【正文】 由于本項(xiàng)目收益情況偏中下，因此需加強(qiáng)成本控制。 6) 筑垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。 7) 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。 3) 增強(qiáng)寫字樓群的整體競爭力，提升周邊地價(jià) ：該項(xiàng)目運(yùn)營的成功將有利于周 邊寫字樓群的整體規(guī)劃和發(fā)展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時(shí)可以提升周邊地區(qū)地價(jià)水平，使周邊物業(yè)保持增值，帶動周邊房地產(chǎn)市的繁榮。 3) 經(jīng)營方式方面可以創(chuàng)新，采取合作 經(jīng)營、利潤提成等各種方式，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)部門的最大風(fēng)險(xiǎn)。 ABC 寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。 2) 供求風(fēng)險(xiǎn) 由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市 供過于求的，該項(xiàng)目的推出初期可能會有比較高的空置率。 11474 100%=% 項(xiàng)目稅費(fèi) 營業(yè)稅及其附加 % 企業(yè)所得稅率 33% 盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取 盈利能力評價(jià) 項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %， 按 10%的目標(biāo)收益率測算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，動態(tài)投資回收期為 。（ 1+10%） 15=（萬元） 11) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR i1=11%時(shí)， NPV1= i2=12%時(shí)， NPV2= FIRR= i1+∣ NPV1∣ (i2 i1）247。（ 1+10%） 15） +247。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算： 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額 I1=70%=（萬元） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF1=[ (1+2%)1 1]= （萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額 I2=30%= （萬元） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF2=[ (1+2%) 1]= （萬元） 該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi) PF= PF1+ PF2=+=（萬元） 開發(fā)期貸款利息 : 第一年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外 )= 70%=（萬元） 第一年貸款額 ==（萬元） 第一年開發(fā)期貸款利息 =（年初 貸款本息累計(jì) +本年貸款額 /2） 年利率 =（ 0+） %=（萬元） 第二年上半年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外 )= 30%=（萬元） 第二年上半年貸款額 = （萬元） 第二年開發(fā)期貸款利息 =（年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 /2） 半 年利率 =（ ++） %/2=（萬元） 開發(fā) 期貸款利息 =+=（萬元） 建設(shè)投資估算 項(xiàng)目內(nèi)容 單方投資（元 /m2） 投資額（萬元） （ AH項(xiàng)）工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) （ AH項(xiàng) 3%） （ AI1項(xiàng)）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 （ AI項(xiàng)）除貸款利息外的固定投資 （ AK項(xiàng)）合計(jì)為開發(fā)期總成本 經(jīng)計(jì)算得知，開發(fā)期總投資成本為 萬。項(xiàng)目開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，包括工程部、市場營銷部、財(cái)務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營管理工作。 消防 本工程消防給水按多層建筑設(shè)計(jì)，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、 溫感 探測器 和煙感 探測器、火險(xiǎn)報(bào)警 及 消防聯(lián)動系統(tǒng) 。 10) 大樓綜合布線系統(tǒng) ? 建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個(gè)寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過 市政配套 通信 每戶設(shè)置電話 /數(shù)據(jù)通信配線箱，由 2 對電話線和一根五類線入箱，可用于電話 和 寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信 ， 通信信號覆蓋大樓 。同時(shí)，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。 弱電設(shè)計(jì) 1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 攝像機(jī)位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。 4) 凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。 4) 地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。 五、建設(shè)內(nèi) 容與市政配套 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 建筑設(shè)計(jì) 1) 本項(xiàng)目由 建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 ，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。 2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運(yùn)量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟(jì)新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。 2）開發(fā)難度低 規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。 但是需要注意的是，本項(xiàng)目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟(jì)蕭條期，建成上市時(shí)期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定的資金風(fēng)險(xiǎn)和銷售壓力，但是通過恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I銷，可以消除部分風(fēng)險(xiǎn)。甲級寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。因此，各項(xiàng)物業(yè)投資急劇增長，其中以寫字樓市場最為顯著。進(jìn)一步促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的科學(xué)、和諧發(fā)展。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問題。以上兩板塊都規(guī)劃成為同濟(jì)新城的金融商務(wù)中心，在過去的 3 年中發(fā)展態(tài)勢各不相同。年成交量從 2020 年的不足 100 萬平米一舉躍升到 2020年的近 200 萬平方米，之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級。全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 2001 年的 ： ： 增長為 2020年的 ::。至此，“國十三條”將在今后一段時(shí)間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場及行業(yè)的發(fā)展。 城區(qū)內(nèi) 風(fēng)味小吃 吉祥餛飩、田倉米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、 飲品 茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳 快餐 歐德隆、米諾多漢堡、真有味 咖啡、西餐 三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐 城區(qū)外 飯店 新詞大酒店：墨玉路 29 號 湖南料理：新 源路 600 號 金湘隆：新源路 602 號 面包糕點(diǎn) 閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房 風(fēng)味小吃 川福火鍋、小云南米線店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館 快餐 蒲樂食品、快一點(diǎn)快餐 咖啡西餐 比薩林、迪歐咖啡 金融網(wǎng)點(diǎn) 新城內(nèi)有中國農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷的金融方面服務(wù) 規(guī)劃指標(biāo) 用地范圍：東至和平路，西至 F 大廈，北至國豪路，南至步行道 用地面積：總用地 10000 平方米 用地性質(zhì)： 商業(yè)、辦公用地 容積率： 三、市場環(huán)境分析 宏觀層面 宏觀調(diào)控政策 自 2020 年 3 月 26日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（“國八條”）起， 政府 出臺了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問題等。有航道 22 條，通航里程 公里，其中境內(nèi)市級航道蘊(yùn)藻浜長 公里。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31 度 23分，東經(jīng) 121 度 15 分 。 項(xiàng)目評價(jià)依據(jù) 1) 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 2) 定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（ 2000） 3) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，北京：中國電力出版社， 2020 4) 與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、稅收等法律法規(guī) 5) 中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本） 6) 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)可行性概述 本項(xiàng)目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。其主要評價(jià)目的如下。 該寫字 樓容積率 ，建筑面積 35000平方米，地下 1層，地上 6層。 自 2002年上海汽車城的建造 ,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢，吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場投資急劇增長。 項(xiàng)目可行。 5) 通過對項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，對項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。 二、項(xiàng)目概況與基地分析 項(xiàng)目獲得 本項(xiàng)目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于 2020 年 9月 1 日通過上海 AA 拍賣有限公司拍得，成交價(jià) 億，總價(jià) 億。市、區(qū)級河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。境內(nèi)公路總長 700多公里，密度為每平方公里 公里。 停車場 設(shè)有地面與地下停車場，共計(jì)車位約 100 個(gè)。 2020 年 10 月 22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，對我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。與此同時(shí)，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。從投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)投資 億元，集體經(jīng)濟(jì)投資 億元，外商及港澳臺投資 億元，私營企業(yè)投資 億元，其他經(jīng)