【正文】 l）普通住宅。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。其價格是不完全的成本價格，不 包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。 2．住宅評估的標(biāo)的物。（ 2）住宅單元。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。 3．住宅的價格構(gòu)成。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。 在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。（ 1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。（ l）收益性。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。 2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要 考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（ 3）樓層。（ 5）凈高。（ 7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。（ 8）轉(zhuǎn)租的可能性。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。 （三）工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（ 2）基礎(chǔ)設(shè)施。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。（ 2）地質(zhì)和水文條件。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進(jìn)行的。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重 置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人 員有構(gòu)筑物造價方面的知識。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。 1．土地的分類。從評估的角度來看 t 對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。 二、房屋評估計價原則： 是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。在編制預(yù)算成本時，施工安裝企業(yè)取費標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費；材料價格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實際調(diào)整的材料差價，合理確定。 ４．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計算調(diào)整分值。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 ７．簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 簡易結(jié)構(gòu)： 10 年。 磚木結(jié)構(gòu)一等： 6%。 成新率的計算方法 “成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定計算（其規(guī)定附后）。 ４．年 折舊額＝房屋重置完全價值（原值）（１－殘值率）247。 ３．整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。 （２）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當(dāng)高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。 （６）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過２．２米時，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 （１３）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、 獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按 頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 無頂蓋的架空通廊 ，按其投影面積的一半計算建筑面積。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。 （６）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。其規(guī)定： １．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏 室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。 。 ３．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 （８）層高小于２．２米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 （４）構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地 下人防干、支線等。 （２０）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （１５）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 （１１）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過２．２米的，應(yīng)計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 （４）地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算。 國家經(jīng)委頒布《建筑面積計算規(guī)則》如下： １．計算建筑面積的范圍 （１）單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體實施細(xì)則。房屋重置完全價值（原值）１００％ ６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限評估的房屋新舊程度（％） 八、房屋評估計價工作程序： １．凡進(jìn)行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評估人員進(jìn)行評估作價。其計算公式如下： １．房屋重置完全價值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價177。 如下表： 質(zhì) 量 等 級 新 舊 程 度 備 注 完 好 房 十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般損壞房 五、四成 確定需要拆除改建的危險房按殘值計算其現(xiàn)值 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成 危 險 房 二、一成 六、房屋建筑面積的計算： 房屋評估計價一律按房屋的建筑面積（平方米 ）計算其價值。其成新率計算公式： q={1（ 1R） *t/N} 其中 q為成新率 R—— 殘值率 t—— 使用年限 N—— 經(jīng)濟(jì)壽命 比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年，目前已使用 10年，殘值率為 0，則成新率 =（ 1（ 10%） *10/60） =83。 磚木結(jié)構(gòu)三等： 3%。 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2%。 磚木結(jié)構(gòu)三等 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。有些房屋介于兩個等級之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級。 ５．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。各樓層增 減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價。 ２．室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費用。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。 重置成本法的應(yīng)用 一 、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。 （五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。 2．其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最 有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。 1．其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。但一般來說難度較大，采用極少。 4．工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。 （ 1）用地面積。（ 3）地理位置。工