【正文】 萬匯房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 培訓(xùn)資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱 不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn) 的總稱。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、房地產(chǎn)市場 是指房 產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級(jí)市場又稱土地一級(jí)市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級(jí)市場是由國家壟斷的市場。 (2)二級(jí)房地產(chǎn)市場。又稱 增量房 地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初 次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)移。 (3)三級(jí)房地產(chǎn)市場。又稱 存量房 地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 向其它單位或個(gè)人購買二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場轉(zhuǎn)移。 三級(jí)市場轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi) 賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有 ： (1) 營業(yè)稅：為售價(jià)的 5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交 20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費(fèi)。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的 0 1%。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內(nèi)面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內(nèi)面積 140 平米以上 ?經(jīng)濟(jì)適用房 ：指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。（經(jīng)濟(jì)適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價(jià)低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混： 是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改。不過這種住宅建筑 成本相對較低，多使用在 8 層以下的建筑中。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅： 是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。也就是框架結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ： 主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結(jié)構(gòu) 也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。是現(xiàn)在小高層 住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)： 以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)： 建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。這種結(jié)構(gòu)建造簡 單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。通常用于農(nóng)村的屋舍、廟宇等。 四、住宅類型 一般分類 ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺(tái)設(shè)計(jì)，因此，大平臺(tái)是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強(qiáng)的臥室、書房等。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的 歡迎。 ②復(fù)式住宅： 是在一個(gè)空間里面組合的，不具備兩個(gè)完整的兩層空間。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅 的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。上下兩層均計(jì)算建筑面積。 ③錯(cuò)層住宅： 是將駐外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯(cuò)開。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每 層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 ⑤花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 五、《房地產(chǎn)證》 是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證?！斗康禺a(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土 地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 獨(dú)樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調(diào)都屬于業(yè)主自己。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓。 雙拼： 可以理解為兩棟別墅有一面墻相連接而成，專屬化程度相對低一點(diǎn)。 連排： 可以理解為多棟別墅左右拼接在一起，專屬化程度再降低一點(diǎn)，業(yè)主占天又占地，但兩側(cè)和其他住戶共享 。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點(diǎn)，業(yè)主要么占天要么占地。 層高： 本層地面到上層地面某兩點(diǎn)之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點(diǎn)之間的垂直距離 開間： 兩條橫向 定位軸線之間的距離 進(jìn)深： 兩條縱向 定位軸線之間的距離 三通一平： 通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場地平整 1契稅： 土地房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按當(dāng)事人雙方簽的合同以及所有確定的價(jià)格比例 向轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)的承受著征收的一種稅。 1建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和 /小區(qū)總占地面積 100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 1綠化率： 綠化用地面積 /規(guī)劃面積 1建筑密度 ：建筑物占地面積 /規(guī)劃面積 1總建筑面積： 小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度寬度的外包尺寸的乘積層高總和 1套內(nèi)使用面積： 主要使用的房間和輔助使用的房間的面積總和 1套內(nèi)墻體面積： 共用墻水平投影面積的一半加自用墻水平投影面積 1套內(nèi)建筑面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 1公攤面積： 住宅內(nèi) 為方便出入保障生活的公共走廊、樓梯、電梯等所占面積 銷售面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +公攤面積 2板樓： 建筑物每層南北通透 22：塔樓： 建筑物每層不通透，適用于辦公樓 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書 《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗(yàn)收備案登記表 銀行按揭知識(shí) ●按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款，承諾 定期償還貸款本息。 ●辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購房款總價(jià)的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等 ● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房