【正文】 為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成；后 者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。 5．居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。通過(guò)評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有的是出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。 （ 1）臨街狀況。（ 4）面積。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。（ 3）受腐蝕的可能性大。（ 3）地理位置。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最 有效使用原則估價(jià)；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到相應(yīng)的影響。 （五）土地土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 重置成本法的應(yīng)用 一 、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。 ２．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。各樓層增 減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。 磚木結(jié)構(gòu)三等 。 磚木結(jié)構(gòu)三等： 3%。 如下表： 質(zhì) 量 等 級(jí) 新 舊 程 度 備 注 完 好 房 十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般損壞房 五、四成 確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成 危 險(xiǎn) 房 二、一成 六、房屋建筑面積的計(jì)算： 房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米 ）計(jì)算其價(jià)值。房屋重置完全價(jià)值（原值）１００％ ６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限評(píng)估的房屋新舊程度（％） 八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序： １．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。 國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下： １．計(jì)算建筑面積的范圍 （１）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 （１５）突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （２０）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 （８）層高小于２．２米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 。 （６）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 無(wú)頂蓋的架空通廊 ，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１３）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、 獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按 頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （６）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過(guò)２．２米時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。 ４．年 折舊額＝房屋重置完全價(jià)值（原值）（１－殘值率）247。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。 磚木結(jié)構(gòu)一等： 6%。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 ７．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。從評(píng)估的角度來(lái)看 t 對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價(jià)。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫(kù)，會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人 員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。（ 2）地質(zhì)和水文條件。（ 2）基礎(chǔ)設(shè)施。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。（ 7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。（ 3）樓層。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要 考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，耍考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（ l）收益性。其中，地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，房?jī)r(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 在估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。 3．住宅的價(jià)格構(gòu)成。（ 2）住宅單元。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不 包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。我國(guó)城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國(guó)產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國(guó)產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分配法等。如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。 成本估價(jià)法。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。 按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。 第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí) 性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記 錄。 替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。目前，本市對(duì)拆遷進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞街校幸环N是在確定補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)一定原則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 什么情況需要房地產(chǎn)估價(jià) 我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在１９７８年以后的改革開(kāi)放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。建筑物損耗可分為有形損 耗和無(wú)形損耗。 商業(yè)貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。 連排： 可以理解為多棟別墅左右拼接在一起，專屬化程度再降低一點(diǎn)，業(yè)主占天又占地，但兩側(cè)和其他住戶共享 。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。 ②復(fù)式住宅： 是在一個(gè)空間里面組合的，不具備兩個(gè)完整的兩層空間。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn) 單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過(guò)程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)），是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的 歡迎。 ⑤花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 雙拼： 可以理解為兩棟別墅有一面墻相連接而成，專屬化程度相對(duì)低一點(diǎn)。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補(bǔ) 貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及 出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。 建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。 基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 特定評(píng)估： 這種 評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水 平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。 ３、房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)是生產(chǎn)和生活不可缺少的基礎(chǔ)要素，國(guó)家在征用房地產(chǎn)時(shí)，必須給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。 二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？ (1)購(gòu)買房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià) 交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)