【正文】 —78）●《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16—87）●《無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T9293）●《混凝土堿含量限制標(biāo)準(zhǔn)》（CECS53—93）根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001），本區(qū)為基本地震烈度VI度地區(qū)。按規(guī)定本工程VII度考慮抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓為本工程建筑物的耐火等級(jí)為一級(jí)，結(jié)合南寧市高溫季節(jié)較長(zhǎng)的特點(diǎn)。盡可能采用敞開式或多開窗及開天窗的方式以保證良好的通風(fēng)采光條件。樓地面采用混凝土地面或面磚地面，有特殊要求另行處理，門采用木門，窗采用鋁合金窗，內(nèi)墻采用刮膩?zhàn)蛹八⑷槟z漆，外墻采用噴涂外墻涂料，平屋面設(shè)隔熱層和卷材防水。本項(xiàng)目的酒店、寫字樓采用框架架構(gòu)，交易大廳采用大跨度框架結(jié)構(gòu)，宿舍樓、沿街騎樓商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，倉(cāng)庫(kù)采用鋼結(jié)構(gòu)。第六章 節(jié)能《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》；《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ6—85節(jié)約能源是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是資源有效配置的手段之一。本項(xiàng)目認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的節(jié)能政策，在設(shè)計(jì)中充分考慮節(jié)約能源，從而降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。，選用節(jié)能型產(chǎn)品，特別是選擇可根據(jù)負(fù)荷變化自動(dòng)調(diào)節(jié)能量的設(shè)備，合理安排設(shè)備的使用。設(shè)置一定的自控裝置，保證系統(tǒng)的高效運(yùn)行。、循環(huán)使用，充分節(jié)約水源。，選用傳熱系數(shù)小的保溫材料。，采用儲(chǔ)冰技術(shù)和空氣源熱泵、地下水循環(huán)相結(jié)合的制冷技術(shù)。、采光及良好朝向，采用隔熱的外維護(hù)結(jié)構(gòu)，以減少機(jī)械通風(fēng)和人工照明的能源消耗。，選用節(jié)能型變壓器和其他高效節(jié)能型電氣設(shè)備，對(duì)電氣設(shè)備采用電容補(bǔ)償無功功率損耗，提高功率因素，以節(jié)約能源。，供水、供電線路上安裝水表、電表，加強(qiáng)節(jié)能管理，降低能耗。第七章 環(huán)境保護(hù)（1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095—1996二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GH3838—2002III類標(biāo)準(zhǔn)（3）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—93二類標(biāo)準(zhǔn)（4）《建筑施工地噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)》GB12523—90（5）《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12348—90II類標(biāo)準(zhǔn)（1）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—1996一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（2）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297—96二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（3）《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（試行）GB18483—2001建設(shè)地點(diǎn)周圍無污染源，環(huán)境較好，本項(xiàng)目建設(shè)施工期及運(yùn)營(yíng)期按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，采取各種措施，不會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境造成影響。、污染物及治理方案施工期拆遷和場(chǎng)地平整將對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的少量植被造成破壞；施工風(fēng)沙塵及噪聲對(duì)場(chǎng)址及附近區(qū)域空氣及聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響；土方開挖易引起水土流失產(chǎn)生棄土，建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾。擬采取建排水溝和綠化等工程措施來減輕水土流失和恢復(fù)植被；對(duì)高噪音設(shè)備采取隔音消音措施；在施工現(xiàn)場(chǎng)建圍墻，在路面和施工場(chǎng)區(qū)灑水。運(yùn)輸車輛不超載。減輕施工粉塵對(duì)環(huán)境的污染；施工期的少量棄土及時(shí)送至規(guī)定地點(diǎn)倒放。施工期產(chǎn)生的各種污染均屬暫時(shí)性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，項(xiàng)目施工建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響將得到有效的控制。、污染物及治理方案本項(xiàng)目主要污水有：洗汽車廢水、含油污水和生活糞便污水。洗汽車廢水經(jīng)沉淀后排入市政雨水管網(wǎng)；含油污水和生活糞便污水分別經(jīng)隔油池和化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。廢渣主要是生產(chǎn)垃圾或其他廢棄物，由專人負(fù)責(zé)清理集中到垃圾收集站內(nèi)暫存，再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)送到市政垃圾場(chǎng)集中處理。本項(xiàng)目在運(yùn)行中只有餐飲區(qū)有部份油煙產(chǎn)生，在運(yùn)營(yíng)前時(shí)對(duì)這部分油煙按環(huán)保部門的要求進(jìn)行處理，使之不構(gòu)成對(duì)周圍環(huán)境及建構(gòu)筑物造成污染。大貨車、叉車等設(shè)備在運(yùn)行中會(huì)產(chǎn)生一定的噪音，在總圖布置中將這部分布置在遠(yuǎn)離人流集中區(qū)。同時(shí)，在設(shè)計(jì)上采取適當(dāng)?shù)母魯嗖贾糜行Х乐乖胍魧?duì)環(huán)境影響。本項(xiàng)目為物資運(yùn)輸和交易場(chǎng)所，在總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡量考慮綠化措施。停車場(chǎng)建成為生態(tài)停車場(chǎng)以增加綠化面積，達(dá)到美化市場(chǎng)、改善環(huán)境、防塵、減小噪音和改善氣候的作用。環(huán)境保護(hù)是一項(xiàng)基本國(guó)策，新建項(xiàng)目必須符合國(guó)家的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，因此，項(xiàng)目將做到“三同時(shí)”對(duì)上述的“三廢”分別進(jìn)行嚴(yán)格治理，使之達(dá)到國(guó)家“三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)保投資包括污水處理、垃圾處理及綠化等。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)將符合環(huán)保的有關(guān)要求。第八章 消防：《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87（2001年版）；《變電所設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范》SDJ2—79；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140—90（1997版）；《廣西壯族自治區(qū)建設(shè)工程設(shè)計(jì)施工消防監(jiān)督管理辦法》本項(xiàng)目所在地位于南寧市青秀區(qū)仙葫大道中段，距城區(qū)中心約3公里，距離消防中心約10KM ，有火災(zāi)時(shí)消防車可快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。地勢(shì)平坦、場(chǎng)址周圍無污染源?？諝馇逍?、環(huán)境狀態(tài)良好。本工程建筑物全部采用框架或鋼構(gòu)架結(jié)構(gòu)，耐火等級(jí)為一級(jí)?！督ㄖ阑鹪O(shè)計(jì)規(guī)范》（2001年版）設(shè)計(jì)進(jìn)出口及火災(zāi)緊急疏散通道，并在總平面布置中考慮了消防環(huán)形通道，消防車可通至任何一幢建筑物?！督ㄖ阑鹪O(shè)計(jì)規(guī)范》，按同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次考慮，室外消火栓系統(tǒng)用水量為25L/S，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為15L/S，火災(zāi)延時(shí)時(shí)間為2小時(shí)，消防給水由物流中心自來水管網(wǎng)直接供給，室外按規(guī)定設(shè)置消火栓水泵接合器。各建筑物的室內(nèi)消防除按有關(guān)規(guī)定設(shè)置消火栓給水系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140—90（1997版）的要求，配置規(guī)定數(shù)量的ABC型手提式干粉滅火器。、發(fā)電機(jī)房等處，則設(shè)置干粉滅火裝置。、安全生產(chǎn)和安全知識(shí)教育，提高職工安全意識(shí)，自覺做好安全防范工作。第九章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生（1）國(guó)家勞動(dòng)部1996年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》；（2）《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ16—87（2001年版）；（3）《建筑設(shè)計(jì)防雷規(guī)范》（GB50057—94）；（4）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GBZ1—2002）；（5）《職業(yè)性接觸毒物危害程度分級(jí)》（GB5083—85）；本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中的主要職業(yè)危害因素有：噪音、汽車尾氣、觸電、機(jī)械傷害。貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，確保建設(shè)工程符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障勞動(dòng)都在生產(chǎn)過程中的安全與健康，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的同時(shí)考慮以下的防范措施。（1） 對(duì)于噪音較大的設(shè)備操作間，設(shè)置專門的操作值班室。（2） 對(duì)于搬運(yùn)及經(jīng)常進(jìn)出倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的崗位配置必要的勞保用品。（3） 物流中心總平布置中設(shè)有足夠的出入口和疏散通道，以便在發(fā)生意外事故時(shí)人員能夠及時(shí)疏散。（4） 變電所四周設(shè)有圍墻和防護(hù)欄桿等隔離措施，以防止意外事故的發(fā)生，同時(shí)配電室設(shè)安全門。（5） 倉(cāng)庫(kù)設(shè)有事故排風(fēng)（6） 建筑物均作防雷設(shè)防，建筑物的防雷接地電陰R＜1Ω。（7） 所有電氣設(shè)備均設(shè)有接地保護(hù)裝置，設(shè)備檢修檢查采用低壓電源。（8） 設(shè)置緊急停車按鈕及報(bào)警系統(tǒng)。（9） 所有傳動(dòng)設(shè)備設(shè)防護(hù)罩以防機(jī)械傷害。（10） 職工生活衛(wèi)生方面考慮了衛(wèi)生間和醫(yī)務(wù)室，為職工創(chuàng)造衛(wèi)生環(huán)境和醫(yī)療條件。（11） 對(duì)職工要加強(qiáng)安全生產(chǎn)教育，積極采取防范措施。需禁煙、禁火的區(qū)域，設(shè)有明顯的禁煙、禁火標(biāo)志。（12） 根據(jù)場(chǎng)區(qū)特點(diǎn)和環(huán)境情況并考慮防火、防爆、衛(wèi)生等要求，選擇樹種，全面進(jìn)行綠化。通過上述防范措施，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的安全與衛(wèi)生符合國(guó)家有規(guī)定要求。不會(huì)對(duì)工人的健康和安全造成危害，工人的勞動(dòng)安全與衛(wèi)生有充分的保證。以上措施所需費(fèi)用已列入投資估算中。第十章 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員10 .1企業(yè)組織及工作制度本項(xiàng)目實(shí)施后，物流中心的規(guī)模和商品交易量大，擬設(shè)置商貿(mào)物流中心物業(yè)管理公司直接管理該物業(yè)。旗下設(shè)職能部門6個(gè)包括行政辦公室、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、檢驗(yàn)部、保安部、后勤部等。各部門主要業(yè)務(wù)如下：（1） 行政辦公室：負(fù)責(zé)整個(gè)商貿(mào)物流中心的政工、人事及日常文秘、檔案、行政等業(yè)務(wù)。（2） 財(cái)務(wù)部：主要負(fù)責(zé)商貿(mào)物流中心財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，對(duì)商貿(mào)物流中心的日常運(yùn)轉(zhuǎn)中的內(nèi)部與進(jìn)駐企業(yè)及外部有關(guān)單位的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。（3） 經(jīng)營(yíng)部：主要負(fù)責(zé)中心的物流、交易業(yè)務(wù)和商務(wù)信息管理工作，包括倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、招商、交易管理；商務(wù)信息工作包括商品展示、推介、市場(chǎng)拓展、電子商務(wù)、信息管理等。（4） 安監(jiān)部：負(fù)責(zé)中心的安全生產(chǎn)監(jiān)督管理，包括所有交易貨物的品質(zhì)和倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)陌踩?。?） 保安部：主要負(fù)責(zé)商貿(mào)物流中心的安全保衛(wèi)工作。（6） 后勤部：主要負(fù)責(zé)為商貿(mào)物流中心的各業(yè)務(wù)、行政部門提供后勤支援和服務(wù)保障，包括生產(chǎn)后勤服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等。（7） 工程技術(shù)部：主要負(fù)責(zé)商貿(mào)物流中心的水電供給、工程設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)和管理。本項(xiàng)目的市場(chǎng)交易部份其特點(diǎn)為全年?duì)I業(yè)，故此部分的工作時(shí)間應(yīng)按每年365天來考慮，但具體的工作人員作息制度仍執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定，通過合理安排工作，保證其享受應(yīng)有的休息時(shí)間。保安部按三班制工作，其它（如行政管理）為一班制工作，每班工作時(shí)間為八小時(shí)。10 .2勞動(dòng)定員及人員來源根據(jù)項(xiàng)目建成后的業(yè)務(wù)需要和實(shí)際情況，本項(xiàng)目的勞動(dòng)定員為228人（詳見表10—1）少部分管理人員由南寧市福春樹礦產(chǎn)投資公司委任，部分服務(wù)人員安排南寧市三屋園藝場(chǎng)的職工，大部份管理人員、工程技術(shù)人員、服務(wù)人員等均直接向社會(huì)公開招聘。10 .3人員培訓(xùn)聘用的人員必須經(jīng)過有關(guān)培訓(xùn)，持證上崗。表10—1 勞動(dòng)定員表部門管理人員 服務(wù)人員合計(jì)主任室33辦公室369財(cái)務(wù)部2810經(jīng)營(yíng)部48084安監(jiān)部268保安部24547工程技術(shù)部21214后勤保障部34548合計(jì)26192228第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以項(xiàng)目的批準(zhǔn)成立準(zhǔn)許實(shí)施為前提，并據(jù)此結(jié)合項(xiàng)目的工作量和建設(shè)單位的資金籌措使用計(jì)劃，編制工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度包括項(xiàng)目前期工作和工程建設(shè)兩部分。前期工作包括項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的編制及論證。工程建設(shè)包括初步設(shè)計(jì)及審批、設(shè)備訂購(gòu)、施工圖設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試營(yíng)業(yè)等。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模和時(shí)間要求等具體情況項(xiàng)目建設(shè)周期按兩年考慮。第十二章 工程招投標(biāo)12 .1項(xiàng)目招投標(biāo)原則根據(jù)2001年中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》有關(guān)規(guī)定：房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上或者項(xiàng)目總投資在3000萬(wàn)元人民幣以上的工程施工必須進(jìn)行招標(biāo)。本項(xiàng)目符合以上條件，工程施工必須進(jìn)行招標(biāo)。12 .2招標(biāo)范圍按規(guī)定本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍為工程施工。招標(biāo)組織形式建議采用委托招標(biāo)，招標(biāo)方式建議采用公開招標(biāo)。12 .3主要履行單位的選擇本項(xiàng)工程規(guī)模較大建議對(duì)參與履行項(xiàng)目施工的單位進(jìn)行必要的資格審查，通過公開招標(biāo)的方式確定。第十三章 投資估算及資金籌措13 .1投資估算概述本估算根據(jù)南寧市福春樹礦產(chǎn)投資有限公司仙鳳商貿(mào)物流中心項(xiàng)目建議書各專業(yè)條件進(jìn)行編制。項(xiàng)目主要包括交易大廳41501 m2，寫字樓（電子商務(wù)大樓）38400 m2，酒店35520 m2，沿街騎樓特色綜合商鋪30828 m2，倉(cāng)庫(kù)37900 m2，地下室15000 m2，配套生活小區(qū)44352 m2。編制依據(jù)（1）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按有關(guān)制造廠詢價(jià)計(jì)算；（2）安裝工程費(fèi)按有關(guān)工程定額執(zhí)行；（3）建筑工程費(fèi)按近期同類建構(gòu)筑物造價(jià)估算；（4）其他費(fèi)用按1991年《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際計(jì)算。固定資產(chǎn)投資（見投資估算表）其中：，%，設(shè)備費(fèi)3040萬(wàn)元， 占總估算值的 %，安裝費(fèi)1293萬(wàn)元，%,，%.流動(dòng)資金采用詳細(xì)估算法估算（詳見表5），經(jīng)估算為 萬(wàn)元本項(xiàng)目總投資（包括固定資產(chǎn)投資）。13 .2資金籌措 ,（%）為投資商自有資金，其余10000萬(wàn)元為銀行貸款。%。資金使用計(jì)劃詳見表6本項(xiàng)目用未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)作為還款資金償還貸款。十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)14 .1成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目原材料、燃料和動(dòng)力價(jià)格均按項(xiàng)目所在地目前的市場(chǎng)價(jià)格或?qū)嶋H執(zhí)行價(jià)格計(jì)算，其中水費(fèi)為：,電費(fèi)為：。 職工的工資及福利費(fèi)按每人每年13000年計(jì)算維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值勤的1%計(jì)算。其它管理費(fèi)用按8000元/人/年計(jì)算經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目還清長(zhǎng)期借款后的年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元（詳見表2）本項(xiàng)目建設(shè)期二年。經(jīng)營(yíng)期38年，故項(xiàng)目的計(jì)算期為40年。營(yíng)業(yè)收入：本項(xiàng)目暫時(shí)考慮按租賃方式經(jīng)營(yíng)，租金水平按2007年第四季度南寧市該地段平均水平計(jì)算。見下表年度營(yíng)業(yè)收入表（租賃方式） 單位：元序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量年租金小計(jì)1交易大廳m241501360149403602寫字樓m238400280107520003酒店m235520360127872004倉(cāng)庫(kù)m23790024090960005沿街騎樓商鋪m238828480186374406宿舍樓m24435218079833607地下室m21500012018000008其它收益　　　5000000合計(jì)　　　　80996360本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅率為5%，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%。按有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的所得稅率為33%，從獲利年起免征3年。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取。經(jīng)計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬(wàn)元，還清長(zhǎng)期借款后的年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元（詳見表3）。