【正文】 為方便出入保障生活的公共走廊、樓梯、電梯等所占面積 銷售面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +公攤面積 2板樓： 建筑物每層南北通透 22：塔樓： 建筑物每層不通透，適用于辦公樓 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書 《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗收備案登記表 銀行按揭知識 ●按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，承諾 定期償還貸款本息。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 ③錯層住宅： 是將駐外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯開。 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂層的北退臺設(shè)計，因此，大平臺是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私 密性較強的臥室、書房等。也就是框架結(jié)構(gòu)。 買方應(yīng)交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的 0 05%；另每證貼花5 元； (2) 登記費：為登記價的 0 1%。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初 次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。 萬匯房地產(chǎn)評估有限公司 培訓(xùn)資料 二零一零年七月九日 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、加氣 站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ： 主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。 六、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 獨樓： 通常所說的別墅、專屬化程度高，房子的四面墻包括天花板和空調(diào)都屬于業(yè)主自己。 ●辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購房款總價的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個人作為擔(dān)保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 房地產(chǎn)估價的概述 房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價 ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程 序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整? 房地產(chǎn)評估的類型 一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。對于進行二手房交易的人來說，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個別性，使得房地產(chǎn)的價格與一般商品的價格不同，不存在統(tǒng)一的價格，這樣，對于買賣雙方來說如何確定出一個合理的的價格，離不開房地產(chǎn)估價。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險、課稅、征用拆遷補償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、 兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價。 (4)遇到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價 (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時要進行房地產(chǎn)糾紛估價 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金 、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 估價時點的原則 ：估價時點又稱 : 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。 事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行 賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個原因。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。（ 1）按檔次劃分： (l）普通住宅。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。 2．住宅評估的標(biāo)的物。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。（ 1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。 2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（ 5）凈高。（ 8）轉(zhuǎn)租的可能性。 （三）工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重 置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。 1．土地的分類。 二、房屋評估計價原則： 是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。 ４．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計算調(diào)整分值。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )。 簡易結(jié)構(gòu)： 10 年。 成新率的計算方法 “成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定計算（其規(guī)定附后）。 ３．整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。 （２）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當(dāng)高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。其規(guī)定： １．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏 室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。 ３．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 （４）構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地 下人防干、支線等。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （１１）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過２．２米的，應(yīng)計算建筑面積。 （４）地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體實施細(xì)則。其計算公式如下： １．房屋重置完全價值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價177。其成新率計算公式： q={1（ 1R） *t/N} 其中 q為成新率 R—— 殘值率 t—— 使用年限 N—— 經(jīng)濟壽命 比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟耐用年限為 60年，目前已使用 10年，殘值率為 0，則成新率 =（ 1（ 10%） *10/60） =83。 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2%。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。 ５．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實