【正文】 加強(qiáng)營(yíng)銷，盡量提高出租率。 4) 綜合分析，該項(xiàng)目可行。表明本項(xiàng)目在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結(jié)論概括如下： 1) 本項(xiàng)目由 建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 ，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代。 4) 設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。 使用中環(huán)保 1) 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用氣管。 5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。 5) 增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖?：本項(xiàng)目的成功開發(fā)將給政府帶來極大的稅收利益，項(xiàng)目 財(cái)富數(shù)據(jù)表明，當(dāng)基準(zhǔn)利率取 10%時(shí)：所得稅前項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 萬元，所得稅后項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 。本項(xiàng)目致力于從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品層面向文化內(nèi)涵層面的上升，在以文化提升項(xiàng)目魅力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商圈范圍內(nèi)商務(wù)與文化的進(jìn)一步交流。通過多渠道多方式融資，避免房地產(chǎn)金融市場(chǎng)變化帶來的損失。 2) 在服務(wù)上做到以人為本，以客戶價(jià)值為中心，提高本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高，市場(chǎng)環(huán)境還需要悉心培育。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)的乙級(jí)寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的部分流失。 2) 區(qū)位多極化風(fēng)險(xiǎn) 未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。 3) 政策風(fēng)險(xiǎn) 由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場(chǎng)上取得了一定成績(jī)，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場(chǎng)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目整體潛在風(fēng)險(xiǎn) 1) 金融風(fēng)險(xiǎn) 近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國(guó)。 本項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款（含息） 7474 萬元，項(xiàng)目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營(yíng)收入還款，預(yù)計(jì)貸款償還期 15 為年，項(xiàng)目?jī)攤芰α己谩?11474100%=% 15) 成本收益率 =年凈租金收入247。（ +） =% 12) 動(dòng)態(tài)投資回收期： Pt=（累計(jì)貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù) 1） +上年累計(jì)貼現(xiàn)值的絕 對(duì) 值 247。 10%（ 11247。（ 1+10%） ）247。（ 1（ 1+%） 15） =（萬元） 10) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 自有資金現(xiàn)金流量表 單位（萬元） 年末 0 1~15 16~ 股本 金投入 4000 凈經(jīng)營(yíng)收入 抵押貸款還本付息 0 自有資金凈現(xiàn)金流量 4000 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 前 =4000+247。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 分析依據(jù)及說明 本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái) 稅制度以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，抵押貸款期限 15年，貸款利率%，目標(biāo)收益率設(shè)為 10%，項(xiàng)目建設(shè)期 年，出租期 年。企業(yè)自有資金 4000 萬 ,在第一年全部投入。 工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目計(jì)劃采用公開招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。 空調(diào)冷卻水循環(huán)使用。 每層應(yīng)設(shè)置一個(gè) DN65的室內(nèi)消火栓和一個(gè)消防自救卷盤，水帶長(zhǎng)度宜采用 25m。 下水 本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國(guó)際汽車城片，能夠滿足本項(xiàng)目的下水需要。 總?cè)萘?2500KVA， 每平方米供電量 。 4) 機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測(cè) ? 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控 ? 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控 ? 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控 ? 生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控 ? 凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控 ? 消防泵的運(yùn)行狀態(tài) 監(jiān)控 ◇送排風(fēng)系統(tǒng) ? 樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè) ? 地下車庫(kù)排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè) ? 地下車庫(kù)新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測(cè) ◇其他設(shè)備 ? 車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號(hào)監(jiān)控 ? 電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控 5) 樓宇信息系統(tǒng) ? 電話通信系統(tǒng) ? 數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng) 6) 有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng) 7) 移動(dòng)通信和尋呼通信系統(tǒng) ? 實(shí)現(xiàn)地下停車庫(kù)及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū) 8) 大樓內(nèi)部無線對(duì)講系統(tǒng) ? 寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)等。 ? 車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時(shí)忘記所停放車輛的車庫(kù)位置時(shí)，可在任一控制機(jī)或車庫(kù)讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫(kù)位置。 ? 停車庫(kù)出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫(kù)車位。 ? 系統(tǒng)集中供電 2) 車庫(kù)管理系統(tǒng) ? 系統(tǒng)采用 CAN 總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng) RS485 網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。 5) 防雷系統(tǒng)：本項(xiàng)目為三類防雷建筑物， 采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶 做 接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。 2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為 35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降 壓后分配電力。 2) 排水設(shè)計(jì)采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。 2) 本項(xiàng)目暖通設(shè)計(jì)保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時(shí)設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。 2) 本項(xiàng)目建筑功能定位為乙級(jí)寫字樓，部分達(dá)到 5A級(jí)寫字樓水平。 3) 本 項(xiàng)目選址 臨近同濟(jì)公園 ，專享珍稀生態(tài)資源。天） ] 曹安國(guó)際商城 高 4800 61 永惠大廈 中 9000 200 v6 時(shí)代 低 1800 55 實(shí)例名稱 詳細(xì)信息 曹安國(guó)際商城 嘉定區(qū)曹安路 1855 號(hào) 永惠大廈 黃浦區(qū) /永惠大廈 /西藏南路 765 號(hào) v6 時(shí)代 嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路 155 弄 嘉定區(qū)樓價(jià)走勢(shì)：（見三，統(tǒng)計(jì)圖， P5） 日租金如下： 檔次 價(jià)格（元 /平方米） 高 中 低 考慮近期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。 2）安亭 安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長(zhǎng)期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。 3）市政配套 地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進(jìn)。 4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 1）方便的交通 規(guī)劃用地西北面和 東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。 本項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)雖然市場(chǎng)潛力大，但現(xiàn)期市場(chǎng)還處于早期發(fā)展 時(shí)期，高端寫字樓尚不具備與其造價(jià)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目所在區(qū)域即是其中之一。受全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租 賃市場(chǎng)比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動(dòng)采取裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來應(yīng)對(duì)危機(jī)，退出甲級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)租成本相對(duì)較低的乙級(jí)寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。預(yù)計(jì)明后年也是供過于求。 2020年以前，在市場(chǎng)需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長(zhǎng)，大量新增供應(yīng)量投放市場(chǎng)，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，可帶動(dòng)?xùn)|部板塊的發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定的責(zé)任。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。 市政工程建設(shè)如火如荼地進(jìn)行， 強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性、 獨(dú)特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務(wù)。臨近北部居住生活區(qū)，可 確保人力資源豐富。并且與位于城市南部的交通樞紐。而一個(gè)項(xiàng)目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。此外，寫字樓市場(chǎng)租賃市場(chǎng)也不樂觀。 數(shù)據(jù)來源： 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2020 年，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。全年完 成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年嘉定區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 元，比上年增長(zhǎng) %。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進(jìn)一步優(yōu)化，吸引越來越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。 %%%%%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2001年至2020年第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例 外資與商業(yè)發(fā)展 2001 年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元。 2001 年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加 值 億元，占全區(qū)增加值的比重為 ％。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年嘉定區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)， 2020年完成增加值 ，可比增長(zhǎng) %。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。 2020 年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入調(diào)整期 ， 房屋銷售市場(chǎng)交易量急劇萎縮。 餐飲娛樂 本項(xiàng)目于同濟(jì)新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。 其公共 綠地 公頃 總計(jì)綠地面積 公頃 綠地覆蓋面積 公頃 城鎮(zhèn)人均公共綠地 平方米 /人 城鎮(zhèn)人均綠地 平方米 /人 綠地率 % 綠化覆蓋率 % 同濟(jì)新城的綠化覆蓋率也達(dá) 45% 景觀環(huán)境 本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無受影響，視 野開闊。主要公路有滬嘉 (A12)、滬寧 (A11)、 嘉金 (A5)、郊環(huán) (A30)等高速公路，滬宜公路（ 204 國(guó)道）、曹安公路（ 312 國(guó)道），還有寶嘉公路和外青松公路 2 條市道等。 交通道路 嘉定區(qū)交通便捷。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)