱(chēng)為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱(chēng)為山墻。 根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。 （ 3）過(guò)梁與圈梁 過(guò)梁： 其作用是承擔(dān)門(mén)窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。常見(jiàn)的塊料種類(lèi)有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板： 鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板 ：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為 2— 3 米，板厚度約為 70— 80mm。其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。 門(mén)的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。特點(diǎn)是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開(kāi)啟和雙向開(kāi)啟兩種。但構(gòu)造復(fù)雜，造價(jià)較高，不宜大量采用。門(mén)芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。 樓梯 （ 1）樓梯的種類(lèi)： 樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。它只有一個(gè)梯段，中間不設(shè)休息平臺(tái)，因此踏步不宜過(guò)多，不適用于層高較大的房屋。 ? 樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺(tái)梁 裝配式鋼筋混凝土樓梯 的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線(xiàn)面積）： 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。人防信 道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 1有柱車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 1各種變形逢、沉降縫，寬在 30mm 以?xún)?nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積， 高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 寬在 30mm 以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。一般來(lái)說(shuō)，高收入者 ，其購(gòu)買(mǎi)意向在高檔商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。指建筑內(nèi)各類(lèi)可以有效使用空間的凈面積。 最理想的樓盤(pán)是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為 15 至 30 分鐘。 現(xiàn)代住宅的戶(hù)型特點(diǎn)：住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶(hù)型比（各戶(hù)型的數(shù)目比例）。