【文章內容簡介】 域作為家居、水產品等專業(yè)市場和信陽市及河南省物流業(yè)對該宗地配套需求。項目的建設將推進信陽市現代物流業(yè)的快速健康發(fā)展，促進信陽市政府倡導的建設成為豫鄂皖三省結合部重要現代物流中心的要求。信陽市地處長江經濟帶與黃淮海經濟區(qū)結合部，交通便利，境內公路、鐵路縱橫交錯，形成多重“十”字交叉的陸路交通網絡，是南北經濟交流、東西產業(yè)合作的承接地帶。發(fā)揮經濟區(qū)位優(yōu)勢，承接東部產業(yè)西進、西部資源東輸，發(fā)展成為中部地區(qū)重要的工業(yè)物流中心，加快物流基礎設施建設，提升商品集并和物流輻射能力，發(fā)展成為豫鄂皖結合部最大的商品集散中心。家居用品物流園將形成一批家居用品品牌商入駐；吸引第三方家居用品經營企業(yè)。加強信陽與鄭州、武漢、合肥等中心城市家居用品行業(yè)的物流、信息流、資金流的流動；加強信陽對下屬縣、鄉(xiāng)的新農村建設和小城鎮(zhèn)建設對家居用品的輻射力。 降低家居用品在信陽的運營成本；有效實現地方經濟宏觀物流產值，增加地方財稅。項目在市場選址方面做了充分的考慮：針對信陽現有家居建材市場多布局在東南，且重復建設造成經濟回報嚴重下降狀況，結合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側重于批量交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是項目公司來自于地方公用事業(yè)運營商，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設。第二章 項目背景及建設必要性 項目建設單位概況信陽**家居用品有限公司成立于 2022 年，注冊資本 100 萬元，由信陽市同鑫科技有限公司（以下簡稱“同鑫科技” ）和信陽市元通投資有限公司共同投資，其中同鑫科技出資比例為 70%，信陽市元通投資有限公司出資比例為 20%，并且引進了北京鴻博房地產有限公司參加投資。信陽**家居用品有限公司營業(yè)范圍：家俱、裝飾材料、家電、燈具銷售、房屋租賃。同鑫科技成立于 2022 年 5 月，專業(yè)從事汽車天然氣加氣業(yè)務 。目前，營運的加氣站三座；在建大規(guī)模（八臺雙槍加氣機）加氣站一座，該站相當于現有三座加氣站之和。公司具有信陽市城區(qū)汽車加氣的專營資格。年利稅千萬元以上。實力雄厚，投資經驗豐富。中南家俱城中有 7000 多平方米為同鑫科技全資子公司—信陽市中南家俱有限公司投資建設，目前攤位已全部出租完畢。北京鴻博房地產有限公司是北京鴻博集團的全資子公司。北京鴻博集團是一家大型的民營企業(yè)，該集團下屬六個子公司：北京鴻博房地產開發(fā)有限公司、北京鴻博嘉源咨詢服務有限公司、北京鴻博先鋒影視文化有限公司、北京金頂玫瑰美食娛樂城、北京宏興裝飾公司、北京春興閣咨詢服務公司。行業(yè)涉及房地產開發(fā)，餐飲娛樂，裝飾裝修、咨詢服務，影視文化等。經濟實力雄厚，管理水平較高。 項目提出的背景據國家統(tǒng)計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經濟中的新興產業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。截止2022年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經營為主和以零售經營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年，平均年；；。浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，億元；位居第二的山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾城、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現代建筑裝潢市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產業(yè)。 國內家居行業(yè)的發(fā)展趨勢預測中國家居行業(yè)未來發(fā)展趨勢，對家居物流市場的發(fā)展影響較大。趨勢一、無店鋪銷售將成為中國行業(yè)新的增長點。隨著互聯(lián)網及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務，進行無實體店鋪的網上直銷。實現網上虛擬體驗，視頻購物，顧客根據自己的喜好，親自DIY產品，在線下單、在線支付等功能。一切的購買過程、交易過程都能通過網絡來完成。無店鋪銷售成為實體店的有力補充，并在未來占據一定市場份額。 趨勢二、中國會出現巨大的“銀絲”市場。所謂銀絲市場，就是老年人市場。中國已經過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進入老齡化社會。珠三角頻發(fā)的“勞工荒”已敲響了中國老齡化社會的警鐘。企業(yè)如果能及早把握這個趨勢做好相應的準備，開發(fā)適合老年人的產品，也能抓住銀絲市場的寶貴機會。如櫥柜企業(yè)要研發(fā)地柜底部放空（如能插進老年輪椅）、吊柜變成中部柜（利于老人拿取東西）、臺面連續(xù)（便于老年人移動物品）的櫥柜。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉圈的衛(wèi)生間等。 這意味著房地產開發(fā)商對家居建材有更多的發(fā)言權和支配權。趨勢三、家居建材行業(yè)內品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進入和滲透到中國市場。目前的中國家居建材市場是百花齊放，魚龍混雜，每個細分市場都有無數的企業(yè)擠在里邊，品牌集中度非常低。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早晚要到來，行業(yè)內只剩下幾個大品牌、大集團，占據絕大部分的市場份額。目前的中國家居建材行業(yè)，除了衛(wèi)浴行業(yè)，幾乎沒有國際大品牌同臺競技。這種情況會隨著中國家居建材市場的規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會擇機全面切入中國家居建材市場，與中國企業(yè)一起切分市場蛋糕。 趨勢四、家居建材流通行業(yè)會出現本土渠道大鱷，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本的渠道霸權，會在家居建材行業(yè)重新上演。中國的家電行業(yè)現在是“美蘇（國美、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權。目前瘋狂擴張的紅星美凱龍和相對穩(wěn)健的居然之家，家居建材流通行業(yè)霸主的地位已經初露端倪，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本已幾無懸念，只待時日。趨勢五、家居建材行業(yè)里會出現巨無霸的泛家居集團與專業(yè)化的品牌公司同臺競技的場面。未來，隨著消費者對品牌的忠誠度提高和對一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個品類（業(yè)務范圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛(wèi)浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多品類）的泛家居集團公司將成長為行業(yè)內的巨無霸企業(yè)，憑借強大的品牌拉力和綜合實力，占據市場的主要份額。一些專注于細分市場和細分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產品、專業(yè)化服務、個性化品牌等得到細分市場消費者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團同臺競技，立于不敗之地。 趨勢六、對家居建材行業(yè)里的企業(yè)來說，定位在兩頭：低端和高端的品牌和企業(yè)會活得比較滋潤。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會活得比較累，甚至有可能關門倒閉。 國內建材家居市場的發(fā)展趨勢當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場占地規(guī)模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴展營銷業(yè)務，在這個內在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進行分離。其發(fā)展趨勢大致是：發(fā)展趨勢之一，批零分工將逐步清楚。大城市中的零售市場將向錯位經營發(fā)展。大城市中市場布局比較密，為避免盲目競爭，在商品定位上將以特色來鎖定各自的消費群。建材超市主要經營中檔偏高檔的商品。攤位制零售市場定位將向兩極發(fā)展，城市中心的地區(qū)，向經營高、精、新商品，或向有特色專業(yè)市場發(fā)展、在城市邊緣地區(qū)的市場，商品定位在中檔偏低和常規(guī)建材產品上。一些著名品牌產品將開設專賣、專營店，在居民集中社區(qū)開設便民店，從而形成不同檔次，不同營銷方式，互為補充的新商區(qū)。發(fā)展趨勢之二，批發(fā)市場都盲目擴大經營面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。通過競爭，一批經營有方的經營戶將不斷擴大，形成大經營戶群，而經營乏術的小商小戶將逐漸被淘汰。市場中的各大經營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩(wěn)定的營銷網絡，各自做大經營不同品牌商品。市場更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場貌得到根本的改善。發(fā)展趨勢之三，市場將向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。而有特色的專業(yè)市場將越來越受到消費者的歡迎而得到發(fā)展。發(fā)展趨勢之四，物流作為一向獨立的產業(yè)將越來越被人重視。建材產品、裝飾材料的一個重要特點是量大、自身重、價值低、物流費用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。同時配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流產業(yè)。因此，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨立的專業(yè)化的、現代化、社會化的一個產業(yè)。發(fā)展趨勢之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發(fā)為主的市場的影響相對要小得多。發(fā)展趨勢之六：廠家和經銷商緊密合作，實現一體化運作。目前，建材產品的技術、質量、外觀、環(huán)保、售后都成為市場上最主要的競爭要素，這對于經銷商產品銷售、服務能力提出了更高的要求，只有真正專業(yè)的經銷商，才能真正了解產品的性能和提供完善的服務。在這樣的情形下，以往的銷售、服務相分離的渠道運營模式已經不適應消費者一體化的服務需求，消費者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務。也就是說，行業(yè)的技術更新和售后服務要求廠家和經銷商緊密合作，實現一體化運作。發(fā)展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業(yè)取勝的關鍵。隨著國內經濟和建材市場的發(fā)展，國內一線大城市市場主戰(zhàn)場的競爭日益激烈，而幅員廣闊并且增長迅速的二三級市場，成為各大建材廠商瞄準的下一塊“肥肉”。雖然單個二三線城市的銷量遠遠不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級市場加在一起，在絕對數量上的優(yōu)勢將使廠商對其垂涎不已。一些品牌為了避開主流城市的激烈競爭，便選擇在二三級城市進行布局，企業(yè)欲在今后突圍低迷市場，占領二三級市場已成為未來取勝的關鍵。 政策信陽家居市場爆發(fā)式成長的催化劑一號文件拉開中國城鎮(zhèn)化大幕，三線城市家居市場興旺2022年1月31日，備受矚目的2022年一號文件終于公之于眾。這份文件推出了多項政策：增加“三農”投入、擴大良種補貼范圍、加快新農保步伐、加快城鎮(zhèn)化建設等惠農、強農政策。 但其中最大的亮點莫過于如何放寬戶籍制度限制，推進城鎮(zhèn)化改革。 一號文件中相關方面的政策也提到:要促進特色產業(yè)、優(yōu)勢項目向縣城和重點鎮(zhèn)集聚，完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。 這意味著農村經濟將由單輪驅動變成雙輪驅動（新農村建設與城鎮(zhèn)化），形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農村建設良性互動的局面，將促進三線城市家居市場的興旺。建材下鄉(xiāng)直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮2022年1月31日，中發(fā)〔2022〕1號文件正式發(fā)布，提出：抓住當前農村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機，把支持農民建房作為擴大內需的重大舉措，采取有效措施推動‘建材下鄉(xiāng)’，鼓勵農民依法依規(guī)建設自用住房。建材下鄉(xiāng)政策，成為繼家電下鄉(xiāng)和汽車下鄉(xiāng)之后，又一項拉動消費的惠農政策。這將直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮。河南省村莊布局規(guī)劃將引發(fā)農村村鎮(zhèn)建設高潮自2022年11月以來，我省啟動了村莊布局規(guī)劃項目，止于2022年3月23日，全省除不需要編制村莊布局規(guī)劃的11個縣（市、區(qū)）外，其余147個縣（市、區(qū)）目前已經全部編制完成村莊布局規(guī)劃。據報載，我省將在進一步完善村莊布局規(guī)劃的基礎上編制縣（市）域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃。并確保在年底前完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)和中心村（社區(qū)）規(guī)劃任務。將引發(fā)新一輪農村村鎮(zhèn)建設高潮信陽的新農村建設對家居產品的需求大旺。近年來，信陽市先行先試，大膽創(chuàng)新，在農村土地流轉、農村資金投入、農民專業(yè)合作組織、農村社會保障、農業(yè)產業(yè)化等方面探索出了許多成功經驗。如新縣的土地流轉、商城的農民專業(yè)合作組織、光山的土地信用合作社、浉河區(qū)的“林業(yè)銀行”、平橋區(qū)的新型農村合作醫(yī)療改革等都走在河南省農村改革的前列。2022年4月22日，河南省委、省政府正式確定信陽市為河南省農村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)。這是目前全國唯一的省轄市農村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)。 農村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)的建設將進一步促進住宅業(yè)的興旺，從而帶動家居市場的繁榮。 項目建設的必要性本項目符合同鑫科技公司及**家居公司的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展目標的需要，符合合理配置和有效利用資源的要求。同鑫科技未來的發(fā)展目標是：堅信信陽市未來發(fā)展的美好前景，做強做好信陽市的汽車加氣業(yè)務，依托信陽市區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè)及其他相關的產業(yè)，在三至五年內發(fā)展成為一個多元化的大型企業(yè)集團。 同鑫科技下屬的**汽車加氣站和同鑫科技的辦公地點均位于**物流產業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展家居物流，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要，有助于節(jié)約管理成本，也是同鑫科技公司生存壯大的需要。信陽既具有交通優(yōu)勢，也是旅游名城。適逢信陽房地產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展階段，發(fā)展家居物流項目，市場前景好，回報率高。 符合《河南省信陽市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃根據《河南省信陽市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽現代物流