【正文】 . 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 61 上實(shí)地產(chǎn)需要快速形成開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃能力，迅速將“生態(tài)概念”落實(shí)到可操作的層面 開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃內(nèi)容 ? 城鎮(zhèn)規(guī)劃 ? 理念規(guī)劃 ? 生態(tài)能源規(guī)劃 ? 人文定位 ? 排污排廢系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)定位 ? 生態(tài)房屋設(shè)計(jì) ? 建筑設(shè)計(jì) ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 環(huán)境評(píng)估 ? 等 上實(shí)需要迅速形成的能力 完善開發(fā)理念 ? 進(jìn)一步細(xì)化生態(tài)城市的開發(fā)理念，并將理念體現(xiàn)到規(guī)劃 /策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)中，形成開發(fā)理念標(biāo)準(zhǔn) 形成開發(fā)系統(tǒng) ? 生態(tài)城市規(guī)劃內(nèi)容復(fù)雜，應(yīng)盡快將其模塊化和系統(tǒng)化，提高區(qū)域開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可復(fù)制性 形成專業(yè)技術(shù) ? 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)主要來自 ARUP，上實(shí)應(yīng)盡快將其專業(yè)規(guī)劃 /策劃能力吸收并加以完善，形成屬于自身的專業(yè)性技術(shù)，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力 形成開發(fā)管理能力 ? 上實(shí)作為集成商，應(yīng)掌握將生態(tài)城市規(guī)劃落實(shí)到具體開發(fā)操作的能力，包括：項(xiàng)目管理規(guī)范；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目成本控制；項(xiàng)目評(píng)估體系；項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估，等 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 62 生態(tài)城市開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，上實(shí)自身必須建立一套控制體系 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 可持續(xù)性規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地開發(fā)報(bào)告 總體規(guī)劃 實(shí)施戰(zhàn)略 城市文化規(guī)劃 環(huán)境影響評(píng)估 社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)估 商業(yè)投資計(jì)劃 可行性研究 控制系統(tǒng) 各個(gè)模塊 目標(biāo) 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 63 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 64 上實(shí)目前并無進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，通過并購(gòu)或者戰(zhàn)略聯(lián)盟可以獲取相關(guān)能力，但自身依然需要大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力 并購(gòu) ? 作為四大支柱業(yè)務(wù)之一，區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，每年所需的工程量較高，此外并購(gòu)建工企業(yè)更有利于上實(shí)獲取工程管理收益 戰(zhàn)略聯(lián)盟 ? 由于區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)分布廣，上實(shí)也可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式與建工企業(yè)建立緊密合作關(guān)系，或在當(dāng)?shù)貙ふ覍?shí)力較強(qiáng)的合作伙伴 ? 建立并購(gòu)對(duì)象篩選標(biāo)準(zhǔn) /評(píng)估體系 ? 完成建工企業(yè)的并購(gòu) ? 建立專業(yè)的生態(tài)城開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力 ? 建立合作伙伴篩選標(biāo)準(zhǔn) /評(píng)估體系 ? 建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴的管理標(biāo)準(zhǔn) ? 建立區(qū)域開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)，包括成本、質(zhì)量和進(jìn)度控制指標(biāo) 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 65 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 66 原則上，上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)中的一級(jí)開發(fā)主要依靠發(fā)行債券和財(cái)務(wù)公司貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 評(píng)價(jià) 資金成本 融資方式 使用環(huán)節(jié) ? 3%~5% ? 財(cái)務(wù)公司 ? 7%~10% ? 集資信托 ? 項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè) ? 6%~8% ? 銀行貸款 貸款 ? 涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目可以申請(qǐng)政策性的開發(fā)貸款 ? 利用信托方式進(jìn)行融資同樣可行 ? 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可以發(fā)行期限長(zhǎng)利率低的企業(yè)債 ? 近期中國(guó)市場(chǎng)將會(huì)開放公司債市場(chǎng)，資信等級(jí)高的公司發(fā)行公司債更為有利 ? 4%~5% ? 公司債 ? 企業(yè)債 債券 ? 企業(yè)債用于項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè) ? 公司債的使用不受項(xiàng)目約束 ? 一次性上市費(fèi)用5%~8%加上每年股利支出 ? IPO ? 買殼上市 ? 橋隧、公路、水務(wù)等有固定收益的項(xiàng)目建設(shè) 股票融資 資產(chǎn)證券化 ? 4%~5% ? 利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以 BOT等形式開展項(xiàng)目，幫助客戶解決融資問題 ? 不受特定項(xiàng)目約束 ? 永久性融資方式，沒有融資壓力，同時(shí)由資本市場(chǎng)共擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 在銀行間市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)： ?項(xiàng)目本身無法進(jìn)行抵押貸款融資 ?回款周期具有不確定性 開發(fā)融資 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 67 然而，通過將區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包裝成長(zhǎng)期基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展項(xiàng)目，并使用 BT方式，能夠?yàn)樯蠈?shí)帶來更寬的融資渠道 普通 融資 BT 融資 ? 貸款 ? 債權(quán) ? 通過兩次 BT的方式，將區(qū)域開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的資金投入轉(zhuǎn)換為完成驗(yàn)收后的分階段支付，依靠建設(shè)方進(jìn)行融資 ? 需要包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目形式，才有可能以貸款或發(fā)行債權(quán)的方式融資 ? 融資成本相對(duì)較低 ? 大幅緩解區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流 ? 達(dá)到表外融資的效果 ? 由于引入建設(shè)方融資，必須讓度一部分利潤(rùn) ? 包裝成基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目 方式 優(yōu)劣勢(shì) ? 對(duì)于區(qū)域開發(fā)的工程建設(shè)而言，無論用哪種融資方式，都需要將其包裝成長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 ? BT方式拓寬了融資渠道，且表外融資不影響企業(yè)負(fù)債率 ? 在 BT方式中，可以將非工程建設(shè)部分，如動(dòng)拆遷的成本同時(shí)“打包”給建設(shè)方，進(jìn)一步降低自有資金的投入 ? BT方式讓度一部分收益給建設(shè)方，但由于其可復(fù)制性和較大的業(yè)務(wù)規(guī)模，依然具有吸引力 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 68 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 69 作為區(qū)域開發(fā)權(quán)的擁有者和集成商，上實(shí)地產(chǎn)在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)各價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上都可以建立相應(yīng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟 資本運(yùn)作 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開發(fā)建設(shè) 營(yíng)銷 /運(yùn)營(yíng) ? 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)需要大量資金投入，與金融和投資機(jī)構(gòu)之間的資本戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)獲取低成本的資金 ? 根據(jù)產(chǎn)融結(jié)合的要求，一級(jí)開發(fā)中涉及貸款、債權(quán)、資產(chǎn)證券化等，因此資本聯(lián)盟對(duì)象包括銀行、投資銀行、信托公司等 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)是上實(shí)獲取區(qū)域開發(fā)權(quán)的重要砝碼 ? 上實(shí)本身并不具備“生態(tài)”城市規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 ? 與全球?qū)I(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)獲取更多區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)也是新城建設(shè)的基礎(chǔ) ? 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包括大量的基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè) ? 上實(shí)并無基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力和經(jīng)驗(yàn) ? 與本地或全國(guó)性開發(fā)建設(shè)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目中獲取工程管理收益，并更好的控制開發(fā)成本、質(zhì)量和工程進(jìn)度 ? 此外，區(qū)域開發(fā)還包括大量二級(jí)開發(fā)可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)現(xiàn) ? 區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目中包含多種物業(yè)形態(tài) ? 住宅的銷售，不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)都可以由戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行運(yùn)作，上實(shí)作為集成商并不涉足所有的具體操作 ? 此外還包括生態(tài)城市開發(fā)過程中的招商引資 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 70 在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)中，上實(shí)必須整合全球和本地優(yōu)秀的資源與能力，打造多元、開放、協(xié)作、共贏的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 1) 此戰(zhàn)略聯(lián)盟圖為示意圖，圖中有部分單位暫未開展與上實(shí)地產(chǎn)的合作 規(guī)劃設(shè)計(jì) 資本 運(yùn)作 營(yíng)銷 /運(yùn)營(yíng) 開發(fā) 建設(shè) 上實(shí)地產(chǎn) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 71 可供上實(shí)選擇的產(chǎn)業(yè)定位聯(lián)盟對(duì)象 產(chǎn)業(yè)定位要求 可供上實(shí)選擇的專業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位合作伙伴 – 對(duì)行業(yè)的深刻理解 – 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的準(zhǔn)確預(yù)測(cè) – 對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源能力的合理分析 – 對(duì)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行招商引資的有力協(xié)助 咨詢公司 憑借豐富的國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)為上實(shí)提供實(shí)踐指導(dǎo) 1 如 :羅蘭貝格 國(guó)家相關(guān)部門 2 憑借獨(dú)有的政策影響力為上實(shí)提供有力的產(chǎn)業(yè)定位方向 如 :國(guó)家發(fā)改委和各市規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu) 3 憑借長(zhǎng)期積累的研究成果及數(shù)據(jù)報(bào)告為上實(shí)提供參考依據(jù) 如 :城市規(guī)劃學(xué)會(huì)和規(guī)劃研究設(shè)計(jì)院 學(xué)院專家 4 憑借扎實(shí)的研究功底為上實(shí)提供個(gè)性化分析 如 :清華北大等高校的產(chǎn)業(yè)研究中心 專業(yè)招商機(jī)構(gòu) 5 憑借廣闊的招商引資渠道加強(qiáng)上實(shí)的融資能力以及與政府的緊密聯(lián)系 如 :各地市經(jīng)委、招商局以及招商引資協(xié)會(huì) 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 72 可供上實(shí)選擇的開發(fā) /運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟合作伙伴 開發(fā) /運(yùn)營(yíng)內(nèi)容 土地開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 描述 ? 對(duì)土地進(jìn)行整理開發(fā) , 包括房地產(chǎn)工程和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建造 企業(yè)舉例 項(xiàng)目舉例 ? 通過設(shè)計(jì)、工程和營(yíng)銷的縱向產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)樓盤銷售最大利潤(rùn) ? 不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，通過專業(yè)的操作獲得高于市場(chǎng)平均水平的盈利 ? 外資 ? 國(guó)內(nèi) 來福士廣場(chǎng) /上海外灘金融中心 /地鐵一號(hào)線 /徐浦大橋 奧林匹克體育場(chǎng) /中國(guó)國(guó)家大劇院 /奧運(yùn)村 /首都機(jī)場(chǎng) 萬(wàn)科金色花園 /萬(wàn)科城市花園 /17英里花園 /藍(lán)山小鎮(zhèn) /蘭喬圣菲 富力盈隆廣場(chǎng) /富力東堤灣 /富力又一城 /富力桃園 /信然庭 世貿(mào)濱江花園 /錦麟天地 /國(guó)際麗都城 陸家嘴中央公寓 /天山河畔花園 /遠(yuǎn)東大廈 /雅閣花園 /玫瑰園 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 73 ? 廣東揭陽(yáng)市新商業(yè)中心 , 浙江嘉興南湖濱湖地塊 , 天津港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū) , 珠海橫琴島、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)等 URBAN ARCHITECTURE DESIGN CO LTD 除現(xiàn)有的合作伙伴 ARUP外，上實(shí)還有其它城市 /區(qū)域規(guī)劃的聯(lián)盟合作伙伴可供選擇 國(guó)外 國(guó)內(nèi) 潛在合作伙伴 國(guó)家（地區(qū)） 公司名稱 經(jīng)典項(xiàng)目 美國(guó) 英 美國(guó) 英國(guó) 新加坡 法國(guó) 加拿大 SOM ?芝加哥西爾斯大樓 、 上海金貿(mào)大樓 、 香港國(guó)際會(huì)議中心 XWHO ?上海城國(guó)際花都 、 上海天際 ?藍(lán)橋 、 上海新湖明珠城 RSP Architects Planners Engineers ? Nanhai Yitian,Future Plaza,CR Land,Grand Theatre,RMN Road,Tianqin Villa,Tai Gu City DPC ? ILan County Master Plan, Taiwan ?沈陽(yáng)亞美利加地塊概念性規(guī)劃 , 浙江灘坑風(fēng)景區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 、瑞安九里匯傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)性規(guī)劃 ,太原市晉陽(yáng)新區(qū)概念規(guī)劃 中國(guó)城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)研究院 ? 承擔(dān)了科研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、咨詢等各類任務(wù) 2300 余項(xiàng)，獲國(guó)家和部級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)的科研成果近 40 項(xiàng)，省、部級(jí)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng) 90 余項(xiàng) . Allied Architects International AUBE CONCEPTION ? Tuanbo Lake New City Planning, Tianjin。 Caolu New Town Urban Design, Shanghai。 East Daring Harbour Urban Design 中國(guó) 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 74 此外，區(qū)域開發(fā)的合作方是當(dāng)?shù)卣虼肆己玫纳鐣?huì)關(guān)系聯(lián)盟也將促進(jìn)上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的推動(dòng)和擴(kuò)張 廊坊 東灘 湖州 無錫 泉州 廣泛建立緊密的社會(huì)關(guān)系聯(lián)盟 當(dāng)?shù)卣? ? 建立與政府的緊密聯(lián)系，包括有區(qū)域開發(fā)需求和潛在機(jī)會(huì)的廣泛二、三線城市 國(guó)家相關(guān)部門 ? 建立與區(qū)域開發(fā)相關(guān)政策制定政府部門的緊密聯(lián)系，時(shí)刻把握國(guó)家對(duì)區(qū)域開發(fā)的政策導(dǎo)向，并引導(dǎo)政府建立以上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)為模板的各類標(biāo)準(zhǔn) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 75 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 76 作為國(guó)內(nèi)生態(tài)城市開發(fā)的先行者，上實(shí)地產(chǎn)應(yīng)迅速建立自己的生態(tài)技術(shù)，并形成操作層面的標(biāo)準(zhǔn)，從而確立在行業(yè)中的領(lǐng)先地位 生態(tài)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) ? 生態(tài)、開放的景觀環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) ? 清潔、安全和綠色的人居社區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ? 低污染排放的交通系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) ? 高效、循環(huán)的資源使用標(biāo)準(zhǔn) ? 綜合的廢棄物管理標(biāo)準(zhǔn) 建立上實(shí)的生態(tài)城市開發(fā)技術(shù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)