【正文】 、收益的權(quán)利； （ 2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無(wú)房產(chǎn)三證，其房屋來(lái)源為從房東處承租而來(lái)，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。 （ 3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。 （ 4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該 人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同 22 時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書(shū)面聲明表示同意。 買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題（案例分析）： 二、 房屋買賣 買賣主體的審查： （ 1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況： a． 買方是未成年人： 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。 注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（ 1）無(wú)民事行為能力人：指不滿 10 周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（ 2）限制民事行為能力人：指 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病 人；（ 3）完全行為能力人：指滿 18 周歲的公民。 ：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書(shū)》 （ 2） 對(duì)于出賣方的審查： 、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。需要夫妻雙方取得一致意見(jiàn)同意出售。 ，則出賣方需提前三個(gè)月通知承 租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。 三、關(guān)于法律文書(shū)的使用說(shuō)明 在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問(wèn)要對(duì)外使用的文書(shū)，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地 產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》 房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 24 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《 成都 市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （ 成都 市統(tǒng)一示范文本） 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫(xiě)：此處應(yīng)填寫(xiě)需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能 親自來(lái)簽約的，一定要有委托書(shū)，方可由受托人代簽。 第一條：甲方的真實(shí)意思表示。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時(shí)間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。 防范甲方跳單的條款。 第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù) 甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。 指明定金由我方保管。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議 后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫(xiě)明。意向金可以退還。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租 25 賃。 第三條：總房款及支付方式，一定要書(shū)寫(xiě)清楚。 家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。在此期間意向金不得收回，如超過(guò)此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書(shū)，由受托人簽名。 其他注意事項(xiàng)： 合同簽訂基本要求： 合同文字用語(yǔ)要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。 合同條款空白出最好用“”或“無(wú)”表明無(wú)約定。 合同約定仲裁條款 ，要寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)。否則，約定不明無(wú)效。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 房屋出租共有人要點(diǎn)頭 【問(wèn)題】 我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過(guò)他的同意，要求我們退房，請(qǐng)問(wèn)我們的租賃有效嗎？ 【解答】 依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取 得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無(wú)效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。 2001 年 11 月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人，要看雙方的租賃合同中有沒(méi)有約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第 224 條規(guī)定： “承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。李某隨將這套房子于 1998 年 1 月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。 2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前 4 個(gè)月通知 了趙某，在趙某明確表示不打算購(gòu)買的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書(shū)面買賣協(xié)議，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。 4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 婚前購(gòu)買的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？ 【問(wèn)題】 我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。有沒(méi)有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證 (我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）。 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程 一、貸款程序 ： 二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用房，包括商品房、私房。 （一）貸款方式： 公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。 公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為 20 萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為 30 萬(wàn)。 二手房貸款限期： 商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過(guò) 20 年，借款人年齡不超過(guò)男性 60 周歲，女性 55 周歲。 公積金貸款：最高貸款年限為 30 年。 （四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫(xiě)的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書(shū)和身份證； 房屋共有人同意出售的書(shū)面文件； 29 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； 若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還 須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋登記費(fèi) 是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí) ,向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑 證文件為對(duì)象所征的稅。 備案時(shí)間以 202061 為分水線 契稅 首次購(gòu)房 90 ㎡以下 1% 90 ㎡ —— 144 ㎡ % 144 ㎡以上 3% 二次↑購(gòu)房 3% 營(yíng)業(yè)稅 % 普通住 144 ㎡ 滿 5 不征收 30 房 ↓ 年 未滿5 年 差額征收 非普通住房 144 ㎡↑ 滿 5年 差額征收 未滿5 年 全額征收 交易手續(xù)費(fèi) 按買賣雙方各 3 元 /㎡征收 個(gè)稅 一般情況 按照指導(dǎo)價(jià) 1% 繼承、贈(zèng)與后再出售 差額征收 20% 登記費(fèi) 80 元 /戶 印花稅 5 元 /戶 抵押登記費(fèi) 抵押費(fèi)用貸款金 額 % 登記費(fèi) 80 元 /戶 非住宅 契稅 指導(dǎo)價(jià)面積 3% 營(yíng)業(yè)稅 差額 % 個(gè)稅 指導(dǎo)價(jià)面積 1% 交易手續(xù)費(fèi) 買賣雙方各指導(dǎo)價(jià)面積 % 登記費(fèi) 550 元 /戶 印花稅 指導(dǎo)價(jià)面積 % 土地出讓金 二環(huán)路以內(nèi) 指導(dǎo)價(jià)面積 % 二環(huán)路以外 指導(dǎo)價(jià)面積 1% 31 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房 。 （ 2）“三證”完備：房屋所 有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 5） 職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購(gòu)房 ） 賣協(xié)議書(shū)中有其他約定條件的，從其約定。 五、 房改房贈(zèng)與 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營(yíng)業(yè)稅 印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的 %繳稅。 印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的 %繳納。交換雙方互為買方 32 和賣方。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評(píng)估價(jià)之和的 %繳納。 所得收益：交換房屋的評(píng)估價(jià) (不含原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積 標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按50%的比例繳納所得收益。 填寫(xiě)成交報(bào)告指引 (一 )物業(yè)樓宇必須填寫(xiě)清楚成交物業(yè)之名稱、 地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。若租賃，除填寫(xiě)租賃租金外，還需填寫(xiě)租賃期限。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫(xiě)清楚代理人之詳細(xì)資料。 (五 )分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)清楚 (六 )核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫(xiě)成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫(xiě)無(wú)誤、清晰。 2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。 4． 成交報(bào)告在填寫(xiě)時(shí)不得涂污。 2．要有工作計(jì)劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 3．多記、多寫(xiě)、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無(wú)患。 5．專業(yè)知識(shí)豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。 7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對(duì)癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 9．有準(zhǔn)確的主見(jiàn)，并能引導(dǎo)客戶。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì) 算器、公司介紹、格式文本。不要怕羞，不怕罵，不懂就問(wèn) .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。物業(yè)顧問(wèn)的一句話很重要，對(duì)客戶有著至關(guān)重要的影響。 第三關(guān)：壓力關(guān)。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。沒(méi)有固定的工作時(shí)間，沒(méi)有固定的工作地點(diǎn)。不要貪心，不做私單 ，抵受住外間的引誘。 如何找客人出來(lái)？ 使其自愿：誘之以利、動(dòng)之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過(guò)于詳細(xì)、清楚。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。 第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。 得到對(duì)方信任的時(shí)候就是“騙”對(duì)方的時(shí)候。 第四招：快。每一分，每一秒都在變化。沒(méi)有上、下班 時(shí)間的差別。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。 可以成交的房源就是一個(gè)好的房源，千萬(wàn)不要主動(dòng)的去判斷什么是好的房源。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。 第七招：貼。 緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。對(duì)每個(gè)成交的單子都要存在危機(jī)感。 第九招：不屈不撓。那么就重新來(lái)過(guò)，不要?dú)怵H，也更不要放棄。 如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系 : “ 推銷之前先推銷自己 ” 吉拉德是世界上最偉大的推銷員。 ” 吉拉德并不記得這些事 ,因?yàn)楫?dāng)時(shí)他根本沒(méi)有注意聽(tīng) ,他以為生意已經(jīng)談妥了。由于吉拉德忽視了這一點(diǎn)，這就是他失敗的原因。由于吉拉德忽略了 35 推銷自己，買車人雖然喜歡汽車，可不喜歡吉拉德，因此生意告吹了。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)之前，也需要先將自己推銷出去。現(xiàn)代推銷理論強(qiáng)調(diào)的一個(gè)原則 —— 推銷，首先是推銷你自己 —— 道理也正在于此。簡(jiǎn)而言之，就是讓顧客對(duì)你有好感。特別是房地產(chǎn)這種價(jià)值高的大宗商品，沒(méi)有相當(dāng)程度的信任感，達(dá)成交易就幾乎是不可