【正文】 在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。 組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補(bǔ) 貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及 出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。 1建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和 /小區(qū)總占地面積 100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 1綠化率： 綠化用地面積 /規(guī)劃面積 1建筑密度 ：建筑物占地面積 /規(guī)劃面積 1總建筑面積： 小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長(zhǎng)度寬度的外包尺寸的乘積層高總和 1套內(nèi)使用面積： 主要使用的房間和輔助使用的房間的面積總和 1套內(nèi)墻體面積： 共用墻水平投影面積的一半加自用墻水平投影面積 1套內(nèi)建筑面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 1公攤面積： 住宅內(nèi) 為方便出入保障生活的公共走廊、樓梯、電梯等所占面積 銷(xiāo)售面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +公攤面積 2板樓： 建筑物每層南北通透 22：塔樓： 建筑物每層不通透，適用于辦公樓 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開(kāi)工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書(shū) 《商品房質(zhì)量保證書(shū)》《商品房使用說(shuō)明書(shū)》 ③ 竣工驗(yàn)收備案登記表 銀行按揭知識(shí) ●按揭，英文原來(lái)叫 MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶(hù)自已新買(mǎi)的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，承諾 定期償還貸款本息。 雙拼： 可以理解為兩棟別墅有一面墻相連接而成，專(zhuān)屬化程度相對(duì)低一點(diǎn)。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 ⑤花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 ③錯(cuò)層住宅： 是將駐外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯(cuò)開(kāi)。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的 歡迎。 躍層戶(hù)型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺(tái)設(shè)計(jì)，因此，大平臺(tái)是許多躍層戶(hù)型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強(qiáng)的臥室、書(shū)房等。由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。也就是框架結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 買(mǎi)方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的 0 1%。是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者把新建、初 次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)），是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 萬(wàn)匯房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 培訓(xùn)資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手商品房屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。 三、房地產(chǎn)的分類(lèi) 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂(lè) 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過(guò)程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ： 主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn) 單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。 ②復(fù)式住宅： 是在一個(gè)空間里面組合的，不具備兩個(gè)完整的兩層空間。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。 六、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 獨(dú)樓： 通常所說(shuō)的別墅、專(zhuān)屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調(diào)都屬于業(yè)主自己。 連排： 可以理解為多棟別墅左右拼接在一起，專(zhuān)屬化程度再降低一點(diǎn)，業(yè)主占天又占地，但兩側(cè)和其他住戶(hù)共享 。 ●辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 商業(yè)貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。 房地產(chǎn)估價(jià)的概述 房地產(chǎn)估價(jià)全稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) ,也就是說(shuō) ,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程 序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。建筑物損耗可分為有形損 耗和無(wú)形損耗。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整? 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 房地產(chǎn)評(píng)估的類(lèi)型 一般評(píng)估： 這類(lèi)評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見(jiàn)或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。 什么情況需要房地產(chǎn)估價(jià) 我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在１９７８年以后的改革開(kāi)放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。對(duì)于進(jìn)行二手房交易的人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個(gè)別性，使得房地產(chǎn)的價(jià)格與一般商品的價(jià)格不同，不存在統(tǒng)一的價(jià)格，這樣，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)如何確定出一個(gè)合理的的價(jià)格，離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)。目前，本市對(duì)拆遷進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞街?，有一種是在確定補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)一定原則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。目前，無(wú)論是房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、入股、抵押保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、買(mǎi)賣(mài)、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。 (4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià) (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金 、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱(chēng) : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記 錄。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí) 性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。 第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。 按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱(chēng)為收益還原法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。 成本估價(jià)法?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見(jiàn)不得陽(yáng)光，即開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和行 賄成本，如果說(shuō)房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買(mǎi)年法、利潤(rùn)法、分配法等。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。（ 1）按檔次劃分： (