【正文】 評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。其中，地價(jià)主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，房價(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。最后對(duì)成本法與市場比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。（ 1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。 5．居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。 在估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。住宅價(jià)格的影響因素。因此，在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成；后 者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。 3．住宅的價(jià)格構(gòu)成。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。單元的劃分可大可小 ，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯！司劃分為單元。（ 2）住宅單元。（ 1）居住戶。 2．住宅評(píng)估的標(biāo)的物。 2）市場化商品住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不 包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。（ 2）按市場化程度劃分： 1）社會(huì)保障性住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場售價(jià)均較高。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭?。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。（ 1）按檔次劃分： (l）普通住宅。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要 及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。 每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來求?。?1．參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價(jià)格； 2．參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用； 3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。倘若如此，這些房地 產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。地價(jià)高了，利潤就降低。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。 房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息）， 稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行 賄成本，如果說房價(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。 成本估價(jià)法。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。對(duì)于不同的投資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。 按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。在這種情況下，市場比較法完全 喪失了用武之地。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對(duì)市場走向的預(yù)期。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。采用市場比較法有三個(gè)必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí) 性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價(jià)理應(yīng)差不多。 綜合分析確定評(píng)估成果 撰寫評(píng)估報(bào)告 房地產(chǎn)價(jià)格四大評(píng)估方法介紹 市場比較法 。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記 錄。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱 : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律 規(guī)定的條件下進(jìn)行。 替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。 (4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià) (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金 、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。 買賣房改房須評(píng)估嗎 ? 不用，二手房交易價(jià)格是由買賣雙方協(xié)商議定的，當(dāng)交易雙方對(duì)成交價(jià)格有分歧或爭議時(shí)，可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這種評(píng)估對(duì)于買賣雙方來說，只能作為參考價(jià)格，最終價(jià)格的確定仍以買賣雙方的協(xié)議價(jià)格為準(zhǔn)。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡單的實(shí)物分配辦法是不行的，房地產(chǎn)的分配或分割實(shí)際是房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。目前，本市對(duì)拆遷進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞街校幸环N是在確定補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)一定原則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。目前本市開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的有工行、建行的“零首付”業(yè)務(wù)；農(nóng)行的個(gè)人消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)等。對(duì)于進(jìn)行二手房交易的人來說，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個(gè)別性，使得房地產(chǎn)的價(jià)格與一般商品的價(jià)格不同，不存在統(tǒng)一的價(jià)格，這樣，對(duì)于買賣雙方來說如何確定出一個(gè)合理的的價(jià)格，離不開房地產(chǎn)估價(jià)。 由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性，對(duì)房地產(chǎn)市場的行情不易掌握，要搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)值是多少，這就需要聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來服務(wù)。 什么情況需要房地產(chǎn)估價(jià) 我國的房地產(chǎn)估價(jià)，是在１９７８年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的。這種評(píng)估值一般較低。 房地產(chǎn)評(píng)估的類型 一般評(píng)估： 這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。 底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格 (簡稱起價(jià) )。 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率 )。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整? 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。建筑物損耗可分為有形損 耗和無形損耗。 房地產(chǎn)交易、 租賃 、 抵押 、 擔(dān)保 、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。 房地產(chǎn)估價(jià)的概述 房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程 序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房儲(chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企 業(yè)為居民購房貸款向銀行提