【正文】 農(nóng)民收入 資料來源：麥肯錫分析 ? 組建盈利性公司： 空間規(guī)劃、階段劃分與財(cái)務(wù)計(jì)劃均須以盈利為目標(biāo)。根據(jù)初步財(cái)務(wù)測(cè)算，投資回報(bào)率在 20％左右，對(duì)民間資本有足夠吸引力 ? 降低政府資金投入： 政府可以立即獲取生地開發(fā)權(quán)的出讓費(fèi)，以部分出讓金投入開發(fā)公司成為大股東 ? 組合融資渠道： 初期開發(fā)公司所需較高額資金運(yùn)作，可考慮通過私募及政府擔(dān)保貸款、債券等多種方式融資，中長(zhǎng)期可考慮上市募集資金 ? 控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 第一期發(fā)展規(guī)模不宜過大，應(yīng)在融資能力范圍內(nèi)； 投資回報(bào)率對(duì)于土地價(jià)格的變化最為敏感，應(yīng)著力 營(yíng)造區(qū)域品牌形象，開展市場(chǎng)推廣，盡早引入高素質(zhì)二級(jí)開發(fā)投資商，保障地價(jià)提升空間 ? 吸引專業(yè)人才： 公司需吸引專業(yè)人才，負(fù)責(zé)策劃開發(fā)和日常管理工作 政府 開發(fā)公司 高素質(zhì)開發(fā)商 本地民 營(yíng)資本 * 主要股東 不參與日常管理 少量資本投入，可考慮以管理入股，由其管理開發(fā)公司日常運(yùn)作 小股東 純資本投入 政府擔(dān)保 /專項(xiàng)銀行貸款 6平方公里生地開發(fā)權(quán)（以第一階段為例） 土地出讓費(fèi)用： 12億元（以第一階段為例） 股權(quán)方現(xiàn)金投入：5－ 6億元 債權(quán)股本比例 3:1 投資回報(bào) 投資回報(bào) 投資回報(bào) 39 CHS001112023FinalPresentation 1 1 1 2 2 2 3 根據(jù)明確的原則劃定了大鵬半島的分階段開發(fā)片區(qū) 資料來源：麥肯錫分析 開發(fā)片區(qū)分階段原則 ? 片區(qū)面積 －開發(fā)面積不宜過大，以控制資金需求量和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 土地產(chǎn)權(quán) －優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的土地，加快推進(jìn)速度，降低管理難度 ? 品牌提升 －片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分平衡市場(chǎng)成熟度和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立 第一階段： 第二階段： 第三階段： ? 下沙、桔釣沙，西沖小部分 ? 可建設(shè)面積 6平方公里 ? 王母、鵬城、水頭、新大、水頭沙、東沖，及西沖剩余部分 ? 可建設(shè)面積 9平方公里 ? 半島剩余未開發(fā)地區(qū) ? 可建設(shè)面積 15平方公里 40 CHS001112023FinalPresentation 會(huì)議日程 182。 項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) 182。 大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo) 182。 大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案 182。 大鵬半島開發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析 182。 配套開發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制 182。 政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑 41 CHS001112023FinalPresentation 我們走訪了在十多家國(guó)際著名酒店及度假村經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，業(yè)界大多對(duì)大鵬半島的定位認(rèn)同并表示初步興趣 資料來源 ： 國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；麥肯錫分析 初步反應(yīng) ? 初步對(duì)投資或運(yùn)營(yíng)均感興趣，若投資希望是首家國(guó)際酒店進(jìn)駐大鵬半島，期望政府對(duì)先驅(qū)者提供優(yōu)先選址及政策優(yōu)惠 ? 感興趣，但近期洲際酒店奢華品牌仍以北京上海為主，在中國(guó)今年新推出的假日快捷品牌可能會(huì)考慮在大鵬半島選點(diǎn) ? 積極在中國(guó)大城市尋找投資與運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)，但亦會(huì)考慮度假村，不會(huì)做 “先驅(qū)者?，但會(huì)跟進(jìn) ? 從不做?先驅(qū)者?，但可能跟進(jìn)，會(huì)密切留意大鵬半島發(fā)展進(jìn)度 ? 集團(tuán)在中國(guó)發(fā)展度假村時(shí)機(jī)未成熟，但會(huì)密切留意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，明年一月中旬到大鵬實(shí)地考察 理由 ? 有發(fā)展中國(guó)度假項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（北海與三亞），并在華南的廣州、深圳、廈門均有項(xiàng)目進(jìn)行 ? 有在深圳市場(chǎng)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)（深圳威尼斯酒店），半島與 ?假日快捷? 目標(biāo)市場(chǎng)貼近，該模式投資收益快，但對(duì)潛在非周末入住率低有一定顧慮 ? 中國(guó)市場(chǎng)是集團(tuán)投資重點(diǎn)，但集團(tuán)規(guī)模較小，不能擔(dān)當(dāng)?先驅(qū)者?角色 ? 集團(tuán)向來不投資，只運(yùn)營(yíng)，保守謹(jǐn)慎，但全球品牌實(shí)力雄厚 ? 目前集中通過銷售東南亞度假產(chǎn)品以建立集團(tuán)在中國(guó)的品牌 Shangrila 香格里拉 InterContinental 洲際 Meritus 君安 Marriott 萬豪 Club Med ? 香格里拉集團(tuán)很有可能是首要進(jìn)駐商，并對(duì)其他酒店集團(tuán)起示范帶動(dòng)作用 ? 表示興趣的酒店集團(tuán)均希望看到具體的空間規(guī)劃方案藍(lán)圖（ masterplan)，配合實(shí)地勘查，推算投資回報(bào)，以決定該地區(qū)的吸引力 42 CHS001112023FinalPresentation 香港地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)大鵬半島的興趣 資料來源 ： 國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；麥肯錫分析 初步反應(yīng) ? 對(duì)整體長(zhǎng)遠(yuǎn)潛力表示樂觀，并曾研究該區(qū)發(fā)展項(xiàng)目，但出于對(duì)核電站的顧慮而擱淺 ? 但希望能對(duì)項(xiàng)目有更多了解 ? 對(duì)整體潛力深感興趣，但覺得基建、交通有疑點(diǎn)，希望對(duì)大鵬半島有更深入了解 ? 采取靜觀其變的策略，且相信大部分香港發(fā)展商也會(huì)采取相近的策略 ? 暫時(shí)不考慮進(jìn)駐該區(qū) ? 暫時(shí)不考慮進(jìn)駐該區(qū) 對(duì)項(xiàng)目表示初步興趣，希望保持聯(lián)系 現(xiàn)階段無興趣 理由 ? 大鵬半島自然環(huán)境在珠三角地區(qū)無出其右 ? 核電站對(duì)游客與房地產(chǎn)買家的心理影響難以估計(jì) ? 從對(duì)鹽田的研究，認(rèn)同東部海岸的潛力，但對(duì)其繁忙的物流交通深感疑慮 ? 大鵬半島土地供應(yīng)充裕，進(jìn)駐不急于一時(shí) ? 深圳對(duì)城市發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃的能力與決心尚有待證明 ? 與目前業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)不配合 ? 與目前業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)不配合 和記黃埔 新鴻基地產(chǎn) 香港興業(yè) 希慎 恒基地產(chǎn) ? 香港地產(chǎn)發(fā)展商普遍認(rèn)同大鵬半島自然資源，并對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ硎緲酚^ ? 然而，在長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的制定與執(zhí)行未完全明朗下，發(fā)展商對(duì)短期內(nèi)投資大鵬半島有保留，期望先看到開發(fā)初步成果 43 CHS001112023FinalPresentation 國(guó)際運(yùn)營(yíng)投資商希望深圳政府盡快著手制定一系列具有較高市場(chǎng)透明度的推進(jìn)決策，從而向外界作出對(duì)區(qū)域開發(fā)的長(zhǎng)期承諾 資料來源 ： 訪談；麥肯錫分析 1. 聘用國(guó)際水準(zhǔn)的專業(yè)人士早日推出大鵬半島空間形態(tài)規(guī)劃藍(lán)圖 2. 投資基礎(chǔ)設(shè)施，保證道路、水、電、通信、排污設(shè)施，以及醫(yī)療安全應(yīng)急和信息服務(wù)能夠滿足旅游市場(chǎng)發(fā)展的需求，盡快完成對(duì)香港輪渡 客運(yùn)碼頭的規(guī)劃及前期準(zhǔn)備工作 3. 明確具體項(xiàng)目及其推進(jìn)時(shí)間表 4. 建立污染控制和管理機(jī)制，最大限度地保護(hù)旅游資源，盡快搬遷污染工業(yè)，保障旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展 5. 對(duì)主導(dǎo)投資者和最早進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)的投資商提供土地價(jià)格和稅收方面的優(yōu)惠，共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn) 6. 組織有影響力的區(qū)域形象推廣活動(dòng)，進(jìn)一步積極消除核電站的負(fù)面影響，以打造大鵬半島旅游市場(chǎng)的整體品牌形象 ? 區(qū)域的開發(fā)是長(zhǎng)期的項(xiàng)目，應(yīng)保持政策的長(zhǎng)期性和連貫性 ? 政府制定具有 較高市場(chǎng)透明度 的政策法規(guī)及推進(jìn)舉措，將有助于提升本地形象，并體現(xiàn)政府長(zhǎng)期開發(fā)的決心與承諾，幫助投資者減小風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期值，從而有效保持投資開發(fā)市場(chǎng)活力 44 CHS001112023FinalPresentation 準(zhǔn)備階段 12/2023 – 6/2023 第一階段 6/2023 － 1/2023 第二階段 1/2023 － 1/2023 第三階段 1/2023 － 1/2023 建議未來 12年大鵬半島開發(fā)總體實(shí)施藍(lán)圖 ? 建立大鵬半島發(fā)展指導(dǎo)委員會(huì) ? 成立 盈利性的 大鵬半島開發(fā)總公司，尋找高素質(zhì)合作伙伴 ? 招聘高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)公司日常管理和運(yùn)營(yíng) ? 區(qū)政府牽頭，募集本地民營(yíng)資本作為純投資者投資入股大鵬半島開發(fā)總公司 ? 積極爭(zhēng)取優(yōu)勢(shì)業(yè)內(nèi)公司少量參股參與管理 ? 指導(dǎo)委員會(huì)確立發(fā)展目標(biāo) 及階段劃分 ，制定開發(fā)政策和實(shí)施綱要 ? 由指導(dǎo)委員會(huì)聘用高素質(zhì)專業(yè)機(jī)構(gòu)制定半島空間形態(tài)規(guī)劃 ? 制定產(chǎn)業(yè)政策，整頓 ? 建立合理的管理架構(gòu) ? 初步資金的即時(shí)到位 ? 開發(fā)公司開始運(yùn)作，負(fù)責(zé) 大鵬半島土地的一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 通過政府擔(dān)保貸款方式融資，填補(bǔ)第一階段開發(fā)的資金缺口 ? 土地的銷售以現(xiàn)金交易為主，以為第二階段滾動(dòng)開發(fā)積累資金 ? 以生地出讓價(jià)格從政府獲取 6平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第一階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括香港直通客輪的建設(shè)） ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級(jí)開發(fā)商，銷售熟地 ? 熟地銷售低于預(yù)期價(jià)格 ? 熟地未能即時(shí)出讓 ? 開發(fā)公司作上市準(zhǔn)備 ? 通過債券方式或公司上市方式融資，填補(bǔ)第二階段開發(fā)的資金缺口 ? 可以部分土地?fù)Q取高增長(zhǎng)、高潛力項(xiàng)目的股權(quán)，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展打基礎(chǔ) ? 以生地出讓價(jià)格從政府獲取 9平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第二階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級(jí)開發(fā)商，銷售熟地 ? 熟地銷售低于預(yù)期價(jià)格 ? 資金周轉(zhuǎn)不靈 ? 公司逐步從土地開發(fā)公司向管理公司轉(zhuǎn)型 ? 通過債券方式或公司上市方式融資，填補(bǔ)第三階段開發(fā)的資金缺口 ? 可以部分土地?fù)Q取高增長(zhǎng)、高潛力項(xiàng)目的股權(quán)，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展打基礎(chǔ) ? 以生地出讓價(jià)格從政府獲取 15平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第三階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級(jí)開發(fā)商，銷售熟地 ? 缺乏新增長(zhǎng)點(diǎn) 組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)安排 實(shí)施推進(jìn) 潛在風(fēng)險(xiǎn) 資料來源：麥肯錫分析 45 CHS001112023FinalPresentation 大鵬半島優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組合推進(jìn)方案 推進(jìn)方案 ? 參考?上海孫橋?的模式，嚴(yán)格按造高附加值、高技術(shù)含量和高生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)有系統(tǒng)地審批項(xiàng)目 ? 與省市相關(guān)農(nóng)業(yè)、漁業(yè)科學(xué)院所建立伙伴關(guān)系 ? 積極與歐盟及日本公司合作，建立市場(chǎng)信譽(yù)度 ? 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營(yíng)區(qū)與旅游設(shè)施區(qū)相對(duì)分離，尤其應(yīng)保證養(yǎng)殖岸線遠(yuǎn)離旅游岸線 ? 可以考慮以下兩種發(fā)展模式：?無錫生命園?模式－即一家大公司作主導(dǎo)建立主題工業(yè)園區(qū)，有意愿在華南地區(qū)區(qū)域擴(kuò)張計(jì)劃的大型企業(yè)集團(tuán)將是適合的備選對(duì)象；留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園模式－政府提供部分啟動(dòng)資金，建立共用設(shè)施平臺(tái)，并向企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)、融資等方面的幫助，鼓勵(lì)新興企業(yè) ? 積極接洽入選?國(guó)家生命科學(xué)與技術(shù)人才培養(yǎng)基地?名單的院校，爭(zhēng)取引進(jìn)、共建生物技術(shù)研究機(jī)構(gòu)和實(shí)驗(yàn)室，形成生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)氛圍 ? 對(duì)于印染企業(yè)，建議合同到期一家，遷走一家。同時(shí) 可考慮適度經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償鼓勵(lì)搬遷政策，加快印染行業(yè)的淘汰 ? 限制發(fā)展充電電池行業(yè)，不再新建、擴(kuò)建此類項(xiàng)目，出臺(tái)政策，鼓勵(lì)易地發(fā)展： 保持葵涌的電池企業(yè)，嚴(yán)格環(huán)境檢測(cè)和管理，一定要做到 ISO14000達(dá)標(biāo)；對(duì)于大鵬的雄韜電池可考慮將其遷到其他以制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)或集中到葵涌進(jìn)行統(tǒng)一管理 ? 自然淘汰低附加值加工企業(yè) ： 對(duì)環(huán)境影響不大。一旦本區(qū)域環(huán)境改善，地價(jià)上升，大部分會(huì)無力承受，自動(dòng)遷出 產(chǎn)業(yè) 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營(yíng) 生物技術(shù) 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 資料來源：麥肯錫分析 46 CHS001112023FinalPresentation 2023年大鵬半島開發(fā)六大舉措 資料來源：麥肯錫分析 1. 建立大鵬半島開發(fā)管理委員會(huì) －由市區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，建立大鵬半島開發(fā)管理委員會(huì)，統(tǒng)一管理半島的綜合開發(fā)建設(shè) 2. 采用企業(yè)化運(yùn)作 －由政府牽頭建立大鵬半島開發(fā)總公司，負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以確保土地升值的收益保留在政府手中。總公司為盈利性機(jī)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行日常管理，對(duì)外聘用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；同時(shí)做好核心業(yè)務(wù)的上市準(zhǔn)備工作，規(guī)范化資本運(yùn)作 3. 進(jìn)行有序規(guī)劃 －選定高素質(zhì)專業(yè)機(jī)構(gòu)完成大鵬半島全境的空間形態(tài)規(guī)劃 4. 爭(zhēng)取上級(jí)政策支持 －向上級(jí)相關(guān)政府部門爭(zhēng)取在水頭沙或沙魚涌開通香港直通客運(yùn)碼頭的建設(shè)許可。 5. 開展市場(chǎng)推廣 －最終確定大鵬半島品牌。在開發(fā)管理委員會(huì)的