【正文】 求，建設集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。集中倉儲區(qū)，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應的調節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設施的投資和占用。保稅物流區(qū)：，涵蓋了海關直通監(jiān)管點、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進出口保稅的各項功能。服務中心：，承擔一體化運作的物流公共支持系統(tǒng)服務。“八區(qū)兩中心，兩個配套一個互補”使綜合均達到現(xiàn)代物流、電子商務、金融服務等功能配套齊全的要求。效益情況：該項目建成后，可創(chuàng)造18000～20000個就業(yè)機會；10年內貢獻累計大約3032億元稅收；與中心城區(qū)四大工業(yè)園相互配合，整合當?shù)厝螽a業(yè)集群及六大主導產業(yè)產品的生產、運輸、倉儲、展示和銷售企業(yè)，增強在贛粵閩湘四省結合部區(qū)域內的競爭力，帶動相關產業(yè)的發(fā)展。市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)),，%。市位于東徑113゜54’——116゜38’，北緯24゜29’——27゜09’之間，處于中亞熱帶南緣，屬典型的亞熱帶濕潤季風氣候。鎢已探明的儲量占世界第一。經過幾十年的發(fā)展，全市已經形成以傳統(tǒng)產業(yè)為主的門類較全的工業(yè)體系，在全國統(tǒng)一劃定的37個工業(yè)行業(yè)大類中，涉及35個行業(yè)大類。%。其中，利潤總額28億元，增長47%。二、項目背景（一）物流業(yè)現(xiàn)狀公路物流：2007年全市公路貨運總量為3719萬噸，我市公路貨運車輛為28065輛，總噸位為63695噸。）市公路運輸貨物的主要種類有以下17種：煤炭及制品、石油天然氣及制品、金屬礦石、鋼鐵、礦物性建筑材料、水泥、木材、非金屬礦石、化肥及農藥、鹽、糧食、機械設備和電器、化工原料及制品、有色金屬、輕工醫(yī)藥產品、農林牧副漁業(yè)產品、其他。車務段管轄的貨運站有“峽江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、興國、贛縣、東、南、南康、信豐、龍南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：2007年東站裝車分品類統(tǒng)計裝車2923車皮，發(fā)送119145噸；卸車24953車皮，卸車1361014噸。水運物流在河運方面，現(xiàn)有內河通航里程790公里，貨運碼頭3991個，年貨物吞吐量616萬噸。我市成一定規(guī)模的物流倉儲服務業(yè)，基本處于空白狀態(tài)。 物流需求不斷擴大，物流總量迅猛增長近年來商貿物流業(yè)呈平穩(wěn)較快增長。目前，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵高速、昌廈一級公路已貫穿全線，成廈、昆廈、贛韶等高速公路段正在建設中，濟南經到廣州、大慶經到廣州高速公路正在規(guī)劃中。也必將成為沿海地區(qū)客商和企業(yè)向中西部地區(qū)轉移的首選城市之一。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲和配送職能統(tǒng)一整合，實行一體化供應鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲利用率，加快資金的周轉?？诎洞笸P形成的區(qū)域快速通關平臺，實現(xiàn)了省內通關一體化，區(qū)域通關快速化，建立了與周邊主要口岸 “屬地報關，口岸驗收”的通關模式，開通“贛粵港”直通口岸通道。當前打造商貿大流通平臺和四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代中心城市，正急切呼喚一個設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化，集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。從而為打造全國重要的有色金屬產業(yè)集群提供強大的基礎設施及行業(yè)配套支持，實現(xiàn)在中部地區(qū)的率先崛起。國際化采購、國際化生產、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。這些大型跨國物流公司，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運輸市場，進而深入各國參與物流基礎設施和物流樞紐建設，一步步地完善了跨國物流網絡框架和主干線與支線的銜接，使國際物流網實現(xiàn)了徹底的貫通和觸角的終極化。由于逐漸由單個企業(yè)與單個企業(yè)之間的競爭，轉向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競爭，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應鏈才能滿足這種競爭的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢，物流漸漸地被涵蓋在供應鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。我國目前階段，主要解決的問題仍然是物流，但這也不等于說我國不能開展供應鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能的。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提高服務水平、加強企業(yè)競爭力、創(chuàng)造“第三利潤”的源泉，而且還把物流提升到經濟的增長點、經濟發(fā)展的支柱和關鍵產業(yè)的高度。物流服務也隨著生產企業(yè)的轉變而轉變，由過去的服務于生產，轉向現(xiàn)在的服務于消費者。為了社會效益，有的國家已考慮限制卡車運輸，鼓勵鐵路運輸。許多過去只提供運輸、倉儲、包裝服務的物流專業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在大量向第三方物流企業(yè)轉化，以追求附加價值收人。除了智能化交通運輸外，無人搬運小車、機器人堆碼、無人操作叉車、自動分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公系統(tǒng)等現(xiàn)代物流技術，都大大地提高了物流機械化、自動化和智能化水平。這樣的經濟整合正悄然開始。一是經濟總量增大?！笆濉逼陂g，投資較多、貨運量較大的新型建材、機電制造、現(xiàn)代輕紡工業(yè)已成為我市支柱產業(yè)，占全市工業(yè)總產值的40%。全市16個工業(yè)園區(qū)已吸納了大量原料、市場兩頭在外的企業(yè)入駐，入園企業(yè)1176戶，完成工業(yè)增加值114億元，增長55%，增長120%，增長59%。對第三方物流的需求日益增長。急切呼喚現(xiàn)代物流。同時，多數(shù)企業(yè)仍熱衷于自己建車隊、倉庫，不愿把物流業(yè)務交給第三方物流公司，據(jù)對463戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)調查,企業(yè)自有貨車2660臺,%，物流相當程度上停留在傳統(tǒng)物流層面上，已成為經濟持續(xù)發(fā)展的瓶頸。由于經濟基礎差，總量小，特別是較工業(yè)相對發(fā)達地區(qū)明顯落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產品鏈式延伸，現(xiàn)有資源優(yōu)勢未能轉化為產業(yè)優(yōu)勢，市場貨源有限，大宗貨物少，制約了現(xiàn)代物流的發(fā)展。第五，物流企業(yè)規(guī)模和水平問題。第六，人才短缺問題。受傳統(tǒng)計劃經濟體制的影響，市相當多企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經營組織方式，從原材料采購到產品銷售過程中的一系列物流活動主要依靠企業(yè)內部組織的自我服務完成。近年來，國內外多家知名企業(yè)看中江西的地理優(yōu)勢，曾多次考察想在江西建立產品分銷配送中心，均因現(xiàn)代物流基礎設施(園區(qū)倉儲)不理想而只好棄贛入湘。綜合物流園的建成，將進一步促進市流通業(yè)發(fā)展升級，進而實現(xiàn)市商貿的現(xiàn)代化和國際化，提升市國民經濟綜合競爭能力和社會發(fā)展整體素質。促進在中部地區(qū)率先崛起，最重要的戰(zhàn)略途徑應當是加快推進的城鎮(zhèn)化進程。因此，需要加快城市化進程，使盡快成為贛粵閩湘四省通衢，成為中部崛起的支撐點和增長點，形成以中心城區(qū)為依托，縣城和小城鎮(zhèn)為基礎的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。這種漫長的演變，其對于農村的作用在于，使得農民工就近轉化為產業(yè)工人，得以大量農民在城市定居轉為城市居民，進而引致農村土地制度的變革。建設綜合物流園區(qū)將能很好的提供這樣的市場基礎建設，為建設社會主義新農村，為推進的城市化作出重要貢獻?！　〉谌? 項目的建設條件分析一、主要建設條件區(qū)位：⑴在長珠閩區(qū)位：從全國經濟格局來看，處于珠江三角洲經濟圈、閩東南經濟圈、長株潭經濟圈的邊緣。因此在建立與周邊大城市的分工聯(lián)系的同時，還必須增強自身的輻射能力和吸引力，以區(qū)域中心城市的實力反抗大城市磁力的吸引。交通：⑴鐵路：京九、贛龍鐵路通過境內，,通過的縣（市區(qū)）有興國縣、贛縣、章貢區(qū)、南康市、信豐縣、龍南縣、于都縣、會昌縣、瑞金市、%。⑵公路：現(xiàn)有高速公路2條（贛粵高速和昆廈高速），里程186公里；國道4條（G10G32G31G206）,；省道23條，；縣道152條，；形成了較為完善的交通道路網絡。市在江西省的區(qū)位及公路交通示意圖 建設用地：市綜合物流園區(qū)建設用地位于市新世紀組團（市經濟技術開發(fā)區(qū)潭東境內），北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及貨運南站，并緊依建設中的中心城區(qū)環(huán)城快速干道。站前路兩側分布了一些臨時的木材粗加工點。 水文地質根據(jù)地質初步勘察結果，本區(qū)域內無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質現(xiàn)象。 政策許可和群眾支持、參與：一是本項目建設符合省、市規(guī)劃。是江西南部工業(yè)重鎮(zhèn)和貨物進出、加工、貿易的重要商埠，加快建設綜合性物流園區(qū)，數(shù)個功能性物流中心和專業(yè)配送中心，疏通贛、閩、粵、湘物流通道，構建全國地區(qū)性物流節(jié)點。并擬成立綜合物流園區(qū)項目建設領導小組，負責做好項目建設前期的各項協(xié)調工作，各有關部門也統(tǒng)一了認識，積極參與市綜合物流園項目建設的前期相關服務工作。距新機場和成廈高速公路掛線不足10公里。五是位于可開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足、土地成本低廉。雖然贛粵高速公路已全線通車，新機場已建成并已投入使用，但是的交通樞紐地位尚未真正凸顯。其規(guī)模較小，使用率不高，只能轉運一些小貨物，缺乏相應的基礎設施平臺和信息平臺。，都是通過公路運輸進行轉運的。機遇分析(O)一是《市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》為園區(qū)的建設提供了有力的保障，并明確了市綜合物流園區(qū)的規(guī)模、定位、功能、目標等。第四章 項目定位與功能一、市綜合物流園區(qū)的定位市綜合物流園的定位為：珠三角經濟區(qū)物流北大門。業(yè)務范圍：綜合物流園區(qū)以城市物流業(yè)務為基礎，區(qū)域物流業(yè)務為重點，國際物流業(yè)務為努力方向。綜合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務：主要以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或將集中運到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實現(xiàn)零散貨物運輸需求與干線規(guī)模運輸需求的有效銜接。據(jù)市交通局對20082015年鐵路和公路貨運量的預測，成果如下表：市20082015年鐵路和公路貨運量預測表年度鐵路貨運量（萬噸）公路貨運量（十萬噸）20082009201020112012201320142015據(jù)預測成果，2015年，按市“一個園區(qū)（綜合物流園區(qū)）、兩個中心（龍南、瑞金區(qū)域物流中心）、五個集散地（鐵路東站工業(yè)品集散地、贛江新貨運碼頭大宗產品集散地、農產品物流集散地、建材及再生資源物流集散地、空港物流集散地）”的物流節(jié)點布局規(guī)劃，按綜合物流園區(qū)承擔預測總運量的50%計算，得：項目設計貨物日流量=50%247?？偨ㄖ娣e162萬平方米,其中倉儲建筑面積96萬平方米。第五章 項目選址和規(guī)劃設計一、項目位置、占地面積分析綜合物流園區(qū)擬建設用地位于市新世紀組團（市經濟技術開發(fā)區(qū)潭東境內），北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及貨運南站，并緊依建設中的中心城區(qū)快速通道，在潭東出口加工區(qū)東南側。具備良好的物流集散潛質。在進行綜合物流園規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要吸收其它類比專業(yè)物流園區(qū)的優(yōu)良經驗，務求把物流園規(guī)劃設計做得更好。第三、服務意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活休閑設施配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點?，F(xiàn)代物流的發(fā)展需要與經濟發(fā)展、產業(yè)布局相協(xié)調。一方面，綜合物流園定位的目標是各中小物流企業(yè)經營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達到小康，具有一定的藝術審視能力；另一方面，物流園規(guī)劃須體現(xiàn)出時代潮流特征。對于質量標準，綜合物流園要達到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標準。綜合物流園周圍城市配套不全，在設計時要完善周邊的設施配套，建設便捷的交通、通信、商務休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設施，方便園區(qū)經營者與消費者。即要構建和諧、生態(tài)、綠色的物流園。以整合物流資源為基礎，以構建現(xiàn)代物流服務體系為目標，堅持整合與構建相結合，促進現(xiàn)代物流的有序良性發(fā)展。物流園主入口方向：東南面（323國道）。建筑包括單層鋼構大棚20萬平方米，四層大宗工業(yè)品、農產品綜合交易大樓10萬平方米。建筑包括十層立體倉庫，建筑面積35萬平方米,平面?zhèn)}庫20萬平方米。主要建構筑物為鋼構大棚及露天堆場。保稅物流區(qū)：，涵蓋了海關直通監(jiān)管點、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進出口保稅的各項功能。“兩中心”指信息中心和服務中心。如設立綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結算、需求預測、咨詢、培訓、技術開發(fā)等增值服務。2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綜合物流園的綠化重點為服務中心、各交通主干道兩側、各建筑物周邊、貨場、停車場外圍邊緣。其具體層劃分為：酒店及辦公休閑小區(qū)綠地——園區(qū)功能區(qū)綠地——道路綠化。④物業(yè)管理設施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務機構、配電、供水、修葺等（設在物流園內）。然后在園區(qū)建設期間將全部打通園區(qū)的道路系統(tǒng)，形成園區(qū)內部貨運暢通的道路網。 園區(qū)供電及弱電設施按信息中心用房、辦公服務用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計算，園區(qū)總供電負荷為3200KW。 園區(qū)通風、暖通設施本項目處理亞熱帶地區(qū)，又屬夏熱冬冷地區(qū)，工作區(qū)主要考慮通風散熱，辦公區(qū)及信息中心應同時考慮通風散熱和冬季取暖。第六章 項目建設及運營方案一、項目建設初步安排本項目分兩期建設。2. 建設工貿配送區(qū)和商貿配送區(qū)，著手搭建信息平臺，啟動鐵路南站的擴建工程的前期工作。建設期間，成立市綜合物流園區(qū)項目建設辦公室，負責對項目招商引資、工程建設和工程質量進行全面管理和協(xié)調，確保項目按時高質量完成。物業(yè)管理的實質就是為物流園的經營企業(yè)服務。2 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經驗的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。建安工程費估算詳見表7—1。根據(jù)《投資項目經濟評價參數(shù)第三版》和相關規(guī)定，費率取費范圍為8－10%，本項目取8%。資金使用：根據(jù)項目實施進度，確定項目所需要資金在建設工期內全部投入。 成本費用估算（見附表2:總成本費用估算表、附表3固定資產折舊、無形資產及遞延資產攤銷費估算表）基礎數(shù)據(jù)說明：房屋等建筑物按20年折舊期折舊，設備按10年折舊，殘值率10%，其他折舊不計殘值，土地按50年攤銷。 利潤與稅收分析經分析估算，企業(yè)所得稅按