【正文】 建設(shè)、維修、管理和補(bǔ) 貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及 出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。 商業(yè)貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企 業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。 組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。 房地產(chǎn)估價(jià)的概述 房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) ,也就是說(shuō) ,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程 序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 房地產(chǎn)交易、 租賃 、 抵押 、 擔(dān)保 、商品房開(kāi)發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。 建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損 耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整? 資 本化率是用以將純收益資本化 (或轉(zhuǎn)化 )為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率 )。 基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 房屋重置價(jià)格 是假設(shè)房屋在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。 底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格 (簡(jiǎn)稱起價(jià) )。 補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原 出讓土地使用權(quán) 時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 劃撥土地使用權(quán) ，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地 價(jià)。 房地產(chǎn)評(píng)估的類型 一般評(píng)估： 這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見(jiàn)或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估： 這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門(mén)指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對(duì)雙方有約束力。這種評(píng)估值一般較低。 特定評(píng)估： 這種 評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水 平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。 什么情況需要房地產(chǎn)估價(jià) 我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在１９７８年以后的改革開(kāi)放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。房地產(chǎn)估價(jià)的全稱是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情不易掌握，要搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)值是多少，這就需要聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)，根據(jù)不同的估價(jià)目的主要有： １、房地產(chǎn)交易 隨著人民生活水平的不斷提高，市民往往通過(guò)購(gòu)買新的商品房或二手房，來(lái)改善自身居住條件。對(duì)于進(jìn)行二手房交易的人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個(gè)別性，使得房地產(chǎn)的價(jià)格與一般商品的價(jià)格不同，不存在統(tǒng)一的價(jià)格，這樣，對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)如何確定出一個(gè)合理的的價(jià)格，離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)。 ２、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不 可隱藏，具有長(zhǎng)期使用性和保值性，是一種用于履行債務(wù)的良好擔(dān)保品，因此在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以證實(shí)其價(jià)值。目前本市開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的有工行、建行的“零首付”業(yè)務(wù)；農(nóng)行的個(gè)人消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)等。 ３、房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)是生產(chǎn)和生活不可缺少的基礎(chǔ)要素，國(guó)家在征用房地產(chǎn)時(shí)，必須給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。目前，本市對(duì)拆遷進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞街?，有一種是在確定補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)一定原則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 ４、房地產(chǎn)糾紛處理房地產(chǎn)糾紛有 一類是由遺產(chǎn)分配、共有財(cái)產(chǎn)分割等引起的。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡(jiǎn)單的實(shí)物分配辦法是不行的，房地產(chǎn)的分配或分割實(shí)際是房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。 ５、企業(yè)貨幣化分房國(guó)家實(shí)行住房制度改革，取消了實(shí)物分房，試行貨幣化分房，這就需要對(duì)企業(yè)職工的房屋進(jìn)行評(píng)估，為企業(yè)提供真實(shí)、可靠的價(jià)格依 據(jù)，有利企業(yè)制定合理的分配方案。目前，無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。隨著社會(huì)的發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒃絹?lái)越廣。 買賣房改房須評(píng)估嗎 ? 不用，二手房交易價(jià)格是由買賣雙方協(xié)商議定的，當(dāng)交易雙方對(duì)成交價(jià)格有分歧或爭(zhēng)議時(shí)，可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這種評(píng)估對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，只能作為參考價(jià)格，最終價(jià)格的確定仍以買賣雙方的協(xié)議價(jià)格為準(zhǔn)。 二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？ (1)購(gòu)買房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià) 交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。 (2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。 (3)申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià) 向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，借款人為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 (4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià) (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金 、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。 替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 最有效使用原則：以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律 規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱 : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說(shuō)，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。 了解評(píng)估對(duì)象 確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示 簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記 錄。 測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照 和檢驗(yàn)修正。 綜合分析確定評(píng)估成果 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 房地產(chǎn)價(jià)格四大評(píng)估方法介紹 市場(chǎng)比較法 。 在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便