【正文】 （７）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 （１４）突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。多層建筑按各層建筑面積總 和計算。評估的房屋新舊程度，應與相應的質量等級相吻合。 磚木結構二等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年 ，非生產(chǎn)用房 40 年 。 ２．磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。工程造價為確定重置完全價置的基礎。 通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預算定額等資料具體計算。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。工業(yè)生產(chǎn)對基礎設施依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（ 4）裝修高檔而復雜。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。這類房地產(chǎn)的估價較為復雜，往往因 交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。現(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。 第二個困難是如何計算純收益。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。 測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照 和檢驗修正。 (2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。房地產(chǎn)估價的全稱是房地產(chǎn)價格評估，是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點，業(yè)主要么占天要么占地。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 米，而一般躍層為 米），復式住宅 的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。不過這種住宅建筑 成本相對較低，多使用在 8 層以下的建筑中。 (2)二級房地產(chǎn)市場。又稱 存量房 地產(chǎn)市場。是現(xiàn)在小高層 住宅采用較多的結構！ ⑤鋼結構： 以鋼材制作為主的結構 ⑥磚木結構： 建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結 構。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。實質上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率 )。目前本市開展此項業(yè)務的有工行、建行的“零首付”業(yè)務；農(nóng)行的個人消費抵押貸款業(yè)務等。供大于求時，則價格上升，否則下降。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。在這種情況下，市場比較法完全 喪失了用武之地。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。地價高了，利潤就降低。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要 及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭?。?1）居住戶。住宅價格的影響因素。 （二）商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處 的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營 。（ l）涉及的行業(yè)多。 （ 1）用地面積。 1．其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設開發(fā)法及基準地價修正法評估。各市、縣房地產(chǎn)管理機關可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價。 ５．磚木結構二等：結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。 磚混結構一等： 2%。其計算公式如下： １．房屋重置完全價值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價177。 （４）地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 ３．不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 ３．整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。 成新率的計算方法 “成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。 鋼筋混凝土結構 (包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架 剪力墻結構等 )。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當?shù)氐臉藴屎屯ㄓ玫淖龇昂穸葹榛A計算調整分值。 二、房屋評估計價原則： 是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業(yè)知識。有些工業(yè)設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（ 8）轉租的可能性。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。（ 1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。（ 1）按檔次劃分： (l）普通住宅。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行 賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。收益還原法關注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。 估價時點的原則 ：估價時點又稱 : 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險、課稅、征用拆遷補償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設、破產(chǎn)清算、結業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價。 房地產(chǎn)評估的類型 一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。 房地產(chǎn)估價的概述 房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價 ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程 序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。 六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 獨樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調都屬于業(yè)主自己。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權屬證件。 萬匯房地產(chǎn)評估有限公司 培訓資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎知識 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費：為登記價的 0 1%。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結合頂層的北退臺設計，因此，大平臺是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強的臥室、書房等。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內(nèi)容。 組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請