【正文】 額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促 使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以實現(xiàn)。 基價 :也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 期房 ： 指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這 期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預售合 同 現(xiàn)房 :是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購 買商品房時應(yīng)簽出售合同。是以小部分鋼筋 混泥土或者大部分磚墻結(jié)構(gòu)。指城市內(nèi)的各種學校、醫(yī)院、體育場所、圖書館等基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ３ 文體、衛(wèi)生、教育事業(yè)用地。它是指符合《中華人民共和國軍事設(shè)施保護法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場地和設(shè)施用地。 土地的劃撥 土地使用權(quán)劃撥 ， 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對有效標書進行評審，市土地局向中標者發(fā)出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。有意投標人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。雙方協(xié)商達成一致意見。 協(xié)議出讓程序 市土地局根據(jù)市政府批準的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。樓盤建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)?；⒌禺a(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） １ 目 錄 第 1 章 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 ........................................... 1 房地產(chǎn)的概念 ................................................ 1 土地使用權(quán)出讓形式及程序 .................................... 1 協(xié)議出讓程序 ........................................... 1 招標出讓程序 ........................................... 1 拍賣出讓程序 ........................................... 2 土地的劃撥 ............................................. 2 房地產(chǎn)的特征 ................................................ 3 房地產(chǎn)的類型 ................................................ 3 房地產(chǎn)的使用年限 ............................................ 3 房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標準 ...................................... 4 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 .............................................. 4 房地產(chǎn)開發(fā)流程 .............................................. 8 第一階段：決策階段 ..................................... 8 第二階段：前期階段 ..................................... 9 第三階段：工程建設(shè)階段 ................................. 9 第四階段：經(jīng)營階段 ..................................... 9 第五階段：物業(yè)管理 .................................. １０ 取得預售許可證的條件 ..................................... １０ 第 2 章 房地產(chǎn)面積的測算 ............................................ 11 房地產(chǎn)面積的屬性 ......................................... １６ 套內(nèi)建筑 面積 ........................................ １６ 房屋的共有建筑面積 .................................. １６ 公攤面積 ............................................ １６ 公共面積 ............................................ １７ 房地產(chǎn)面積的測算 ........................................... 12 計算全部建筑面積 .................................... １６ 計算一半建筑面積 .................................... １６ 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ２ 不計算建筑面積 ...................................... １６ 因分攤的公用面積 .................................... １６ 不因分攤的公用面積 .................................. １６ 第 3 章 房專業(yè)市場基礎(chǔ)知識 .......................................... 15 專業(yè)市場的概念 ............................................ １５ 專業(yè)市場形成的條件 ....................................... １５ 批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件： .......................... １５ 零售型專業(yè)市場的形成條件： .......................... １５ 專業(yè)市場的分類 ........................................... １６ 按照經(jīng)營形態(tài)分類 .................................... １６ 按照商業(yè)類別分類 .................................... １６ 按照區(qū)域特性分類 ...................................... 16 按照商圈規(guī)模分類 .................................... １７ 專業(yè)市場發(fā)展特征 ........................................... 18 專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模特征 ................................ 18 專業(yè)市場發(fā)展的區(qū)域性特征 .............................. 18 專業(yè)市場開發(fā)的要素 ......................................... 18 市場基礎(chǔ) .............................................. 18 政府支持 .............................................. 19 物流條件 .............................................. 19 規(guī)劃設(shè)計 ............................................ ２０ 經(jīng)營管理 ............................................ ２０ 第 4 章 專業(yè)市場的發(fā)展與探析 ........................................ 21 專業(yè)市場面臨的問題 ....................................... ２１ 專業(yè)市場發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn) ................................. ２１ 具有競爭力的專業(yè)市場 ..................................... ２２ 如何讓專業(yè)市場良性發(fā)展 ................................... ２２ 正確的運營策略 ...................................... ２２ 有效的成本控制 ...................................... ２４ 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ３ 第 5 章 項目周邊專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. ２６ 成都四大區(qū)域?qū)I(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 ............................. ２６ 青白江 .............................................. ２６ 雙流 ................................................ ２６ 新都 ................................................ ２７ 龍泉 ................................................ ２７ 青白江專業(yè)市場的發(fā)展 ..................................... ２２ 優(yōu)越區(qū)位促成投資洼地 .................................. 28 交通是青白江獨一無二的優(yōu)勢 ............................ 28 第 6 章 置業(yè)顧問入職基本禮儀 ...................................... ２６ 接聽電話 ................................................... 29 迎接客戶 ................................................... 29 產(chǎn)品介紹 ................................................... 29 購買洽談 ................................................... 30 帶看現(xiàn)場 ................................................. ３０ 暫未成交 ................................................. ３０ 填寫客戶資料表 ........................................... ３０ 客戶有購買意向的征兆 ....................................... 30 附錄一： 為“千億產(chǎn)業(yè)”貢獻重要力量 ................. 錯誤 !未定義書簽。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。而出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。市土地局向有意投標者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。中標者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土 地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。 劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個方面： 國家機關(guān)用地。 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 產(chǎn)權(quán)證書 ： 指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。 配建設(shè)施 :指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和 公共綠地的總稱。商品房的 銷售價一般