【正文】 園區(qū)的建設對促進經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展，對加快贛南城市化進程，促進贛南城鄉(xiāng)群眾就業(yè)，對加快“對接長珠閩，建設新”均有十分重要的意義，在項目征地拆遷工作中得到了當?shù)厝罕姷拇罅χС?。但因東站周邊為贛縣縣城，無拓展用地，其進一步發(fā)展受到限制，而南站周邊有大片空曠地，具備進一步發(fā)展的條件。綜合物流園區(qū)城市物流業(yè)務：主要以中心城區(qū)及其周邊縣市為服務范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業(yè)務，以及進行有關貨物的分類、包裝、保管、交易、倉儲等功能，綜合物流園區(qū)的城市物流（主要是日用消費品、家具、果蔬、建材等物流）的配送功能將主要由位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的物流中心來承擔。該場址20公里范圍內(nèi)周邊有港澳高新技術創(chuàng)業(yè)園、水西工業(yè)園、南康工業(yè)園、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)，路程適中，可為工業(yè)園區(qū)提供快捷的物流配送。發(fā)揮政府鼓勵、引導和支持作用，營造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境和必要氛圍，充分發(fā)揮企業(yè)的物流市場中的主體地位，鼓勵企業(yè)、尤其是骨干企業(yè)在市場競爭中自主創(chuàng)新，提高服務質(zhì)量，增強企業(yè)核心競爭力，做大做強。⑨ 流通信息化。建筑為四層標準加工廠房，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積5萬平方米，道路占地面積8000平方米，堆場、停車場面積10萬平方米?！皟蓚€配套”：生活配套服務區(qū)：主要承擔潭東小城鎮(zhèn)建設、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務；行政服務區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應的行政、商貿(mào)、科研等功能。排水：本項目污水主要是生活污水，估算排水量為3600噸/日。全面開展綜合物流園的各功能區(qū)域建設，包括集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)、行政服務區(qū)、保稅區(qū)、無水港服務區(qū)、生活配套區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)。表72　　綜合物流園區(qū)項目設備購置費估算表序號項目金額（萬元）備注1立體倉庫設備5000包括：貨架、傳輸設備、存儲設備、堆垛機、控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計算機監(jiān)控系統(tǒng)等；2平面?zhèn)}庫設備1000自動報警系統(tǒng)、海關監(jiān)控系統(tǒng)及倉儲管理系統(tǒng)等；3信息系統(tǒng)設備及軟件2500戰(zhàn)略投資者提供；4園區(qū)內(nèi)停車場1000停車場管理及監(jiān)控系統(tǒng)；5辦公綜合服務樓0已計入建安費用；6包裝設備11007車輛檢測、汽車配件加工維修設備1000加工設備8貨物裝卸設備6000龍門吊、集裝箱裝卸叉車等9貨物計量設備100010保稅及海關監(jiān)管貨物安檢及監(jiān)控設備800合計19400工程建設其他費（1）本項目用地性質(zhì)參照工業(yè)項目用地；按當前工業(yè)用地出讓行情，測算得出本項目土地單價為20萬元/畝；（2）建設單位管理費，按《基本建設財務管理規(guī)定》（財建［2002］394號文件）累進計取；（3）根據(jù)《市城市建設綜合配套費征收管理辦法》的有關規(guī)定，費率為2% ,本項目為招商引資項目，執(zhí)行1%的優(yōu)惠費率；（4）可行性研究費按《項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計價格［1999］1283號文件）計取，環(huán)境影響咨詢費按國家計委、國家環(huán)境保護總局《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》精神計取；勘察設計費《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（計價格字［2002］10號文件）的相關規(guī)定計??；（5）建設監(jiān)理費按《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號文件）的相關規(guī)定計取，并按標準下浮20%計費。原料、輔料費15000萬元/年，燃料和動力費9800萬元/年，按20000員工計，流動資金貸款利息及資金占用支出計為1000萬元,年其他營業(yè)費1500萬元，年修理費1000萬元。3 管理費的確定參照相關項目物業(yè)費的收取水平，根據(jù)本項目財務成本初步分析，將市場管理體制人員的支出和辦公費用的支出預提300人按每年每人20 000元計入成本，計入成本時間為10年，共計提6 000萬元，～，這樣既符合市的基本行情，又保證物業(yè)管理水平。1. 主干道、市政管網(wǎng)建設，按照“八通一平”的高標準先期開發(fā)。 園區(qū)道路規(guī)劃園區(qū)內(nèi)部按功能分區(qū)自然切割，形成園區(qū)內(nèi)部的道路形成“三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　橫三縱”主干道結(jié)構(gòu)。建筑物為信息中心綜合服務大樓一幢，七層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積3萬平方米。建筑為四層框架結(jié)構(gòu)生活資料交易大樓，建筑面積21萬平方米，道路及堆場面積3萬平方米。把星級酒店服務運用到綜合物流園營銷服務上，以一流的營銷促一流的物流服務。第三、適度的超前化是與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的超前化。二是交易功能：建立展示和交易市場群，主要是大宗生產(chǎn)、生活資料供用基地。華東南部物流中心、京九線上物流中心節(jié)點。三是鐵路南站本身的交通基礎設施及物流裝備建設還相當薄弱，建設用地不足?！薄妒形锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要（20062015）》也有相關論述。土地利用現(xiàn)狀：基地內(nèi)現(xiàn)狀用地性質(zhì)比較單一，主要以農(nóng)田、菜地和村鎮(zhèn)建設用地為主。⑵市在贛粵閩湘四省邊際地區(qū)中的地位：位于贛、粵、閩、湘四省邊界，處在南昌、廈門、廣州、長沙四個大城市的幾何中心。若每年城市化率提高一個百分點，要達到目前全國的平均水平至少還需要10年時間，要達到沿海地區(qū)的水平則需要的時間更長。建設綜合物流園區(qū)是促進中心城區(qū)工業(yè)跨越式發(fā)展的需要中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)分布示意圖市中心城區(qū)包括章貢區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市，中心區(qū)100平方公里區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有贛縣紅金工業(yè)園區(qū)、沙河工業(yè)園區(qū)、黃金工業(yè)園區(qū)、水西工業(yè)園區(qū)4個園區(qū)和贛縣洋塘、儲潭2個工業(yè)小區(qū)。存在的問題主要表現(xiàn)在：第一，觀念問題。工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，二產(chǎn)占GDP比重逐年提高，%，工業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為57%。六、物流追求附加價值　　在物流服務項目增多、水平提高的情況下，物流企業(yè)的成本上升，利潤下降，為了維持生存，尋求發(fā)展，物流企業(yè)不得不追求附加價值，大范圍地承攬業(yè)務。當然，這并不等于供應鏈就代替了物流的地位和作用，更不能理解為物流已經(jīng)不重要。擬通過項目的建設，利用現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)推動力，整合現(xiàn)有的工農(nóng)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)；北連南拓、東接西引，將豐富的資源與外地的資金技術充分聯(lián)動起來，相互補充、相互融合。便捷完善的交通為現(xiàn)代物流業(yè)提供快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、便利的服務；此外，發(fā)達的通信網(wǎng)絡為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了信息技術支持，基本適應當前物流業(yè)發(fā)展需求。2007年贛縣站裝車分品類統(tǒng)計裝車2615車皮，發(fā)送157695噸；卸車1245車皮，卸車74628噸.。實現(xiàn)銷售收入540億元，增長47%。 市地處南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢四周高，中間低?！皟芍行摹敝感畔⒅行暮头罩行?。2007年，全市擁有營運性貨車17345輛，總噸位數(shù)47353噸，全年按330天出勤計算，年運輸能力達3522萬噸。 將來建設、經(jīng)營本項目的單位名稱：綜合物流園區(qū)項目建設辦公室。信息中心：，承擔物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲存、加工、運輸、銷售的服務信息及客戶需要的物流服務相關信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關的物流過程，實施集成化管理。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積的83％。實現(xiàn)利稅總額62億元，增長46%。2007年南康站裝車分品類統(tǒng)計裝車1409車皮，發(fā)送85097噸；卸車3191車皮，卸車192909噸.。處于深圳、廣州、廈門、長沙、南昌和汕頭六大城市間的幾何中心，從空間地理布局上考察，最有希望成為區(qū)域性的中心城市。同時又能牽引舊的交通與市政格局，促進全市物流產(chǎn)業(yè)升級換代。供應鏈的有效實施需要具備一定條件，比如供應鏈成員企業(yè)的誠信度和合作精神，這是最起碼的要素。過去物流企業(yè)進行流通加工時，一般都限于拴價簽、貼條形碼等簡單作業(yè)；現(xiàn)在流通加工業(yè)務的范圍已大大拓寬，比如進口衣料的染色、刺繡、機器檢驗、組裝等多種流通加工服務。二是沿海產(chǎn)業(yè)與投資的內(nèi)遷，對我市的工業(yè)生產(chǎn)形成了明顯的拉動作用。雖然全市通訊、數(shù)據(jù)處理能力提高很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)的信息化水平較低，企業(yè)固定資產(chǎn)投資中用于信息化的投資不到5%，企業(yè)中MRP、ERP管理系統(tǒng)普及率不到1%。以上園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)產(chǎn)值的40%以上，提供的稅收占全市工業(yè)產(chǎn)值的50%以上，是全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的重要支撐平臺。而且，目前尚不具有較強集聚和輻射能力。目前的人口和經(jīng)濟的腹地主要受到廣州和廈門的輻射，自身的腹地影響非常小，在爭奪人才、資源、技術的現(xiàn)代城市競爭中，其資源和人才極易被周邊大城市的強大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。村民點散布在整個規(guī)劃區(qū)內(nèi)，105國道沿線主要是一些經(jīng)營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產(chǎn)品加工廠。二是市委、市政府高度重視綜合物流園區(qū)的建設，將該項目列為“十一五”期間全市重點建設項目。南站是京九鐵路上的一個小站點，是市的一個貨運站場。綜合物流園區(qū)功能定位圖二、綜合物流園區(qū)的功能建設目標：近期內(nèi)主要輻射以章貢區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠期，將對接“長珠閩”，尤其是對接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中的一個重要節(jié)點。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設施的吸引，形成大型物流企業(yè)進駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運輸車輛往返的集聚效應。現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎，沒有經(jīng)濟的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。⑧ 環(huán)境公園化。集中倉儲區(qū)，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設施的投資和占用。服務中心：，承擔一體化運作的物流公共支持系統(tǒng)服務。近期主要打通通往南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運的效果。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供電通、燃氣通、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。4 對綜合物流園物業(yè)管理的建議封閉式的市場管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會成立專業(yè)配送公司當?shù)毓柴v勤點24小時保安專職消防安全員制專職市場廣告公司保潔責任人制水、電收費、維修責任人制1開展文明守法經(jīng)營戶評選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費用定額》（2004年版）《投資項目可行性研究指南》（試用版）當?shù)仡愃乒こ淘靸r資料建設單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費、安裝工程費本項目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類四七層框架結(jié)構(gòu)房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425 000平方米，單層磚混倉庫270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。經(jīng)估算，項目年總成本費用為75086萬元，年固定成本50286萬元，可變成本24800萬元，年經(jīng)營成本為57300萬元。表7—1 綜合物流園建筑安裝工程費用估算項目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四七層框架110062150此單價包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強弱電、消防等設施費用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構(gòu)大棚80027200附屬建筑8501700公共建設費用10012500指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計193150 設備購置費：本項目建設中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設備（如照明燈具、給排水及消防設施等）已計入安裝工程費，故此處不重復計算。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設。 園區(qū)給排水設施給水：由當?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運營期間從業(yè)人員20000人計，則日用水量為4000噸。建筑物為辦公及管理綜合服務樓一幢，3萬平方米，12層框剪結(jié)構(gòu)；，18層能框剪結(jié)構(gòu)。包裝加工區(qū)：，承擔的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理?！熬G色”物流是現(xiàn)代物流的一個重要標志，物流園區(qū)內(nèi)各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設計，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。② 運作市場化。擬建項目場址位于新世紀組團的中心，人氣較旺，10323國道及建設中的中心城區(qū)快速通道在此交匯、距新機場10公里，距贛粵高速、昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場和滿足物流配送的要求。綜合物流園區(qū)可以上述三類標志性業(yè)務為重點建設對應的功能分區(qū)，當然這些對應的不同功能分區(qū)的有些設施與設備又是可以共用的。（區(qū)域內(nèi)最大的貨運站是位于贛縣縣城的東站，為京九線上的四大貨運編組站之一。三是群眾對建設市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度。在京九鐵路南站的附近還有些大小不等的倉儲用地。⑶在江西省區(qū)位：地處江西南大門，是江西第二大城市。同時，以城市為依托和紐帶，通過城市來整合資源、產(chǎn)業(yè)、市場和區(qū)域，形成強大的發(fā)展合力，促進經(jīng)濟的集約化經(jīng)營和規(guī)?；l(fā)展。據(jù)調(diào)查，在工業(yè)企業(yè)中，36％和46％的原材料物流由企業(yè)自身和供應方企業(yè)承擔，而由第三方物流企業(yè)承擔的僅為1