【正文】 征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續(xù)名士灰和中國紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形態(tài) 形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構架的運用等；或點式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運用，可謂精雕細刻的藝術品；以花園住宅商業(yè)為代表；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統(tǒng)美德，質樸，加之院子里的松風翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩情畫意。材質選用 強調不同材質的強烈對比，虛實結合，表現(xiàn)于實體、石材、金屬、玻璃等材質的運用，并注重新技術的含量以石材為主，細部偶有雕花鑄鐵的運用 ,采用新古典主義風格，追求三段式的設計手法，強調軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，現(xiàn)代更加入木質等外墻材料，塑造形體的以表達大面積的體塊感色彩表現(xiàn) 色彩設計中強調運用對比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、高貴的視覺印象色彩溫暖、熱烈、寧靜、細膩 色彩以 灰、白、木 色為主，統(tǒng)一而單純，視覺上又極具現(xiàn)代特色；建筑風格遴選 風格定位120建筑風格定位： 具有國際氣質的精品地標 —— 歐陸風格 風格定位121戰(zhàn)略依據(jù)：商業(yè)地段，周邊樓體色調灰暗，要想遠看就有視覺沖擊感，首選歐式，然后是美式和泰式，但限于造價，我們僅建議歐式建筑風格，風情濃郁，色調亮麗！在普通的購房者心中，對異域風情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是三四線城市的消費者，早已經(jīng)厭倦了那些缺乏生機的布局！基于打造一個浪漫而有味道的建筑群落，基于為這個片區(qū)注入新鮮的亮色 …… 基于更多，我們的建筑風格，歐式恰到好處！ 風格定位立面僅供參考? 充分利用具有商業(yè)價值的地塊；? 考慮市場的特點與需求空間；? 盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；? 盡量使住宅部分形成閉合物業(yè)；? 衡量成本收益的高低；122 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局規(guī) 劃 理 念123 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局AI+A2：p總占地面積： p凈用地面積： p總建筑面積： p建筑基底面積： p建筑密度：（ 75*2=%） p容積率：（ *2=） p綠化率：（ 50*2=25%） B1:p總占地面積： p凈用地面積： p總建筑面積： p住宅面積： p商業(yè)面積 15569p其他配套： 3779p建筑基底面積： p建筑密度： 32%p容積率： p綠化率： 31%基本參數(shù)124方案一：采用開放式廣場街區(qū)，以吸引更多人群（主推）觀景電梯觀景電梯歐式屋頂 歐式屋頂環(huán)形景觀 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局歐式屋頂? 開放式特色商業(yè)街區(qū)，滿足客戶購物需求的同時實現(xiàn)休閑享受。125—— 創(chuàng)意設計，增添情趣吸引更多的消費人群 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局126外掛扶梯歐式屋頂外掛扶梯雙層挑空街區(qū)入口歐式屋頂通道 通道 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局方案一：挑空入口，增加臨街商鋪? 易于商業(yè)整體管理? 增加臨街商鋪及建筑面積127 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 街區(qū)內設街區(qū)綠化128外部扶梯 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 兒童娛樂場129兒童專屬沙灘，外設家長休閑區(qū)，便于看護兒童創(chuàng)意樂園 商業(yè)整體概念規(guī)劃布局 —— 街區(qū)配套130藝術化公共空間 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局131u 戶型上更為緊湊，可以吸納蒙西中堅人群；u 以二三房作為主力戶型，更容易出租，對于投資客來講吸引力更大；u 項目位于蒙西商業(yè)中心區(qū)，無很好的自然景觀，以 二三房為主力戶型與項目本身的實際情況更為吻合；u 從資金回籠的角度來講，二三房的銷售速度將較快，更有利于資金的快速回籠。 住宅戶型配比建議u 考慮到項目地處城市中心地段，比較適合年輕人居住，滿足客戶剛需，同時項目本身不受 “ 90/70” 的限制 。u 結合目前蒙西現(xiàn)有市場的熱銷戶型和未來幾年的戶型需求趨勢，我們提供適中型戶型（ 3房）為主力戶型的配比建議。戶型配比方向性思考房型 類型 面積區(qū)間（㎡ ）戶數(shù)配比 面積配比戶數(shù)（戶） 比例面積（萬 ㎡） 比例2房 緊湊 2室 7585 108 % %2房 2廳 1衛(wèi) 90100 300 % %3房 3房 2廳 1衛(wèi) 100120 72 % 15%3房 2廳 2衛(wèi) 120140 48 % 12%匯總 528 100% 100%132戶型配比 住宅戶型配比建議面積區(qū)間 客廳㎡ 主臥 次臥 1 次臥 2 書房 餐廳 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚房面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 面積 面積 面積 面積 面積緊湊 2室7585 ≥ 16 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10 ≥ —— —— ≥ 6 ≥ 5 —— ≥ 82房 2廳 1衛(wèi)90100 ≥ 16 ≥ ≥ 15 ≥ ≥ 12 ≥ —— —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 103房 2廳 1衛(wèi)100120 ≥ 20 ≥ ≥ 16 ≥ ≥ 12 ≥ ≥ 10 —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 123房 2廳 2衛(wèi)120140 ≥ 25 ≥ ≥ 20 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10盡量設計成書房≥ 8 ≥ 6 ≥ ≥ 15133注：以開間設定為主要設定指標，面積設定僅作參考。 住宅戶型配比建議? 根據(jù)市場和目標群體需求特征，以及區(qū)域住宅需求的發(fā)展趨勢，滿足人對高質量、高品味生活的需求，應將戶型劃分為不同層次滿足細分多元化的客戶需求。? 根據(jù)設計原則和客戶需求，建議戶型結構功能分區(qū)如下：134功能分區(qū) 私密休息區(qū)客廳公共活動區(qū)輔助區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室書房廚房衛(wèi)生間陽臺 住宅戶型配比建議u 功能完善是生活品質提高的標志，本案戶型根據(jù)目標客戶群體的置業(yè)需求特征，宜均采用大面寬，小進深的排布方式，以尋求最大的采光通風面積。戶型布置兼顧合理、舒適。圍繞客廳，合理布置各功能用房。u 戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。建議采用大開間、小進深的樓體形式，客廳面寬不小于 4米。 135 住宅戶型配比建議u 戶型設計強調適應性：一要能持續(xù)發(fā)展，二要能夠適應市場需求，三要能適應家庭結構的變化。u 打造中端產品，戶型設計上應做到合理性、經(jīng)濟性和舒適性并重，功能空間的配置應更為完善。u 功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響因素，中端目標客戶群體更為看重戶型的舒適性。u 戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均好性。全明化設計，空間通透，陽光充足，同時兼顧舒適性、經(jīng)濟性、安全性、私密性和整體性。u 戶型的布局結合使用功能以及人的居住習慣，室內空間劃分相對獨立而又互相關聯(lián)，保證各功能空間的私密性，做到 “ 公私分離 ” 、 “ 動靜分離 ” 、 “ 潔污分離 ” 、 “ 室寢分離 ” 、 “ 居寢分離 ” 和無障礙設計，生活有規(guī)律、互不干擾。136 戶型設計建議1. 臥室： 以南向為主。與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端；各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。2. 客廳和餐廳： 兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形；建議采用大客廳、小餐廳的布局；不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性?？蛷d：為主要活動、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗，兼顧拓寬視野和保暖。餐廳：有自然采光，應考慮 3～ 6人用餐標準。3. 廚房： 面積宜稍大，布局宜為方型，有自然采光。4. 衛(wèi)生間： 自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設施的擺放，以及私密性的要求，必須通風，注意干濕分離。5. 陽臺： 宜南北各一個，北陽臺作為工作陽臺宜封閉，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。；南陽臺為敞開式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。6. 玄關： 考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設置，進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積。7. 窗戶設計： 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。8. 室外空調機位： 所有戶型都必須安排足夠的空調機位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問題以及機位立體尺寸，避免空調外機相互對吹。9. 室內無障礙設計： 戶內同層樓（地）面應無高差，建議入戶過道凈寬 ≥ ，其他通道凈寬≥ ，戶門門扇開啟凈寬 ≥ 。 137 戶型設計建議138二 房 二廳一衛(wèi)建筑面積 77㎡ —84 ㎡約 10㎡特點：u陽臺面積約 10㎡ ，方正實用，可做書房、茶室、健身房、客房可借鑒之處：u增大陽臺面積，提高實用率及附加價值，使兩房的功能更加完善，達到三房的使用效果可借鑒戶型 戶型設計建議139三 房 二 廳 一 衛(wèi)建筑面積 90㎡花槽特點：u 花槽不計算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處： u 以花槽、多飄窗、多陽臺等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型140三 房 二 廳 二衛(wèi)建筑面積 115㎡ ，花槽特點：u 花槽不計算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處：u 以花槽、多飄窗、多陽臺等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型141216。 經(jīng)濟測算指標確定216。 成本收益估算 PART 02 項目投資收益分析項目投資收益分析142 測算基礎參數(shù)項目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： 56728㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 91863㎡ 可售面積： 21334㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng) 300+240+1120=1660元 /㎡銷售參考單價 住宅 均價 2377元 /㎡商鋪 均價 4700元 /㎡143 成本收益估算項目 可售建筑面積（㎡） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 56728 2521 14301商業(yè) 91863 4299 39491合計 53729其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預見成本 按銷售收入 5%計算 2686合計 2686（ 2）項目一次性收入部分稅費（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費種類 計算方法 稅費金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 2740土地增值稅 按項目總收入 %計 806企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 2686合計 6232144 成本收益估算各項指標 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 24666總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 33584投資周期 3年項目收入 53729總利潤 項目收入 — 總投資 29063凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 20235用心 超越 期待靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Tuesday,March23,2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:44:2323:44:2323:443/23/202311:44:23PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2123:44:2323:44Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 23:44:2323:44:2323:44Tuesday,March23,20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2123:44:2323:44:23March23,20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 23三月 202311:44:23下午 23:44:23三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:44下午 三月 2123:44March23,20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/2323:44:2323:44:2323March20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 11:44:23下午 11:44下午 23:44:23三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday,March23,2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:44:2323:44:2323:443/23/202311:44:23PM