【正文】 公路與鐵路聯(lián)運(yùn)的效果。然后在園區(qū)建設(shè)期間將全部打通園區(qū)的道路系統(tǒng)，形成園區(qū)內(nèi)部貨運(yùn)暢通的道路網(wǎng)。 園區(qū)給排水設(shè)施給水：由當(dāng)?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運(yùn)營期間從業(yè)人員20000人計，則日用水量為4000噸。排水：本項(xiàng)目污水主要是生活污水，估算排水量為3600噸/日。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運(yùn)到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運(yùn)至城市污水處理廠處理。 園區(qū)供電及弱電設(shè)施按信息中心用房、辦公服務(wù)用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計算，園區(qū)總供電負(fù)荷為3200KW。因綜合流園區(qū)面積較大，擬按600畝左右為一個供電區(qū)間，建設(shè)變配電設(shè)施五處，分五路供電，信息中心、服務(wù)中心兩個功能區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)兩路供電同時到達(dá)，做到互為備用，以保證核心業(yè)務(wù)不因斷電而中止。　　整個園區(qū)應(yīng)建立內(nèi)部局域網(wǎng)，按工作區(qū)100平方米/信息點(diǎn)，生活休閑及辦公服務(wù)區(qū)50平方米/信息點(diǎn)，信息中心20平方米/信息點(diǎn)設(shè)置，共需設(shè)備信息點(diǎn)2500個。電話、電視等弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn)1500個。 園區(qū)通風(fēng)、暖通設(shè)施本項(xiàng)目處理亞熱帶地區(qū)，又屬夏熱冬冷地區(qū)，工作區(qū)主要考慮通風(fēng)散熱，辦公區(qū)及信息中心應(yīng)同時考慮通風(fēng)散熱和冬季取暖。散熱空調(diào)機(jī)擬采用分體冷暖空調(diào)機(jī)，既節(jié)約能源，又方便管理。 園區(qū)人防設(shè)施因綜合物流園區(qū)正常運(yùn)營期間工作人員將達(dá)2萬人左右，加上各客戶人員，各層次投資者和消費(fèi)者，屬人員密集地區(qū)，因此必須設(shè)置人民防空設(shè)施。人防設(shè)施擬分開3處建設(shè)，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設(shè)施，其建設(shè)按人防工程建設(shè)相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。第六章 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營方案一、項(xiàng)目建設(shè)初步安排本項(xiàng)目分兩期建設(shè)。首期工程：2009年1月至2010年12月建設(shè)，投資15億元，主要建設(shè)道路、給排水、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，精心打造綜合物流園區(qū)較好的軟硬件投資環(huán)境。1. 主干道、市政管網(wǎng)建設(shè)，按照“八通一平”的高標(biāo)準(zhǔn)先期開發(fā)。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供電通、燃?xì)馔?、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。2. 建設(shè)工貿(mào)配送區(qū)和商貿(mào)配送區(qū)，著手搭建信息平臺，啟動鐵路南站的擴(kuò)建工程的前期工作。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設(shè)。全面開展綜合物流園的各功能區(qū)域建設(shè)，包括集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、保稅區(qū)、無水港服務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)。二、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目策劃期由市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，就項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目建設(shè)方案，以及項(xiàng)目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。建設(shè)期間，成立市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目招商引資、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時高質(zhì)量完成。項(xiàng)目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進(jìn)大型物流服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)派駐物流服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并組建物業(yè)公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務(wù)等工作。 運(yùn)營期間的物業(yè)管理　　1 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設(shè)計、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為物流園的經(jīng)營企業(yè)服務(wù)。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營。為了提高物流園區(qū)的管理質(zhì)量，打造物流園的市場品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)時能前期介入，讓進(jìn)入物流園的企業(yè)主能真切感受到開發(fā)方對物業(yè)管理的重視，感到綜合物流園項(xiàng)目有別于其他物流設(shè)施項(xiàng)目的真實(shí)所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，將會極大促進(jìn)綜合物流園的招商引資。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給物流園區(qū)增加新的亮點(diǎn)。2 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。物業(yè)管理必須做到完成綜合物流園市場品牌的延伸與發(fā)展，保持綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。3 管理費(fèi)的確定參照相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)的收取水平，根據(jù)本項(xiàng)目財務(wù)成本初步分析，將市場管理體制人員的支出和辦公費(fèi)用的支出預(yù)提300人按每年每人20 000元計入成本，計入成本時間為10年，共計提6 000萬元，～，這樣既符合市的基本行情，又保證物業(yè)管理水平。4 對綜合物流園物業(yè)管理的建議封閉式的市場管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會成立專業(yè)配送公司當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)24小時保安專職消防安全員制專職市場廣告公司保潔責(zé)任人制水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制1開展文明守法經(jīng)營戶評選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費(fèi)用定額》（2004年版）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r資料建設(shè)單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類四七層框架結(jié)構(gòu)房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425 000平方米，單層磚混倉庫270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。建安工程費(fèi)估算詳見表7—1。表7—1 綜合物流園建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四七層框架110062150此單價包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強(qiáng)弱電、消防等設(shè)施費(fèi)用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構(gòu)大棚80027200附屬建筑8501700公共建設(shè)費(fèi)用10012500指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計193150 設(shè)備購置費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設(shè)備（如照明燈具、給排水及消防設(shè)施等）已計入安裝工程費(fèi)，故此處不重復(fù)計算。表72　　綜合物流園區(qū)項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)估算表序號項(xiàng)目金額（萬元）備注1立體倉庫設(shè)備5000包括：貨架、傳輸設(shè)備、存儲設(shè)備、堆垛機(jī)、控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計算機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)等；2平面?zhèn)}庫設(shè)備1000自動報警系統(tǒng)、海關(guān)監(jiān)控系統(tǒng)及倉儲管理系統(tǒng)等；3信息系統(tǒng)設(shè)備及軟件2500戰(zhàn)略投資者提供；4園區(qū)內(nèi)停車場1000停車場管理及監(jiān)控系統(tǒng)；5辦公綜合服務(wù)樓0已計入建安費(fèi)用；6包裝設(shè)備11007車輛檢測、汽車配件加工維修設(shè)備1000加工設(shè)備8貨物裝卸設(shè)備6000龍門吊、集裝箱裝卸叉車等9貨物計量設(shè)備100010保稅及海關(guān)監(jiān)管貨物安檢及監(jiān)控設(shè)備800合計19400工程建設(shè)其他費(fèi)（1）本項(xiàng)目用地性質(zhì)參照工業(yè)項(xiàng)目用地；按當(dāng)前工業(yè)用地出讓行情，測算得出本項(xiàng)目土地單價為20萬元/畝；（2）建設(shè)單位管理費(fèi)，按《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》（財建［2002］394號文件）累進(jìn)計??；（3）根據(jù)《市城市建設(shè)綜合配套費(fèi)征收管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，費(fèi)率為2% ,本項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，執(zhí)行1%的優(yōu)惠費(fèi)率；（4）可行性研究費(fèi)按《項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》計價格［1999］1283號文件）計取，環(huán)境影響咨詢費(fèi)按國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》精神計?。豢辈煸O(shè)計費(fèi)《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》（計價格字［2002］10號文件）的相關(guān)規(guī)定計??；（5）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號文件）的相關(guān)規(guī)定計取，并按標(biāo)準(zhǔn)下浮20%計費(fèi)。其他費(fèi)用的估算如下表：表7—3 工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表 序號 費(fèi)別費(fèi)率計算基礎(chǔ)費(fèi)額（萬元）1土地出讓金34852020萬元/畝697001城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)%總建安費(fèi)30002建設(shè)單位工程管理費(fèi)項(xiàng)目總投資18003項(xiàng)目可行性研究費(fèi)估算總投資　804環(huán)境影響評估費(fèi)估算總投資　405工程項(xiàng)目勘察費(fèi)總建安費(fèi)1606工程設(shè)計費(fèi)建筑面積、　等級16007設(shè)計審查費(fèi)%設(shè)計費(fèi)1208招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)　估算總投資1009工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 投資概算100010建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)%總建安費(fèi)30011建設(shè)工程安全監(jiān)察費(fèi)%總建安費(fèi)30012工程審計費(fèi)項(xiàng)目總投資10014工程保險費(fèi)%總建安費(fèi)90015合計79200基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)是指在項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生但在項(xiàng)目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，一般由下列三項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是在批準(zhǔn)設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費(fèi)用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費(fèi)用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用；三是竣工驗(yàn)收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用；其估算公式為：基本預(yù)備費(fèi)＝（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)率。根據(jù)《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)第三版》和相關(guān)規(guī)定，費(fèi)率取費(fèi)范圍為8－10%，本項(xiàng)目取8%。估算綜合物流園區(qū)項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)為：（193150+19400+72900）8%＝22837（萬元）漲價預(yù)備費(fèi)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，該項(xiàng)目建設(shè)期為20092013年，未超過五年，按目前的通貨膨脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計漲價預(yù)備費(fèi)。故本項(xiàng)目漲價預(yù)備費(fèi)為0元；建設(shè)期利息本項(xiàng)目擬向銀行貸款100000萬元，貸款期限為一、二期工程的建設(shè)期的20102013年，付利息即為3年，%計算，三年建設(shè)期利息為：100000[(1+%)31]=23503（萬元）投資估算匯總表經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為331790萬元，其投資構(gòu)成見表7—4。表7—4 綜合物流園區(qū)項(xiàng)目總投資估算匯總表序號項(xiàng)目估算價值比例（％）建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計 比例1工程費(fèi)用212550% 主體工程18065019400200050% 輔助/公用工程1250012500%2工程建設(shè)其他費(fèi)7290072900%3預(yù)備費(fèi)2283722837% 基本預(yù)備費(fèi)2283722837% 漲價預(yù)備費(fèi)005建設(shè)投資合計21255095737308287%6建設(shè)期利息2350323503%7項(xiàng)目總投資212550119240331790100% 比例（％）%%100%三、項(xiàng)目資金來源及資金使用計劃初步安排本項(xiàng)目資金來源初步安排如下：1通過招商方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資者投資：150000萬元；2銀行貸款：100000萬元；3其他來源資金(包括建成后經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式)；81790萬元。資金使用：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確定項(xiàng)目所需要資金在建設(shè)工期內(nèi)全部投入。設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資金專戶，由建設(shè)單位根據(jù)工程進(jìn)度和合同所訂立的條款給付工程款。第八章　財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益初步分析一、財務(wù)初步分析營業(yè)收入及稅金估算（見附表1：營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：綜合物流園區(qū)營業(yè)收入包括：車輛運(yùn)營收入，按3000輛車保有量，年均每輛車實(shí)現(xiàn)收入10萬元計，年收入為30000萬元；倉庫及鋼構(gòu)棚租金按5元/，年負(fù)荷按200天計，年收入為96000萬元；堆場出租收入：年收入8000萬元；包裝加工收入，年收入6000萬元；綜合服務(wù)樓出租收入，年收入1000萬元；酒店運(yùn)營收入，年收入3000萬元；汽配維修年收入3000萬元計；停車場收費(fèi)收入，年收入為1000萬元；其他收入，1600萬元/年。經(jīng)估算，綜合物流園區(qū)年正常經(jīng)營年份營業(yè)收入為149600萬元。 成本費(fèi)用估算（見附表2:總成本費(fèi)用估算表、附表3固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：房屋等建筑物按20年折舊期折舊，設(shè)備按10年折舊，殘值率10%，其他折舊不計殘值，土地按50年攤銷。計算得到年折舊攤銷費(fèi)為16786萬元，10年末資產(chǎn)凈值為163933萬元。原料、輔料費(fèi)15000萬元/年，燃料和動力費(fèi)9800萬元/年，按20000員工計，流動資金貸款利息及資金占用支出計為1000萬元,年其他營業(yè)費(fèi)1500萬元，年修理費(fèi)1000萬元。經(jīng)估算，項(xiàng)目年總成本費(fèi)用為75086萬元，年固定成本50286萬元，可變成本24800萬元，年經(jīng)營成本為57300萬元。 利潤與稅收分析經(jīng)分析估算，企業(yè)