【正文】 暖亦不復存在。 2020 年“國八條”的頒布，使房地產房供需趨于平緩，地產市場保持基本穩(wěn)定。 6年之 后，嘉定區(qū)全年完成全社會固定資產投資總額 ，其中城市基礎設施投資 億元，房地產開發(fā)投資 。財政收入穩(wěn)步增長。 2020 年以來，美國次貸危機不斷發(fā)展，加之我國經(jīng)濟生活中尚未解決的深層次矛盾和問題，經(jīng)濟受到較大影響，房地產市場低迷，財政收入增幅逐步回落。另外南部毗鄰同濟公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。行政區(qū)域界線總長 公里。本項目有可觀的盈利能力，較低的投資風險，具有良好的經(jīng)濟效益。 3) 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎數(shù)據(jù)的預測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標對項目進行贏利能力分析及評價。建成后出租，預計 85%出租率，租金每日每平方米 2 元。 上海嘉定同濟 ABC 房地產開發(fā)項目可行性研究報告 目錄 一、 摘要????????????????????????????? 2 二、 項目總說明?????????????????????????? 3 三、 項目概況與基地分析 ??????????????????????? 4 四、 市場環(huán)境分析 ?????????????????????????? 6 五、 項目定位 ??????????????????????????? 11 六、 建設內容與市政配套 ??????????????????????? 13 七、 建設方式與進度安排 ????????? ?????????????? 16 八、 投資估算與資金籌措 ??????????????????????? 17 九、 經(jīng)濟效益分析 ????????????????????????? 19 十、 不確定性分析 ????????????????????????? 21 十一、 社會及環(huán)境效益分析 ????????????????????? 23 十二、 結論 ??????????????????????????? 25 摘要 2020 年 9 月 1 日，上海欣欣房地產公司受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟新城一塊 40 年使用權的土地 ，意欲開發(fā)寫字樓，本可行性研究報告對該項目進行財務和國民經(jīng)濟評價。銀行貸款 萬元，抵押貸款期限 15 年，貸款利率 %。 2) 通過市場研究分析，確 定項目的市場定位。另外，項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項目將擁有良好 的發(fā)展空間?？偯娣e 平方公里。 交通道路 嘉定區(qū)交通便捷。 其公共 綠地 公頃 總計綠地面積 公頃 綠地覆蓋面積 公頃 城鎮(zhèn)人均公共綠地 平方米 /人 城鎮(zhèn)人均綠地 平方米 /人 綠地率 % 綠化覆蓋率 % 同濟新城的綠化覆蓋率也達 45% 景觀環(huán)境 本項目景觀環(huán)境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風等基本均無受影響，視 野開闊。 2020 年開始，房地產市場開始步入調整期 ， 房屋銷售市場交易量急劇萎縮。 產業(yè)結構 近幾年嘉定區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長， 2020年完成增加值 ，可比增長 %。 %%%%%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2001年至2020年第三產業(yè)占GDP比例 外資與商業(yè)發(fā)展 2001 年，全區(qū)完成固定資產投資 億元，其中基礎設施投資 億元。 2020 年嘉定區(qū)實現(xiàn)房地產業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，完成房地產開發(fā)投資額 元，比上年增長 %。 數(shù)據(jù)來源： 中國房地產指數(shù)系統(tǒng) 2020 年，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉入低迷調整期。而一個項目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關。臨近北部居住生活區(qū)，可 確保人力資源豐富。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區(qū)同性質板塊中保持領先地位。 2020年以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長，大量新增供應量投放市場，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。受全球金融風暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租 賃市場比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴張計劃等方式來應對危機，退出甲級市場轉租成本相對較低的乙級寫字樓，加上企業(yè)破產等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。 本項目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)雖然市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展 時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應的競爭力。 4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。 2）安亭 安亭的發(fā)展建設更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項目構成威脅。 3) 本 項目選址 臨近同濟公園 ，專享珍稀生態(tài)資源。 2) 本項目暖通設計保證新風供應和所有房間的通風要求，必要時設立獨立的新風供應系統(tǒng)和排風系統(tǒng)。 2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為 35kV，經(jīng)樓內電力用戶站降 壓后分配電力。 ? 系統(tǒng)集中供電 2) 車庫管理系統(tǒng) ? 系統(tǒng)采用 CAN 總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng) RS485 網(wǎng)絡采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。 ? 車位信息查詢功能：當車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。 總容量 2500KVA， 每平方米供電量 。 每層應設置一個 DN65的室內消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采用 25m。 工程招投標 本項目計劃采用公開招投標進行施工總承包，電梯、空調、幕墻、內裝修等分包工程由總包方進行招標。 八、經(jīng)濟效益分析 分析依據(jù)及說明 本財務分析根據(jù)國家現(xiàn)行財 稅制度以及項目經(jīng)營計劃，抵押貸款期限 15年，貸款利率%，目標收益率設為 10%，項目建設期 年，出租期 年。（ 1+10%） ）247。（ +） =% 12) 動態(tài)投資回收期： Pt=（累計貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù) 1） +上年累計貼現(xiàn)值的絕 對 值 247。 本項目擬向銀行申請長期貸款（含息） 7474 萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預計貸款償還期 15 為年，項目償債能力良好。 3) 政策風險 由于政府宏觀調控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進入辦公務業(yè)市場。傳統(tǒng)的乙級寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領市場制高點，造成本項目目標客戶群的部分流失。而目前同濟新城區(qū)域的形象還有待提高，市場環(huán)境還需要悉心培育。通過多渠道多方式融資，避免房地產金融市場變化帶來的損失。 5) 增加當?shù)囟愂帐杖?：本項目的成功開發(fā)將給政府帶來極大的稅收利益，項目 財富數(shù)據(jù)表明，當基準利率取 10%時：所得稅前項目凈現(xiàn)值 萬元，所得稅后項目凈現(xiàn)值 。 使用中環(huán)保 1) 室內衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用氣管。表明本項目在社會、經(jīng)濟、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結論概括如下： 1) 本項目由 建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所 ，設計風格簡約、現(xiàn)代。 加強營銷，盡量提高出租率。 4) 綜合分析，該項目可行。 4) 設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本項目致力于從優(yōu)質產品層面向文化內涵層面的上升，在以文化提升項目魅力的同時，實現(xiàn)商圈范圍內商務與文化的進一步交流。 2) 在服務上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項目的核心競爭力。特別是本項目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經(jīng)營是個巨大的挑戰(zhàn)。 2) 區(qū)位多極化風險 未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點。 風險分析 項目整體潛在風險 1) 金融風險 近期，全球性的金融危機席卷各國。 11474100%=% 15) 成本收益率 =年凈租金收入247。 10%（ 11247。（ 1（ 1+%） 15） =（萬元） 10) 財務凈現(xiàn)值 NPV 自有資金現(xiàn)金流量表 單位（萬元） 年末 0 1~15 16~ 股本 金投入 4000 凈經(jīng)營收入 抵押貸款還本付息 0 自有資金凈現(xiàn)金流量 4000 稅前財務凈現(xiàn)值 NPV 前 =4000+247。企業(yè)自有資金 4000 萬 ,在第一年全部投入。 空調冷卻水循環(huán)使用。 下水 本區(qū)域屬于已建的上海市嘉定區(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國際汽車城片，能夠滿足本項目的下水需要。 4) 機電設備監(jiān)控系統(tǒng) ◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測 ? 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控 ? 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控 ? 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控 ? 生活水泵運行及故障監(jiān)控 ? 凈化水裝置運行及故障監(jiān)控 ? 消防泵的運行狀態(tài) 監(jiān)控 ◇送排風系統(tǒng) ? 樓宇地下室排風機故障監(jiān)測 ? 地下車庫排風兼排煙風機故障監(jiān)測 ? 地下車庫新風機運行監(jiān)測 ◇其他設備