【正文】 ..................................................................48 招標(biāo)范圍 ....................................................................................................................................48 招投標(biāo)程序 ................................................................................................................................48第十一章 投資估算 ............................................................................................................................50 投資估算編制依據(jù) ....................................................................................................................50 估算編制范圍 ............................................................................................................................51 投資估算 ....................................................................................................................................51 資金籌措 ....................................................................................................................................52第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................................52 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ............................................................................................................................52 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 ............................................................................................................52 運(yùn)營(yíng)收入估算 ............................................................................................................................53 成本費(fèi)用支出預(yù)測(cè) ....................................................................................................................54 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 ........................................................................................................................56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................................................................................................56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................................56第十三章 不確定性分析 ....................................................................................................................57第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ................................................................................................................58 房地產(chǎn)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................58 拆遷風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 管理風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................59 融資風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................................................60第十五章 結(jié)論與建議 ........................................................................................................................60信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告2 2附件：建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件工程咨詢(xún)單位資格證書(shū)復(fù)印件附表：建設(shè)投資估算表收入稅金表總成本費(fèi)用估算表還本付息表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（所得稅前）自有資金現(xiàn)金流量表（所得稅前）損益表附圖：區(qū)域位置圖總平面布置圖信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告3 3第一章 總 論河南省糧食工程設(shè)計(jì)院在對(duì)信陽(yáng)市建材\家居市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析；并對(duì)本項(xiàng)目的可行性展開(kāi)了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》 。 項(xiàng)目編制背景 項(xiàng)目名稱(chēng)：信陽(yáng)**家居用品物流園 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位：信陽(yáng)**家居用品有限公司法定代表人：** 編制單位編制單位：河南省糧食工程設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)：乙級(jí)證書(shū)編號(hào)：工咨乙 12020220041資質(zhì)范圍：建筑、輕工、農(nóng)業(yè)服務(wù)范圍：規(guī)劃咨詢(xún)、編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告 編制程序河南省糧食工程設(shè)計(jì)院受信陽(yáng)**家居用品有限公司關(guān)于編制《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》的委托后，立即組織有關(guān)專(zhuān)家及技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目擬建場(chǎng)址進(jìn)行實(shí)地考察，了解和收集第一手資料。在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》有關(guān)問(wèn)題與承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員進(jìn)行了深入的探討，充分征詢(xún)有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家對(duì)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合信陽(yáng)信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告4 4市的資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址建設(shè)情況，編制完成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，為該工程建設(shè)項(xiàng)目的決策和建設(shè)提供可靠的參考依據(jù)。 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》 （商改發(fā)〔2022〕53 號(hào)） 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 （國(guó)發(fā)[2022]8 號(hào) ） 《河南省第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《信陽(yáng)市第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《河南省信陽(yáng)市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年） 》 《信陽(yáng)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員調(diào)查的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；承辦單位關(guān)于編制可行性研究報(bào)告委托書(shū)；1項(xiàng)目承辦單位提供的編制可行性研究的其它基礎(chǔ)資料。 編制范圍與內(nèi)容根據(jù)國(guó)家對(duì)可行性研究報(bào)告編制范圍和深度的有關(guān)規(guī)定，本可研主要內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告5 5（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析（8）項(xiàng)目結(jié)論與建議 編制原則（1）按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)》的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)。（2）根據(jù)河南省和信陽(yáng)市“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。（3）按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。（4）河南省及信陽(yáng)市目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。（5）項(xiàng)目建設(shè)以建材、家居用品的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。（6）項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。（7）消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。（8）其它規(guī)定及客戶(hù)要求。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建在信陽(yáng)市**物流園區(qū)內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃占地約 100 畝（66667 平方米） ，總投資 萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積 57720 平方米，其中：倉(cāng)庫(kù) 6000 平方信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告6 6米；家裝板材商場(chǎng) 10000 平方米；廚具、衛(wèi)具商場(chǎng) 10000 平方米；床上用品、家飾商場(chǎng) 10000 平方米；燈具燈飾、家電商城 6000 平方米；拆遷安置房 15720 平方米，其中安置戶(hù)占用 10000 平方米，銷(xiāo)售 5720 平方米。建設(shè)期二年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度為：第一年總投資 萬(wàn)元，形成建筑面積 16000 平方米的投資，分別建成倉(cāng)庫(kù)、家裝板材商場(chǎng)。第二年總投資 萬(wàn)元，形成建筑面積 41720 平方米的投資，分別建成廚具衛(wèi)具商場(chǎng)、床上用品家飾商場(chǎng)、拆遷安置住宅、燈具燈飾家電商城。目標(biāo)：建成后和即將完工的中南家俱大世界聯(lián)成一體，成為信陽(yáng)市最大的集各類(lèi)建材、燈飾、電器交易為一體，并輔以面向全市及各縣的物流配送職能的綜合性家居用品物流園區(qū)。 項(xiàng)目組織方式為了使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，建設(shè)單位成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行組織管理，具體內(nèi)容如下：每周定期召開(kāi)一次會(huì)議，檢查項(xiàng)目進(jìn)度和執(zhí)行情況。建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際情況，落實(shí)項(xiàng)目有關(guān)任務(wù)，做到人員落實(shí)、任務(wù)落實(shí)、經(jīng)費(fèi)落實(shí)，核查進(jìn)度有依據(jù)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 備注一 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1 項(xiàng)目占地面積 畝 1002 總建筑面積 平方米 57720信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告7 73 容積率 4 綠化 平方米 70005 道路廣場(chǎng) 平方米 202206 建設(shè)工期 年 2二 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)7 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 8 自籌資金 萬(wàn)元 9 銀行貸款 萬(wàn)元 250010 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 150 年利率 6%11 年平均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅前，平均值12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 18% 所得稅前13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅前，I