【正文】 設(shè)施當(dāng)前已建低成本倉庫4棟，目測造價(jià)約為500元/平米。漢口北四季美農(nóng)貿(mào)城橫向主通道寬度大約33米，縱向主通道也有30米左右，進(jìn)口收費(fèi)站8個(gè)，采購車進(jìn)收費(fèi)站免費(fèi)，進(jìn)農(nóng)貿(mào)城賣菜車收費(fèi)50元起步，超載10元/噸，200元封頂；農(nóng)貿(mào)城內(nèi)部檔口可停放3個(gè)車位，若短期租1車位則200元/天，長期租150元/天；蔬菜流通加工區(qū)檔口租金2800元/月，面積110平米；農(nóng)貿(mào)城門面4000元/間/月，按季度交，總共2層，自己搭建，面積60平米，如果出售，售價(jià)在60萬；干貨區(qū)3000元/間/月，面積30平米?；ɑ苊缒臼袌?007年初建，整體園區(qū)300畝，目前市場已租滿，而且市場已成氣候。五洲建材城比鄰華中物流超市，占地面積2000畝，建筑面積300萬平米，售價(jià)1樓18000元/平米，2樓售價(jià)9000元/平米，該建材城買家5年內(nèi)無經(jīng)營權(quán)，全部返租給建材城，鋪面面積45200平米，租金在4560元/平米之間，租戶簽3年免1年租金。漢口北五金機(jī)電市場與縱橫集團(tuán)合作開發(fā)?；臼蹆r(jià)在12000元左右，租金水平在15000元20000元/年，簽約2年免租金，**，使用面積30多平米，建筑面積60平米，實(shí)得率47%，目前五金城正在招商。相關(guān)配套的有漢招會(huì)這樣的展覽服務(wù)，同時(shí)也有電子商務(wù)平臺(tái)宣傳。湖北現(xiàn)代五金機(jī)電城：以街區(qū)商鋪組合形式，由4排縱向、8排橫向以及1排環(huán)繞全城商鋪，共24棟商鋪和1棟綜合大樓構(gòu)成，一期占地200畝，配套倉儲(chǔ)80畝，總商鋪1143間，面積約30多平米，車位630個(gè)。城內(nèi)規(guī)劃有14條寬闊的道路，設(shè)置有14大出入口以及8大城中綠化帶；配套有超市，商務(wù)休閑、餐飲、娛樂、酒店等商業(yè)設(shè)施，提供工商、稅務(wù)、銀行等服務(wù)；設(shè)置有信息中心，開通網(wǎng)上電子商務(wù)平臺(tái)，是一座軟硬設(shè)施完善的現(xiàn)代化五金機(jī)電超大型專業(yè)市場新城。當(dāng)街門面200平米大概每年租金不少于50萬。周邊自然物流市場 業(yè)務(wù)情況好于漢口北貨運(yùn)中心，一天發(fā)運(yùn)量在45車/天，最多可發(fā)10+車/天。店鋪檔次不高，租金一般為2萬元/90平米。，低于周邊省份公路運(yùn)輸成本。華中物流超市 經(jīng)普通商貿(mào)市場改建的物流中心，整體入住率較低。其倉儲(chǔ)設(shè)施布局不合理，租金僅為8元/平米（含物業(yè)費(fèi)）。經(jīng)營思路主要發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)收貨模式（專線零擔(dān)）。6. 項(xiàng)目可行性分析 市場可行性從項(xiàng)目區(qū)位、板塊價(jià)值、市場容量需求及未來發(fā)展趨勢方面考慮，此項(xiàng)目具有很強(qiáng)的市場可行性：1），全面承接廣水市區(qū)位及物流運(yùn)輸優(yōu)勢，聯(lián)動(dòng)武漢及大悟等地區(qū)生產(chǎn)消費(fèi)市場，具有極強(qiáng)的道口經(jīng)濟(jì)開發(fā)價(jià)值；2）項(xiàng)目地離廣水中心城區(qū)僅5公里，驅(qū)車幾分鐘可達(dá)，能直接而充分的對接廣水城市居民消費(fèi)需求，以及偕同發(fā)展的大悟消費(fèi)需求；3）項(xiàng)目地塊緊鄰廣水城市規(guī)劃“一河兩岸”區(qū)域，板塊價(jià)值劇增，隨著舊城遷移，居民搬遷改善，以及購買力的不斷提升，將帶來巨大的商貿(mào)市場需求；4）廣水市目前沒有類似定位的綜合商貿(mào)物流市場，也缺乏規(guī)模集中的市民休閑購物項(xiàng)目，市場空白，進(jìn)入時(shí)機(jī)好。 環(huán)境、技術(shù)可行性1) 優(yōu)質(zhì)地塊、土地平整，證照齊全；2）安置房已建設(shè)完畢，即將交付，無征地困難及糾紛；3）廣茂集團(tuán)與融園集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)合作,偕同優(yōu)質(zhì)社會(huì)服務(wù)資源，保障項(xiàng)目發(fā)開細(xì)節(jié)與品質(zhì)。 經(jīng)濟(jì)可行性由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此考慮采用滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用3年時(shí)間可全部建成，五年時(shí)間銷售完成投入使用。以商業(yè)總規(guī)模50萬平方米計(jì)算，第一年建設(shè)20萬方，第二年建設(shè)20萬方，第三年建設(shè)10萬方，其中1萬方左右自持。另外含40畝的住宅小區(qū)。建設(shè)分期安排表 單位：萬平方米201520162017合計(jì)商業(yè)20201050住宅據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等，總投資為20億元人民幣，可銷售面積約50萬平方米，完成銷售收入約40億元。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。以第一期開發(fā)面積（總量40%）測算，一層售價(jià)約10000元/平方米，第二層售價(jià)約4000元/平方米，則均價(jià)在70008000元/平方米，第一期開盤20萬平方米，銷售收入約為15億元人民幣。；建安費(fèi)用約2000元/平方米，小計(jì)4億元；綜合稅率15%，；銷售推廣費(fèi)率3%，；管理費(fèi)用率2%，；。第一期開發(fā)成本合計(jì)約（+4++++），則預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期稅后利潤接近7億元。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除開宏觀環(huán)境中的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的等影響，本項(xiàng)目在操作層面需要注意和認(rèn)真考慮的指標(biāo)主要有以下幾點(diǎn)，同時(shí)也是較為常規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)：1）規(guī)劃設(shè)計(jì)：產(chǎn)業(yè)選型尤為重要。從項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，以市場條件和企業(yè)發(fā)展意向?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)合區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律等方面的研究，找準(zhǔn)適合項(xiàng)目發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)、分支產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)。2）銷售進(jìn)度價(jià)格：要看各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目需建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。3）資金貸款利率等：若增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，則會(huì)使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目力爭獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。7. 結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合《廣水市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《廣水市城市總體規(guī)劃（20092020年）》等規(guī)劃要求，充分發(fā)揮從湖北省“兩圈一區(qū)一帶”戰(zhàn)略、廣水“一河兩岸”規(guī)劃以及廣水作為武漢城市圈觀察員，比照城市圈成員單位享受相關(guān)政策待遇等不同格局和層面審視項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇，是提升廣水第二三產(chǎn)業(yè)騰飛的需要，是打造城市新地標(biāo)、城市新名片，提升廣水城市形象的需要；是鑄造廣水經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，帶動(dòng)區(qū)域就業(yè)，提高廣水市整體居民生活水平的需要。項(xiàng)目建設(shè)完成后，必將吸引大量的人流客流，引導(dǎo)商貿(mào)物流、休閑消費(fèi)的新潮流，為社會(huì)帶來源源不斷的財(cái)政稅收，為公司帶來較高的投資收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的多方共贏。唯嘉致行房地產(chǎn)顧問有限公司 提報(bào)2015年4月29日30 / 30