【正文】 估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。 了解評估對象 確定評估基準日：常以年、月、日表示 簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開 ，討論房價時就失去了判斷標準。 收益還原法。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利 率，也就是資金的機會成本。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風氣的影響。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。 由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：市場比較法、成本 法和收益法。 （一）居住房地產(chǎn) 居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經(jīng)濟條件下的居住水平。 2）高級住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（ 1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；（ 2）裝修；（ 3）設施與設備；（ 4）質(zhì)量；（ 5）朝向；（ 6）樓層；（ 7）地段；（ 8）環(huán)境；（ 9）住宅樓的公用面積數(shù)；（ 10）交易時間；（ 11）交易情況。 （ 2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。 1．商業(yè)房地產(chǎn)的特點。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。（ 2）交通條件。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高 .（ 6）儲存空間。 4．商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。廠區(qū)用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。（ 1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他 用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。 2．影響宗地價格的主要因素。 １．建筑安裝工程造價（簡 稱工程造價），一律按房屋評估時前一年執(zhí)行的《 XX省建筑工程預算定額》及各市發(fā)布的單位估價表、《 XX省統(tǒng)一安裝工程預算定額單位價目表》、 XX 省建筑安裝工程費用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預算成本。朝向差價，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)當?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率。 三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會計制度》的規(guī)定，房 屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等 １．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。 ６．磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。 磚混結(jié)構(gòu)二等： 2%。 3% 五、房屋新舊程度的評估標準 ：房屋新舊程度評估標準（見附表一），是根據(jù)部頒《房屋完損等級評定標準（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原 則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。房屋的增減價值 ２．房屋現(xiàn)值（凈值）＝房屋重置完全價值（原值）評估的房屋新舊程度（％） ３．房屋應提折舊＝房屋重置完全價值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）。 房屋建筑面積和使用面積的計算 一、房屋建筑面積的計算 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。 （５）用深基礎做地下架空層加以利用，層高２．２米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 （１２）有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 （１８）兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 （５）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 ４．內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。 二、房屋使用面積的計算 使用面積按部頒《住宅建筑設計規(guī)范》的規(guī)定計算。 ２．不計算建筑面積的范圍 （１）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 （１６）封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。 （８）圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。 ２．評估人員要對房屋圖卡資料復查核對，進行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標準勘察記錄 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定計算。 簡易結(jié)構(gòu)： 0。生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 四、房屋耐用年限及殘值率： 一、各類建筑物經(jīng)濟耐用年限： 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用 房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50 年，非生產(chǎn)用房 80年 。 ３．磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 ６．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。 ３．土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。（ 3）估價對經(jīng)驗和知識要求高。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。（ 4）廠房 面積、結(jié)構(gòu)、高度與設備安裝情況。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水， 所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應設在山溝里。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐 蝕的嚴重程度。 對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。此外，建筑結(jié)構(gòu) 構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。應有與經(jīng)營要求相適應的面積。一般來說，臨街面越寬越好。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。（ 2）經(jīng)營內(nèi)容多。 （ 3）拆遷居住房屋的補償價格。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。 我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。（ 3）住宅樓。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。 3）簡易住宅。目前，可按 1996 年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺 度。一般可按檔次和市場化程度劃分。 二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。 在開發(fā)商準備投 資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。 在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。 (3)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)估價 向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。 ５、企業(yè)貨幣化分房國家實行住房制度改革，取消了實物分房，試行貨幣化分房，這就需要對企業(yè)職工的房屋進行評估，為企業(yè)提供真實、可靠的價格依 據(jù)，有利企業(yè)制定合理的分配方案。房地產(chǎn)估價，根據(jù)不同的估價目的主要有： １、房地產(chǎn)交易 隨著人民生活水平的不斷提高，市民往往通過購買新的商品房或二手房，來改善自身居住條件。 補地價是指在更改政府原 出讓土地使用權(quán) 時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 劃撥土地使用權(quán) ，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地 價。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 1建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和 /小區(qū)總占地面積 100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 1綠化率： 綠化用地面積 /規(guī)劃面積 1建筑密度 ：建筑物占地面積 /規(guī)劃面積 1總建筑面積： 小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度寬度的外包尺寸的乘積層高總和 1套內(nèi)使用面積： 主要使用的房間和輔助使用的房間的面積總和 1套內(nèi)墻體面積： 共用墻水平投影面積的一半加自用墻水平投影面積 1套內(nèi)建筑面積： 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 1公攤面積： 住宅內(nèi)