【正文】 面積 30平方公里，集公共服務(wù)、體育休閑、金融商務(wù)為一體的新城 2023 一線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例 城市 項(xiàng)目 描述 啟動(dòng)時(shí)間 深圳 大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā) 總面積 295平方公里，打造高端國(guó)標(biāo)化的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 2023 深圳 光明新城 建設(shè)用地 ，以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的生態(tài)型現(xiàn)代化新城 2023 深圳 龍華新城 建設(shè)用地 ，以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) 2023 深圳 體育新城 建設(shè)用地 ，體育服務(wù)綜合中心，構(gòu)建城市東部中心 2023 深圳 東部新城 建設(shè)用地 ，打造生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城 2023 支持 資料來(lái)源 : 羅蘭 單位：億人 單位：萬(wàn)平方公里 CAGR=3% CAGR=7% 區(qū)域開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)因素 8 對(duì)比國(guó)外城市群對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)來(lái)看，中國(guó)三大城市群發(fā)展?jié)摿薮? 支持 環(huán)渤海灣 珠江三角洲 長(zhǎng)江三角洲 國(guó)家 城市群 經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率 美國(guó) 日本 中國(guó) ? 大紐約區(qū) ? 五大湖區(qū) ? 洛杉磯區(qū) ? 大東京區(qū) ? 阪神區(qū) ? 名古屋區(qū) ? 長(zhǎng)江三角洲 ? 珠江三角洲 ? 環(huán)渤海灣 67% 70% 35% 中國(guó)的三大城市群正逐步融入到國(guó)際經(jīng)濟(jì)的合作和競(jìng)爭(zhēng)中，具有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿薮?，必將帶?dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程 資料來(lái)源 : 羅蘭 0939。 0539。 1239。 0839。 0439。 未經(jīng)羅蘭 ?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件。1 上實(shí)地產(chǎn) 2023～ 2023年區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司 中國(guó) /上海， 2023年 8月 － 附錄 4 2 內(nèi)容 頁(yè)碼 A. 外部市場(chǎng)分析 3 B. 上實(shí)目標(biāo) 34 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 60 D. 專業(yè)能力建設(shè) 83 本文件僅供羅蘭 ?貝格之客戶使用。 3 A. 外部市場(chǎng)分析 A1. 什么是區(qū)域開(kāi)發(fā) A2. 區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求 A3. 區(qū)域開(kāi)發(fā)的生態(tài)需求 4 區(qū)域開(kāi)發(fā)涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)所有的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)和物業(yè)類型，是一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的過(guò)程 物業(yè)類型 一級(jí)開(kāi)發(fā) 二級(jí)開(kāi)發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 土地 景點(diǎn) 住宅 寫(xiě)字樓 零售商業(yè) 酒店 廠房 / 倉(cāng)庫(kù) 價(jià)值鏈環(huán)節(jié) A1 B1 C1 D1 E1 F1 G1 B2 C2 D2 E2 F2 G2 B3 C3 D3 E3 F3 G3 A2 A3 資料來(lái)源：聯(lián)合項(xiàng)目組，羅蘭 ?貝格分析 ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)必定包含土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，理論上區(qū)域開(kāi)發(fā)涉及所有房地產(chǎn)物業(yè)類型以及一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)三個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)通常包括舊城改造和新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)兩類，根據(jù)當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)定位等差異，區(qū)域開(kāi)發(fā)的主題各不相同 ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大（ 1平方公里以上），因此是一個(gè)長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)過(guò)程 注釋 區(qū)域開(kāi)發(fā)定義 ： 是人類開(kāi)發(fā)利用各種資源，謀求區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程，是指一定開(kāi)發(fā)主體對(duì)特定區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化、社會(huì)等各資源進(jìn)行綜合利用，在保持區(qū)域資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和諧統(tǒng)一的前提下，求得最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步 什么是區(qū)域開(kāi)發(fā) 5 在區(qū)域開(kāi)發(fā)中，原則上政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，而企業(yè)僅僅承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)服務(wù)的功能 資料來(lái)源：《上海市土地儲(chǔ)備方法》；國(guó)務(wù)院各部委網(wǎng)站；羅蘭 ?貝格分析 主要 政府 相關(guān) 職能 部門 國(guó)土資源部 建設(shè)部 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 中央： 地方： 房屋土地資源管理局 城市規(guī)劃管理局 發(fā)展和改革委員會(huì) 房屋土地資源管理局 發(fā)展和改革委員會(huì) 城市規(guī)劃管理局 建設(shè)和交通委員會(huì) 財(cái)政局 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 地方： 房屋土地資源管理局 城市規(guī)劃管理局 財(cái)政局 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 地方： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房屋流通 規(guī)劃編制 規(guī)劃報(bào)批 規(guī)劃公 告實(shí)施 儲(chǔ)備計(jì) 劃編制 土地征購(gòu) 土地整理 土地招拍掛 土地出讓手續(xù)辦理 土地規(guī)劃 土地儲(chǔ)備 土地供應(yīng) 區(qū)域開(kāi)發(fā) 企業(yè)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中的功能 6 由于政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)面臨多重困境，因此具有實(shí)力的一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，為政府提供富有價(jià)值的服務(wù) 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 1 2 3 4 政府在一級(jí)開(kāi)發(fā)中的困境 ? 土地供應(yīng)的控制加上公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍賣的機(jī)制使得土地價(jià)格不斷上漲，推高了房產(chǎn)價(jià)格，引起了社會(huì)矛盾 ? 在招拍掛機(jī)制不變的情況下，如需平抑價(jià)格，就需要增加土地供應(yīng)量，這就意味著需要通過(guò)增加一級(jí)開(kāi)發(fā)量來(lái)提高土地儲(chǔ)備 ? 政府在一級(jí)開(kāi)發(fā)中面臨經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境和諧發(fā)展的壓力 – 動(dòng)拆遷的社會(huì)問(wèn)題 – 規(guī)劃定位水平較低，重復(fù)建設(shè)明顯 – 與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展不相適應(yīng) ? 在土地開(kāi)發(fā)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，政府沒(méi)有充分地獲取到土地增值的收益 ? 政府通過(guò)限價(jià)、稅率介入等方式限制土地價(jià)值流失，反而引起一級(jí)開(kāi)發(fā)質(zhì)量的下降 價(jià)格調(diào)控 價(jià)值流失 開(kāi)發(fā)效果 資源限制 ? 政府由于編制限制，不具備充足的進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃能力的人員 ? 二三線政府財(cái)力有限，難以通過(guò)自身資金實(shí)力支持大片的土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的困境 企業(yè)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中的功能 7 城市化進(jìn)程的不斷深入是中國(guó)區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有廣闊的發(fā)展前景 資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭 0539。 0939。2 . 62 . 83 . 03 . 33 . 53 . 74 . 04 . 34 . 64 . 95 . 20239。 0639。 1039。貝格分析 9 近年來(lái)，各級(jí)城市均啟動(dòng)了大量區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)滿足城市化進(jìn)程的需求，預(yù)計(jì)將在未來(lái) 35年內(nèi)保持現(xiàn)有的增長(zhǎng)速度 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 城市定義 區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (5年 ) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 上海 /北京 /廣州 /深圳 ? 20個(gè)左右 ? 由于土地面積有限，新增區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目趨緩 ? 省會(huì)城市及天津 /重慶 ? 80個(gè)左右 ? 保持現(xiàn)有速度 ? 所有地級(jí)市 ? 150個(gè)左右 ? 三線城市目前處于區(qū)域開(kāi)發(fā)熱潮的前期，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯 ? 所有縣級(jí)市 ? 40個(gè)左右 ? 剛起步，會(huì)有一定增長(zhǎng)，但受城市人口數(shù)量限制，絕對(duì)機(jī)會(huì)不多 區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求 資料來(lái)源 : 羅蘭 貝格分析 13 區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例（ 3/4） 三線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例 城市 項(xiàng)目 描述 啟動(dòng)時(shí)間 烏魯木齊 500水庫(kù) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 200平方公里，在首府北部地區(qū)形成 50萬(wàn)人以上的工業(yè)新城 2023 長(zhǎng)沙 大東城戰(zhàn)略 規(guī)劃面積 200平方公里，三位一體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙與株洲湘漂的對(duì)接 2023 貴陽(yáng) 三橋新城 總建筑面積 4平方公里，將成為貴陽(yáng)市新的城市中心 2023 南寧 南寧國(guó)際物流基地 規(guī)劃面地 19平方公里，國(guó)際現(xiàn)代綜合物流區(qū)和城市功能區(qū) 2023 石家莊 東部新城區(qū) 用地 80平方公里，定位為石家莊城市副中心，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心 2023 二線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例 城市 項(xiàng)目 描述 啟動(dòng)時(shí)間 南昌 新昌南城 占地 7平方公里，投資 40億元，打造南昌城市副中心的核心區(qū)域 2023 南京 板橋新城 占地 60平方公里，采取“產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活社區(qū)、游憩區(qū)“三合一發(fā)展模式 2023 寧波 東部新城區(qū) 總用地 平方公里，將成為寧波金融商務(wù)和市政中心 2023 武漢 武漢新區(qū) 定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心和旅游中心 2023 西安 未央新城 規(guī)劃面積 24平方公里，集西安市政、體育、交通中心為一體的北部新區(qū) 2023 支持 資料來(lái)源 : 羅蘭 貝格分析 17 中國(guó)的城市化進(jìn)程必須降低生態(tài)足跡，有限制的開(kāi)發(fā)和保護(hù)環(huán)境資源 生態(tài)城的開(kāi)發(fā)需求 有限制的開(kāi)發(fā)和保護(hù)環(huán)境資源 ? 有限制的開(kāi)發(fā)環(huán)境資源是對(duì)環(huán)境最好的保護(hù)，單純的保護(hù)環(huán)境將造成經(jīng)濟(jì)的不可持續(xù)，最終不能達(dá)到持續(xù)保護(hù)環(huán)境的初衷 ? 開(kāi)發(fā)高價(jià)值、低污染的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，既可以保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)的需要，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)補(bǔ)償 中國(guó)的城市化必須降低生態(tài)足跡 ? 能源、交通等的系統(tǒng)解決，實(shí)現(xiàn)生態(tài)足跡的降低 ? 隨著科技進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)，建立利用當(dāng)?shù)刭Y源的復(fù)合能源體系是城市化中的重要技術(shù)支撐 ? 健全市內(nèi)外交通體系，優(yōu)先發(fā)展公共交通，實(shí)現(xiàn)城市的人流和物流低成本流動(dòng) 資料來(lái)源 : 羅蘭 貝格分析 23 目前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“北京模式”限定了利潤(rùn)回報(bào)的水平，有市場(chǎng)化運(yùn)作的表象，實(shí)際上卻不能實(shí)現(xiàn)公平與效率的兼顧 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“北京模式” 理論上“ 8%”的利潤(rùn)回報(bào) “北京模式”的結(jié)果 開(kāi)發(fā)主體 ： 土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位分離 土地產(chǎn)權(quán) ： 土地所有權(quán)歸土地儲(chǔ)備中心，一級(jí)開(kāi)發(fā)單位只擁有開(kāi)發(fā)權(quán) 招標(biāo)方式 ： 通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)合作單位 融資方式 ： 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法就項(xiàng)目本身進(jìn)行貸款 (無(wú)土地證 )，只能通過(guò)其他方式進(jìn)行資金籌措 參與企業(yè) ： 一般為大型二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) 政府背景 ： 政府財(cái)政規(guī)劃沒(méi)有大量預(yù)算用于一級(jí)開(kāi)發(fā) 付款方式 ： 招拍掛出讓后支付一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 后續(xù)開(kāi)發(fā) ： 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)獲得土地原則上分離 典型區(qū)域 ：北京，天津?yàn)I海新區(qū)及其他二三線城市 案例：北京白家莊地塊 ? 原則上土地增值部分的價(jià)值均為政府 (土地儲(chǔ)備中心）所得 ? 一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)自于 8%的固定回報(bào)以及一級(jí)開(kāi)發(fā)成本虛高的部分 A B C 8% 3040% D E 生地 原始 價(jià)值 一級(jí) 開(kāi)發(fā) 成本 一級(jí) 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 土地 增值 部分 熟地 出讓 價(jià)值 8%的固定利潤(rùn)率僅能抵償一級(jí)開(kāi)發(fā) (12年 )資金利率的機(jī)會(huì)成本，一級(jí)開(kāi)發(fā)商缺少動(dòng)力，土地開(kāi)發(fā)效率低 54%2023和 2023年度計(jì)劃土地供應(yīng)量 100% 2023和 2023年度實(shí)際土地供應(yīng)量 54% 一級(jí)開(kāi)發(fā) 限價(jià)回購(gòu) 政府只能通過(guò)“ 限價(jià)回購(gòu)”等方式給予一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的利潤(rùn)補(bǔ)償 8% ~25% 30% 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式 24 上海 / 重慶模式更能適應(yīng)政策調(diào)控土地供應(yīng)的效率要求，但非政府型開(kāi)發(fā)商的參與空間較小 示例 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“上海模式” 開(kāi)發(fā)主體： 土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位重合 (兩牌子，一套班子 ) 土地產(chǎn)權(quán)： 土地所有權(quán)歸及一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)均歸屬政府的土地開(kāi)發(fā)單位 招標(biāo)方式： 由土地儲(chǔ)備中心所指定的一家或若干家政府關(guān)聯(lián)企業(yè) 融資方式： 由于擁有土地產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行抵押貸款，或獲得政策性銀行的信用貸款支持 付款方式： 招拍掛后自動(dòng)將土地開(kāi)發(fā)成本及約定利潤(rùn)打入一級(jí)開(kāi)發(fā)單位帳戶，增值部分作為政府財(cái)政收入 參與企業(yè)： 一般為地方政府背景的大型國(guó)有企業(yè) 政府背景： 政府財(cái)政規(guī)劃中含有大量預(yù)算用于一級(jí)開(kāi)發(fā)的 后續(xù)開(kāi)發(fā)： 往往由院一級(jí)開(kāi)發(fā)單位控股的二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)操作 典型區(qū)域： 上海、重慶、杭州 上海模式 ? 逐漸趨于一個(gè)主要的歸口進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、土地儲(chǔ)備及土地招拍掛 上海地產(chǎn)集團(tuán) / 上海市土地儲(chǔ)備中心 二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) (后續(xù)相關(guān)及非相關(guān) ) 一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 上海灘涂造地有限公司 上海房地(集團(tuán))公司 上海外事用房經(jīng)營(yíng)公司 上海中星(集團(tuán))有限公司 中華企業(yè)股份有限公司 上海金豐投資股份有限公司 上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海馨安置業(yè)有限公司 上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海南站廣場(chǎng)投資有限公司 上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司 灘涂成陸土地 黃浦區(qū)南外灘81地塊 浦東花木地塊 松江21丘地塊 退二進(jìn)三等地塊 世博土地控股公司 普陀長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)公司 閘北新客站北廣場(chǎng) 申江公司 楊浦東外灘公司 松江新城 長(zhǎng)寧臨空公司 寶山顧村 地產(chǎn)南站公司 楊浦平?jīng)鑫鹘?奉賢莊行 嘉定新城 全資 控股 參控 直接儲(chǔ)備 股權(quán)投資儲(chǔ)備 產(chǎn)業(yè)類 儲(chǔ)備類 *重慶地產(chǎn)集團(tuán)下屬：重慶中振土地綜合治理有限公司 (一級(jí)開(kāi)