【正文】 。 ３．不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。其規(guī)定： １．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏 室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。 （８）層高小于２．２米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 （６）沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 （４）構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地 下人防干、支線等。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。 （２０）跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。 無頂蓋的架空通廊 ，按其投影面積的一半計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （１５）突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 （１３）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、 獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按 頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 （１１）建筑物內(nèi)的技術層，層高超過２．２米的，應計算建筑面積。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 （６）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過２．２米時，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 （４）地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 （２）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。 國家經(jīng)委頒布《建筑面積計算規(guī)則》如下： １．計算建筑面積的范圍 （１）單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結構本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結合當?shù)貙嶋H，制定具體實施細則。 ３．整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。房屋重置完全價值（原值）１００％ ６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限評估的房屋新舊程度（％） 八、房屋評估計價工作程序： １．凡進行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關證件向當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報，由當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評估人員進行評估作價。 ４．年 折舊額＝房屋重置完全價值（原值）（１－殘值率）247。其計算公式如下： １．房屋重置完全價值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價177。房屋使用面積按建設部《住宅建筑設計規(guī)范》的規(guī)定計算（其規(guī)定附后）。 如下表： 質(zhì) 量 等 級 新 舊 程 度 備 注 完 好 房 十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般損壞房 五、四成 確定需要拆除改建的危險房按殘值計算其現(xiàn)值 嚴重損壞房 三成 危 險 房 二、一成 六、房屋建筑面積的計算： 房屋評估計價一律按房屋的建筑面積（平方米 ）計算其價值。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結構、裝修、設備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。其成新率計算公式： q={1（ 1R） *t/N} 其中 q為成新率 R—— 殘值率 t—— 使用年限 N—— 經(jīng)濟壽命 比如一幢鋼混結構建筑，正常經(jīng)濟耐用年限為 60年，目前已使用 10年，殘值率為 0，則成新率 =（ 1（ 10%） *10/60） =83。 成新率的計算方法 “成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。 磚木結構三等： 3%。 磚木結構一等： 6%。 磚混結構一等： 2%。 簡易結構： 10 年。 磚木結構三等 。 磚木結構一等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。 鋼筋混凝土結構 (包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架 剪力墻結構等 )。有些房屋介于兩個等級之間，應以主要結構為主定級。 ７．簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。 ５．磚木結構二等：結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設備不全的非單元式住宅或其它房屋。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內(nèi)外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設備比較齊全。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業(yè)務上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當?shù)氐臉藴屎屯ㄓ玫淖龇昂穸葹榛A計算調(diào)整分值。各樓層增 減差價率的代數(shù)和應趨近于零。單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應趨近于零。各市、縣房地產(chǎn)管理機關可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價。 ４．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。 ２．室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。在編制預算成本時，施工安裝企業(yè)取費標準的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費；材料價格的調(diào)整系數(shù)，一律按當年當?shù)卣?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實際調(diào)整的材料差價，合理確定。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。 二、房屋評估計價原則： 是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。 重置成本法的應用 一 、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結構、裝 修、設備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。從評估的角度來看 t 對一塊工地應掌握如下內(nèi)容。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設開發(fā)法及基準地價修正法評估。 1．土地的分類。 （五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。 2．其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業(yè)知識。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應按最 有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應的影響。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人 員有構筑物造價方面的知識。 1．其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重 置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據(jù)面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。但一般來說難度較大，采用極少。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。 4．工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。有些工業(yè)設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（ 2）地質(zhì)和水文條件。 （ 1）用地面積。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。（ 3）地理位置。（ 2）基礎設施。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須 有便捷的交通條件。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（ 3）受腐蝕的可能性大。因此，進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。（ l）涉及的行業(yè)多。 （三）工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。（ 9）使用年限和折舊情況。（ 8）轉(zhuǎn)租的可能性。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。（ 7）裝修和結構構造。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營 。（ 5）凈高。（ 4）面積。（ 3）樓層。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧 客的停留。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。 （ 1）臨街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要 考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨的便利程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處 的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。 2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。因此，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權狀況。（ 3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。（ l）收益性。 （二）商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。在城市建設和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。通過