【正文】 在某一時點的平均水平價格。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。 組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。城市住房基金從同級財政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補 貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及 出售屬于國有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。 1建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和 /小區(qū)總占地面積 100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 1綠化率： 綠化用地面積 /規(guī)劃面積 1建筑密度 ：建筑物占地面積 /規(guī)劃面積 1總建筑面積： 小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度寬度的外包尺寸的乘積層高總和 1套內(nèi)使用面積： 主要使用的房間和輔助使用的房間的面積總和 1套內(nèi)墻體面積： 共用墻水平投影面積的一半加自用墻水平投影面積 1套內(nèi)建筑面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 1公攤面積： 住宅內(nèi) 為方便出入保障生活的公共走廊、樓梯、電梯等所占面積 銷售面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +公攤面積 2板樓： 建筑物每層南北通透 22：塔樓： 建筑物每層不通透，適用于辦公樓 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書 《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗收備案登記表 銀行按揭知識 ●按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，承諾 定期償還貸款本息。 雙拼： 可以理解為兩棟別墅有一面墻相連接而成，專屬化程度相對低一點。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 ⑤花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 ③錯層住宅： 是將駐外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯開。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的 歡迎。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺設(shè)計，因此，大平臺是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強的臥室、書房等。由于力學(xué)工程與工程強度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。也就是框架結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 買方應(yīng)交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費：為登記價的 0 1%。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初 次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 萬匯房地產(chǎn)評估有限公司 培訓(xùn)資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ： 主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。這種結(jié)構(gòu)建造簡 單，材料容易準(zhǔn)備，費用較低。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 ②復(fù)式住宅： 是在一個空間里面組合的，不具備兩個完整的兩層空間。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 獨樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調(diào)都屬于業(yè)主自己。 連排： 可以理解為多棟別墅左右拼接在一起，專屬化程度再降低一點，業(yè)主占天又占地，但兩側(cè)和其他住戶共享 。 ●辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購房款總價的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個人作為擔(dān)保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 商業(yè)貸款 個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。 房地產(chǎn)估價的概述 房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價 ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程 序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。建筑物損耗可分為有形損 耗和無形損耗。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整? 標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。 房地產(chǎn)評估的類型 一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。 什么情況需要房地產(chǎn)估價 我國的房地產(chǎn)估價，是在１９７８年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的。對于進(jìn)行二手房交易的人來說，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個別性，使得房地產(chǎn)的價格與一般商品的價格不同，不存在統(tǒng)一的價格，這樣，對于買賣雙方來說如何確定出一個合理的的價格，離不開房地產(chǎn)估價。目前，本市對拆遷進(jìn)行補償?shù)姆绞街?，有一種是在確定補償時，根據(jù)一定原則對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險、課稅、征用拆遷補償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估價作為交易價格的參考。 (4)遇到征地和房屋拆遷時，需進(jìn)行補償估價 (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金 、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。 估價時點的原則 ：估價時點又稱 : 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。 制定工作計劃 實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記 錄。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。 市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實 性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。 按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。 事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。 成本估價法?？墒牵S多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行 賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個原因。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。（ 1）按檔次劃分： (