【正文】 萬匯房地產評估有限公司 培訓資料 二零一零年七月九日 房地產基礎知識 一、房地產的概念 房地產：土地、建筑物及其附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱 不動產，是房產和地產 的總稱。 房產：建立在地面上的房屋，例如住房 地產：土地和地下各種基礎設施，例如供水、供電、地面道路 權益包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權 二、房地產市場 是指房 產的轉讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現貨和期貨的交易場所。 根據房地產流通順序分為 (1)房地產一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。 (2)二級房地產市場。又稱 增量房 地產市場。是指生產者或者經營者把新建、初 次使用的房屋向消費者轉移，主要是生產者或者經營者與消費者之間的交易行為。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產二級市場轉移。 (3)三級房地產市場。又稱 存量房 地產市場。是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產三級市場轉移。 三級市場轉移需交的稅費 賣方應交的稅費有 ： (1) 營業(yè)稅：為售價的 5%； (2) 城建維護稅：為售價為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交 20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費：為登記價的 0 1%。 三、房地產的分類 按使用權限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權屬證件。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內面積 140 平米以上 ?經濟適用房 ：指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。（經濟適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結構，造價低 ③小高層： 79 層，設置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結構形式 ①磚混： 是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。這種結構的住宅抗震性能較差，裝修過程中需要考慮到墻體的承重結構，不能隨意更改。不過這種住宅建筑 成本相對較低，多使用在 8 層以下的建筑中。 ②鋼筋混凝土結構住宅： 是指房屋主要的承重結構如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。也就是框架結構。框架結構產品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ： 主要承受風荷載或地震作用所產生的水平剪力的墻體。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結構 也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。是現在小高層 住宅采用較多的結構！ ⑤鋼結構： 以鋼材制作為主的結構 ⑥磚木結構： 建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結 構。由于力學工程與工程強度的限制，一般磚木結構是平層（ 13 層）。這種結構建造簡 單，材料容易準備，費用較低。通常用于農村的屋舍、廟宇等。 四、住宅類型 一般分類 ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個樓層，由內部樓梯聯(lián)系上下樓層。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結合頂層的北退臺設計，因此，大平臺是許多躍層戶型的特色之一；室內布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強的臥室、書房等。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。 躍層式住宅的內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的 歡迎。 ②復式住宅： 是在一個空間里面組合的，不具備兩個完整的兩層空間。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 米，而一般躍層為 米），復式住宅 的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。上下兩層均計算建筑面積。 ③錯層住宅： 是將駐外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯開。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每 層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 ⑤花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 五、《房地產證》 是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證?！斗康禺a證》記載的內容包括權利人狀況，土 地及房屋等。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內容。 六、房地產專業(yè)名詞 獨樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調都屬于業(yè)主自己。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。預售商品房也稱樓花、期樓。 雙拼： 可以理解為兩棟別墅有一面墻相連接而成，專屬化程度相對低一點。 連排： 可以理解為多棟別墅左右拼接在一起，專屬化程度再降低一點，業(yè)主占天又占地，但兩側和其他住戶共享 。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點，業(yè)主要么占天要么占地。 層高： 本層地面到上層地面某兩點之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點之間的垂直距離 開間： 兩條橫向 定位軸線之間的距離 進深： 兩條縱向 定位軸線之間的距離 三通一平： 通常指施工現場達到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現場要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場地平整 1契稅： 土地房屋產權發(fā)生轉移時，國家按當事人雙方簽的合同以及所有確定的價格比例 向轉移土地房屋權的承受著征收的一種稅。 1建筑容積率 =小區(qū)內總建筑面積之和 /小區(qū)總占地面積 100%（總建筑面積指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 1綠化率： 綠化用地面積 /規(guī)劃面積 1建筑密度 ：建筑物占地面積 /規(guī)劃面積 1總建筑面積： 小區(qū)內所有建筑物的長度寬度的外包尺寸的乘積層高總和 1套內使用面積： 主要使用的房間和輔助使用的房間的面積總和 1套內墻體面積： 共用墻水平投影面積的一半加自用墻水平投影面積 1套內建筑面積： 套內使用面積 +套內墻體面積 1公攤面積： 住宅內 為方便出入保障生活的公共走廊、樓梯、電梯等所占面積 銷售面積： 套內使用面積 +套內墻體面積 +公攤面積 2板樓： 建筑物每層南北通透 22：塔樓： 建筑物每層不通透，適用于辦公樓 商品房預售的條件 ① 五證俱全 《建設用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設工程規(guī)劃許可證》 《建設工程開工證》 《商品房預售許可證》 ② 兩書 《商品房質量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗收備案登記表 銀行按揭知識 ●按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構申請長期貸款，承諾 定期償還貸款本息。 ●辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購房款總價的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個人作為擔保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等 ● 根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押： 權屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。城市住房基金從同級財政現在用于住房