【正文】 （７）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 （１４）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。多層建筑按各層建筑面積總 和計(jì)算。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年 ，非生產(chǎn)用房 40 年 。 ２．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。 通常，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（ 4）裝修高檔而復(fù)雜。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國家指導(dǎo)價(jià)并存。這類房地產(chǎn)的估價(jià)較為復(fù)雜，往往因 交易對(duì)象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價(jià)格?，F(xiàn)階段國家對(duì)普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。 第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。 測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照 和檢驗(yàn)修正。 (2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)的全稱是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點(diǎn)，業(yè)主要么占天要么占地。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅 的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。不過這種住宅建筑 成本相對(duì)較低，多使用在 8 層以下的建筑中。 (2)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱 存量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。是現(xiàn)在小高層 住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)： 以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)： 建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率 )。目前本市開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的有工行、建行的“零首付”業(yè)務(wù)；農(nóng)行的個(gè)人消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)等。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全 喪失了用武之地。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要 及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭?。?1）居住戶。住宅價(jià)格的影響因素。 （二）商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處 的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來確定。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營 。（ l）涉及的行業(yè)多。 （ 1）用地面積。 1．其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選甩三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。 ５．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2%。其計(jì)算公式如下： １．房屋重置完全價(jià)值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價(jià)177。 （４）地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 ３．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 ３．整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。 成新率的計(jì)算方法 “成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計(jì)算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。 二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則： 是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。（ 8）轉(zhuǎn)租的可能性。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。（ 1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。（ 1）按檔次劃分： (l）普通住宅。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤(rùn)和行 賄成本，如果說房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱 : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。 房地產(chǎn)評(píng)估的類型 一般評(píng)估： 這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。 房地產(chǎn)估價(jià)的概述 房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程 序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。 六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 獨(dú)樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調(diào)都屬于業(yè)主自己。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。 萬匯房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 培訓(xùn)資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的 0 1%。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺(tái)設(shè)計(jì)，因此，大平臺(tái)是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強(qiáng)的臥室、書房等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)