【正文】 ..................48 招標范圍 ....................................................................................................................................48 招投標程序 ................................................................................................................................48第十一章 投資估算 ............................................................................................................................50 投資估算編制依據(jù) ....................................................................................................................50 估算編制范圍 ............................................................................................................................51 投資估算 ....................................................................................................................................51 資金籌措 ....................................................................................................................................52第十二章 財務評價 ............................................................................................................................52 財務評價依據(jù) ............................................................................................................................52 財務評價基礎數(shù)據(jù)選取 ............................................................................................................52 運營收入估算 ............................................................................................................................53 成本費用支出預測 ....................................................................................................................54 主要財務評價表 ........................................................................................................................56 財務評價指標 ............................................................................................................................56 財務評價結論 ............................................................................................................................56第十三章 不確定性分析 ....................................................................................................................57第十四章 風險分析與對策 ................................................................................................................58 房地產政策變動風險 ................................................................................................................58 拆遷風險 ....................................................................................................................................59 市場風險 ....................................................................................................................................59 經營風險 ....................................................................................................................................59 管理風險 ....................................................................................................................................59 融資風險 ....................................................................................................................................60第十五章 結論與建議 ........................................................................................................................60附件：建設單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件工程咨詢單位資格證書復印件附表：建設投資估算表收入稅金表總成本費用估算表還本付息表項目現(xiàn)金流量表（所得稅前）自有資金現(xiàn)金流量表（所得稅前）損益表附圖：區(qū)域位置圖總平面布置圖第一章 總 論河南省糧食工程設計院在對信陽市建材\家居市場進行調研分析；并對本項目的可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關基礎資料，在此基礎上編制了《**家居用品物流園可行性研究報告》 。 項目編制背景 項目名稱：信陽**家居用品物流園 項目建設單位項目建設單位：信陽**家居用品有限公司法定代表人：** 編制單位編制單位：河南省糧食工程設計院資質等級：乙級證書編號：工咨乙 12020220041資質范圍：建筑、輕工、農業(yè)服務范圍：規(guī)劃咨詢、編制項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告 編制程序河南省糧食工程設計院受信陽**家居用品有限公司關于編制《**家居用品物流園可行性研究報告》的委托后，立即組織有關專家及技術人員對項目擬建場址進行實地考察，了解和收集第一手資料。在充分調查的基礎上，就編制《**家居用品物流園可行性研究報告》有關問題與承辦單位的領導及有關人員進行了深入的探討，充分征詢有關專家的意見，在反復論證和研究的基礎上，依據(jù)國家對工程項目可行性研究報告階段工作范圍和深度的規(guī)定，結合信陽市的資源條件、基礎設施條件以及本項目擬建場址建設情況，編制完成了本項目的可行性研究報告，為該工程建設項目的決策和建設提供可靠的參考依據(jù)。 編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《關于加快我國流通領域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導意見》 （商改發(fā)〔2022〕53 號） 《物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》 （國發(fā)[2022]8 號 ） 《河南省第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《信陽市第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》 《信陽**物流產業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》專業(yè)技術人員調查的有關資料和數(shù)據(jù)；承辦單位關于編制可行性研究報告委托書；1項目承辦單位提供的編制可行性研究的其它基礎資料。 編制范圍與內容根據(jù)國家對可行性研究報告編制范圍和深度的有關規(guī)定，本可研主要內容包括：（1）項目建設的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預測（4）項目選址及建設條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析（8）項目結論與建議 編制原則（1）按照國家經貿委等六部委《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。（2）根據(jù)河南省和信陽市“十一五”計劃，融入?yún)^(qū)域經濟、合理安排進度。（3）按照國家有關產業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（4）河南省及信陽市目前國民經濟水平，現(xiàn)代商貿服務產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（5）項目建設以建材、家居用品的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。（6）項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。（7）消防、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。（8）其它規(guī)定及客戶要求。 項目概況 擬建地點項目擬建在信陽市**物流園區(qū)內。 建設規(guī)模與目標項目規(guī)劃占地約 100 畝（66667 平方米） ，總投資 萬元人民幣。項目擬建總建筑面積 57720 平方米，其中：倉庫 6000 平方米；家裝板材商場 10000 平方米；廚具、衛(wèi)具商場 10000 平方米；床上用品、家飾商場 10000 平方米；燈具燈飾、家電商城 6000 平方米；拆遷安置房 15720 平方米，其中安置戶占用 10000 平方米，銷售 5720 平方米。建設期二年。項目建設進度為：第一年總投資 萬元，形成建筑面積 16000 平方米的投資，分別建成倉庫、家裝板材商場。第二年總投資 萬元，形成建筑面積 41720 平方米的投資，分別建成廚具衛(wèi)具商場、床上用品家飾商場、拆遷安置住宅、燈具燈飾家電商城。目標：建成后和即將完工的中南家俱大世界聯(lián)成一體，成為信陽市最大的集各類建材、燈飾、電器交易為一體，并輔以面向全市及各縣的物流配送職能的綜合性家居用品物流園區(qū)。 項目組織方式為了使項目能夠順利實施，建設單位成立項目領導小組，對項目進行組織管理，具體內容如下：每周定期召開一次會議，檢查項目進度和執(zhí)行情況。建設單位根據(jù)實際情況，落實項目有關任務，做到人員落實、任務落實、經費落實，核查進度有依據(jù)。 主要技術經濟指標表 11 主要技術經濟指標序號 項目名稱 單位 財務評價指標 備注一 建筑數(shù)據(jù)指標1 項目占地面積 畝 1002 總建筑面積 平方米 577203 容積率 4 綠化 平方米 70005 道路廣場 平方米 202206 建設工期 年 2二 經濟效益指標7 項目總投資 萬元 8 自籌資金 萬元 9 銀行貸款 萬元 250010 建設期利息 萬元 150 年利率 6%11 年平均利潤總額 萬元 所得稅前，平均值12 財務內部收益率 18% 所得稅前13 財務凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前，I=10%14 靜態(tài)回收期 年 所得稅前（含建設期）15 投資利潤率 所得稅前 總投資及資金籌措項目總投資 萬元。建設投資 萬元,企業(yè)自籌 萬元，銀行貸款 2500 萬元。 結論與建議**家居用品物流園項目建設，符合國家和省市有關促進現(xiàn)代服務業(yè)的商貿\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符合信陽市及** 山管理區(qū)把該區(qū)