【文章內(nèi)容簡介】 售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 2377 13574商業(yè) 27334 4700 12847車庫 3500 1026合計 27447其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預(yù)見成本 按銷售收入 5%計算 1372合計 1372（ 2）項目一次性收入部分稅費(fèi)（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費(fèi)種類 計算方法 稅費(fèi)金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 1400土地增值稅 按項目總收入 %計 411企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 1372合計 318374園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P各項指標(biāo) 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 15545總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 20230實(shí)際投資 總成本 銷售收入 未投入成本 2500投資周期 2年項目收入 27447總利潤 項目收入 — 總投資 11902凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 7347成本利潤率（稅前） 總利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅前） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅前） 總利潤 /實(shí)際投資 100% 476%年成本利潤率（稅前） 投資利潤率 /開發(fā)年限 238%成本利潤率（稅后） 凈利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅后） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅后） 凈利潤 /實(shí)際投資 100% 294%年投資利潤率（稅后） 投資利潤率 /開發(fā)年限 147%75鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進(jìn)深短面積符合市場項目劣勢： □項目體量小，內(nèi)部配套不完善。□對客戶群體認(rèn)知度不夠，策劃活動方式單一□公寓的定位不準(zhǔn)確，市場接受面小。76鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進(jìn)深短面積符合市場項目劣勢： □項目體量小，內(nèi)部配套不完善?！鯇蛻羧后w認(rèn)知度不夠，策劃活動方式單一□公寓的定位不準(zhǔn)確，市場接受面小。77 PART 03 產(chǎn)品定位策略216。 整體定位闡述216。 項目主題概念定位216。 商業(yè)定位216。 住宅定位216。 項目總體價值分析216。 項目價格定位78S—— 優(yōu)勢：城市未來走向，交通優(yōu)勢明顯。2 、城市入口，人流量大。3。項目規(guī)模較大，城市未來核心地帶，且地塊規(guī)整利于整合。開發(fā)商形象在本地已形成，便于由開發(fā)商形象向項目形象邁進(jìn)。W—— 劣勢：周邊配套不完善，現(xiàn)行對位置認(rèn)可度不高項目規(guī)模較大，建筑周期過長。城市人口較少，銷售速度較慢。O—— 機(jī)會：城市發(fā)展迅速，已有成功案例。區(qū)域目前的房價仍處于較低價位，還有較大漲的空間，升值潛力巨大。交通拉動：項目交通線南北東西貫通，以及相應(yīng)的后續(xù)各種市政設(shè)施完善，必將帶來強(qiáng)大的人流、物流、信息流，財富流。隨著管委會的遷移，城市重心轉(zhuǎn)變，必將帶動群眾眼球。T—— 威脅：針對客群對本地段的認(rèn)可時間，決定本項目的銷售速度。即將會有其他項目入市，已有項目的競爭，將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標(biāo)客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。產(chǎn)品 SWOT分析 整體定位闡述79 Strength優(yōu)勢總結(jié)項目規(guī)模大，處于交通樞紐，開發(fā)商形象已深入人心。Opportunity機(jī)會分析隨著蒙西發(fā)展，現(xiàn)行商圈必將滿足不了未來 人群的消費(fèi)。Threaten威脅分析怎樣讓真對客群快速認(rèn)可本項目成為首要目標(biāo)。SWOT總結(jié)周邊配套不完善，項目規(guī)模決定了銷售周期與建筑周期。Weakness劣勢總結(jié)216。加速開發(fā)速度，搶占市場先機(jī)和空白。216。與政府配合，協(xié)調(diào)規(guī)劃，分段開發(fā)。216。與已建項目形成差異化經(jīng)營。216。加速客群對本項目的認(rèn)可度，對本項目做準(zhǔn)確定位。SWOT對策分析 ： 整體定位闡述80新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶項目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動。主動。傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)中心區(qū)的精品住宅項目定位模式 整體定位闡述新觀念轉(zhuǎn)變81就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們認(rèn)為，商業(yè)市場的成功運(yùn)作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益 ]三方位立體整合，因此本策劃方案以實(shí)現(xiàn)項目商業(yè)價值為核心、我們要創(chuàng)造差異化產(chǎn)品市場機(jī)能 為指導(dǎo)思想。 整體定位闡述都市綜合體協(xié)同性 商務(wù)性 配套性82項目總體定位本項目定位為集零售、餐飲、娛樂、居住等諸多功能于一體的中規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性都市綜合體。住宅物業(yè)與商業(yè)相輔相成，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。 整體定位闡述83該地區(qū)目前商業(yè)主要開拓點(diǎn)在中心街，且城市商業(yè)主題也不夠明確，沒有主力商業(yè)市場，更不具備城市商業(yè)競爭力 ……我司觀點(diǎn)：216。 從項目整體規(guī)劃看，項目屬于住宅與商業(yè)為綜合體的主力項目。216。 從地塊商業(yè)規(guī)劃看，項目建成后將是商業(yè)輻射范圍較大的項目。216。 從地塊商業(yè)區(qū)位來看，應(yīng)以主力店與中型賣場購物為主，門面商業(yè)為輔。定位方向 整體定位闡述做為一個資源豐富經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的的城市，蒙西這遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的84配合項目住宅定位及主題 “ 橙色生活系列橙色生活系列 ” 定位主題概念，達(dá)到住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的目的，體現(xiàn)本項目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個項目的整體對外宣傳。前面圖表顯示，本項目的檔次定位影響因素與中檔市場極為相似，根據(jù)各細(xì)分市場定位的影響因素、前期市場調(diào)研所反映的有效需求空間、消費(fèi)群體的置業(yè)需求以及項目資源條件的相互迎合度，我們建議項目進(jìn)入中檔的細(xì)分市場，打造 中檔多層商住一體精品典范 項目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動感的顏色，體現(xiàn)地域與風(fēng)格兩大特征，給人一種積極，靈動的濃郁氣息，帶給人們對未來的一種美好的憧憬。用橙色點(diǎn)綴，用來體現(xiàn)現(xiàn)代的流行風(fēng)尚，體現(xiàn)項目風(fēng)格。85商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費(fèi)選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）G lowing: 生氣勃勃的 （產(chǎn)業(yè)居住人群）E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費(fèi)） 商業(yè)定位86商業(yè)主題定位建議建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。主題概念 ： rangeTown 商業(yè)定位87商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了項目未來消費(fèi)人群的屬性 “ 橙色空間 ” ； Orange這個單詞的 6個字母又是體現(xiàn)項目商業(yè)功能的 6個英文單詞的 首個字母縮寫（詳細(xì)解析在后）； Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的 “ Town” 能夠充分體現(xiàn)住宅特點(diǎn)以及商業(yè)體量； 商業(yè)定位88消費(fèi)者 消費(fèi)需求消費(fèi)市場住宅人口增長 消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制蒙西地區(qū)新商機(jī) 新的區(qū)域型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位89R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)） 本報告需解決的核心問題蒙西整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在位置是蒙西發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認(rèn)知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領(lǐng)先蒙西半步的商業(yè)項目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對蒙西商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位90假日酒店北國經(jīng)典園丁尚品空 地天驕花園金隅時代移民樓蒙西醫(yī)院管委會空地空 地學(xué)校 商業(yè)定位項目商業(yè)位置示意圖主商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)鑫海城次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)91商業(yè)項目與住宅項目分開，將商業(yè)項目單獨(dú)重點(diǎn)推廣商業(yè)項目推廣定位明確：打造成城市商業(yè)中心 — 新城市商業(yè)中心以主題樂園、主題賣場、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)作為推廣重點(diǎn)，打造體驗式休閑娛樂新地標(biāo)商業(yè)定位要點(diǎn) 商業(yè)定位92商業(yè)功能定位建議綜合考慮蒙西的地理位置、未來入住的居住人群，對于蒙西商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更充滿活力的 產(chǎn)業(yè)居住人群 ； 開放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于蒙西的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇； 新穎的 建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項目消費(fèi)； 為消費(fèi)者營造 休閑、生活氛圍