【導(dǎo)讀】用權(quán)的土地，意欲開發(fā)寫字樓，本可行性研究報告對該項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)評價。自2002年上海汽車城的建造,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等。2020年美國次貸危機(jī)致使。金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過于求，預(yù)計(jì)明后年將延續(xù)。該項(xiàng)目有方便的交通、低開。銀行貸款萬元，抵押貸款期限15年，貸款利率%。建成后出租，預(yù)計(jì)85%出。凈現(xiàn)值為萬元，動態(tài)投資回收期為年。通過招標(biāo)的方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城的地塊。本項(xiàng)目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。商戶進(jìn)駐，有利于同濟(jì)新城的長遠(yuǎn)發(fā)展。2020年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。行政區(qū)域界線總長。集裝箱碼頭均在25公里左右。也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。程公里，其中境內(nèi)市級航道蘊(yùn)藻浜長公里。城區(qū)工作通過驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。

　　

【正文】 項(xiàng)目稅費(fèi) 營業(yè)稅及其附加 % 企業(yè)所得稅率 33% 盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取 盈利能力評價 項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %， 按 10%的目標(biāo)收益率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，動態(tài)投資回收期為 。項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。 本項(xiàng)目擬向銀行申請長期貸款（含息） 7474 萬元，項(xiàng)目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預(yù)計(jì)貸款償還期 15 為年，項(xiàng)目償債能力良好。 九、不確定性分析 敏感性分析 由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格、建設(shè)成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部 收益率受銷售價格變化與建設(shè)成本變化的影響相對不敏感。而對整個項(xiàng)目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項(xiàng)目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。 項(xiàng)目的盈虧平衡分析 現(xiàn)以出租率為變量，對本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，具體測算數(shù)據(jù)如下： 盈虧平衡分析 出租率 0 20% 40% 80% 100% FNPV(I=10%) 4000 9076 盈虧平衡點(diǎn) % 由上述分析，我們可以知道，當(dāng)出租率為 %時（假定價格不變），項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，當(dāng)出租單價下降 %時，該項(xiàng)目剛好能收回成本。 風(fēng)險分析 項(xiàng)目整體潛在風(fēng)險 1) 金融風(fēng)險 近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國。很多企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項(xiàng)目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。 2) 供求風(fēng)險 由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市 供過于求的，該項(xiàng)目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到 2020 年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。 3) 政策風(fēng)險 由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。 寫字樓潛在風(fēng)險 1) 周期風(fēng)險 房地產(chǎn)市場存在周期波動和景氣循環(huán)現(xiàn)象，由于近年來寫字樓市場的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大， 2020年前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時恰逢本項(xiàng)目入市，由于市場環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價出現(xiàn)偏 差。這是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險。 2) 區(qū)位多極化風(fēng)險 未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。 ABC 寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。 3) 產(chǎn)品類型多元化風(fēng)險 本項(xiàng)目仍然是傳統(tǒng)的乙級寫字樓產(chǎn)品。傳統(tǒng)的乙級寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的部分流失。 商業(yè)潛在風(fēng)險 我們對未來商業(yè)的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業(yè)物業(yè)的未來價格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來總體評定的。但這并不說明，未來市場沒有風(fēng)險，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn)，商業(yè)市場有一定風(fēng)險。 1) 經(jīng)營風(fēng)險 商業(yè)經(jīng)營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細(xì)節(jié)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目 失敗。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經(jīng)營是個巨大的挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門對宏觀經(jīng)濟(jì)變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導(dǎo)致經(jīng)營比較困難。經(jīng)營風(fēng)險是商業(yè)部門的最大風(fēng)險。 2) 區(qū)位風(fēng)險 基于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，本項(xiàng)目的成功依賴于嘉定地區(qū)以及同濟(jì)大學(xué)的興旺繁 榮。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高，市場環(huán)境還需要悉心培育。 風(fēng)險的多方案規(guī)避 一般而言，系統(tǒng)性的風(fēng)險是不可避免的，個別風(fēng)險應(yīng)當(dāng)通過本項(xiàng)目前期的科學(xué)規(guī)劃、后期的科學(xué)管理來加以規(guī)避。我們在前期的產(chǎn)品策劃、價格定位、財務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險的因素。 1) 采取靈活的面積分割，以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個企業(yè)不同時期的面積需要。 2) 在服務(wù)上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項(xiàng)目的核心競爭力。特別是對核心客戶、重點(diǎn)客戶加強(qiáng)公共關(guān)系管理，提供有針對性的全面服務(wù)。 3) 經(jīng)營方式方面可以創(chuàng)新，采取合作 經(jīng)營、利潤提成等各種方式，降低經(jīng)營風(fēng)險。 4) 融資渠道創(chuàng)新。通過多渠道多方式融資，避免房地產(chǎn)金融市場變化帶來的損失。 5) 立足整個上海市而不是局限于嘉定地區(qū)，針對上?？蛻糁贫ㄍ晟频臓I銷方案，高屋建瓴、搶占市場。 十、社會及環(huán)境效益分析 社會效益分析 本項(xiàng)目主要為乙級的寫字樓的開發(fā)建設(shè)。作為由本項(xiàng)目與其周邊寫字樓所組成的寫字樓群體中的一個重要組成部分，其建成將極大的推動寫字樓群的整體升值，提升其在嘉定區(qū)的綜合競爭力，將獲得巨大社會效益，其主要表現(xiàn)在： 1) 促進(jìn)地區(qū)商務(wù)與文化交流 ：嘉定區(qū)文化氣息濃厚，品味高，對商務(wù)的發(fā)展和興盛有促進(jìn)作用，同時商務(wù)的發(fā)展也會促進(jìn)文化的進(jìn)一步繁榮。本項(xiàng)目致力于從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品層面向文化內(nèi)涵層面的上升，在以文化提升項(xiàng)目魅力的同時，實(shí)現(xiàn)商圈范圍內(nèi)商務(wù)與文化的進(jìn)一步交流。 2) 利于中小企業(yè)運(yùn)行及項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營 ：該項(xiàng)目寫字樓價格較為低廉實(shí)惠，出租對象主要設(shè)定為中小企業(yè)，對緩解有些中小企業(yè)因資金短缺所造成運(yùn)行困難的情況具有普遍積極意義，同時反過來也可以有助于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)雙贏。 3) 增強(qiáng)寫字樓群的整體競爭力，提升周邊地價 ：該項(xiàng)目運(yùn)營的成功將有利于周 邊寫字樓群的整體規(guī)劃和發(fā)展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時可以提升周邊地區(qū)地價水平，使周邊物業(yè)保持增值，帶動周邊房地產(chǎn)市的繁榮。 4) 促進(jìn)周邊同濟(jì)公園的發(fā)展 ：本項(xiàng)目的建成預(yù)示著周邊寫字樓群在嘉定區(qū)的競爭力的進(jìn)一步提升，而周邊寫字樓群競爭力地位的提升又在一定程度上對地處其周邊的同濟(jì)公園魅力的提升有促進(jìn)作用，可以吸引更多游客的興趣，反過來同濟(jì)公園的發(fā)展提升也為寫字樓群提供了一個更為舒適的環(huán)境，使本項(xiàng)目更具吸引力，對其運(yùn)營有一定的積極作用。 5) 增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖?：本項(xiàng)目的成功開發(fā)將給政府帶來極大的稅收利益，項(xiàng)目 財富數(shù)據(jù)表明，當(dāng)基準(zhǔn)利率取 10%時：所得稅前項(xiàng)目凈現(xiàn)值 萬元，所得稅后項(xiàng)目凈現(xiàn)值 。由此可見，本項(xiàng)目可以為政府帶來 萬元的稅收現(xiàn)值收益。 綜上所述：本項(xiàng)目建成后將為嘉定區(qū)增添一處中檔規(guī)模的乙級寫字樓，使周邊寫字樓群在整體上更具規(guī)模，本項(xiàng)目的建立有利于提上寫字樓群競爭力，提升嘉定區(qū)形象，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對完善區(qū)域商務(wù)環(huán)境有著積極作用，社會效益巨大。 施工中環(huán)保 1) 現(xiàn)場施工中：建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè) 置擋風(fēng)板； 2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染；施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，車輛應(yīng)限速行駛； 3) 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求； 4) 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。 5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。 6) 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”。 7) 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。 8) 建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中環(huán)保 1) 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用氣管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入污水管網(wǎng)。 2) 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。 3) 室外采用前、污水分流排水系統(tǒng)，雨水進(jìn)入城市水管。 4) 設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。 5) 進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。 6) 筑垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。 十一、結(jié)論 可行性研究結(jié)論 通過上述綜合分析，本項(xiàng)目有著一定的經(jīng)濟(jì) 、社會和環(huán)境效益；結(jié)合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，充分考慮了客戶降低運(yùn)營成本，選擇區(qū)位靠城郊，檔次中檔的實(shí)際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產(chǎn)生過多的投入。表明本項(xiàng)目在社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結(jié)論概括如下： 1) 本項(xiàng)目由 建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 ，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。 2) 本項(xiàng)目的建成在一定程度上將促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。 3) 該項(xiàng)目總投資 萬元，全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）達(dá) %，投資回收期 年。 該工程項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 4) 綜合分析，該項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目建議 加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證開工日期。 由于本項(xiàng)目收益情況偏中下，因此需加強(qiáng)成本控制。 注重管理，保證項(xiàng)目品質(zhì)。 加強(qiáng)營銷，盡量提高出租率。