【導讀】性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位的要點。同時，消費者的行。為習慣、消費心理，可以為項目規(guī)劃和設計項目營銷主題確定提供指導。城鄉(xiāng)結合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。這說明不同的區(qū)域市場環(huán)境孕育了不同的別墅。步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。文化正是房地產賴以生存和發(fā)展的社會基礎和文化基礎。習俗等生活方式的人群”?？释说淖鹬?，新興的中產階級人群渴望社會承認他們的存在價值，開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并。以廣告提升物業(yè)的文化精神。是人對來自外界一切物質和信號的心理感受程度?；睢钡年P建指標是人們對攝入物質和接收信息的可控制程度。現人每天需要儀食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們僅僅是對攝入的食物、水進行了史無前例的。作對空氣凈化的貢獻不足以抵消城市化進程對空氣造成的污染危害。的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，而成為主要購買群體之一。在內地一擲千萬購買“天價別墅”。

　　

【正文】 水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個有時代感的現代中國水鄉(xiāng)。 博鰲藍色海岸靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個錯落有致的河 景，間中亦加入小廣場，踏步，水埠碼頭，下水斜道等，使人、水和建筑的關系更為密切?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運河，河中保留小島，從而增加了向河用地。 “獨院住宅 ”別墅社區(qū)規(guī)劃設計 獨院住宅由于位于城市當中，受城市用地及別墅買主經濟承受能力的限制，別墅單元面積占地不能太大，約在 350700 平方米為宜。別墅區(qū)與城市交通聯系應比較便利，因為別墅區(qū)與一般居住區(qū)一樣需要各種文教、商業(yè)、娛樂等生活服務設施。由于這種別墅區(qū)住戶均是中高收入者，他們對居住環(huán)境品質要求較高，因此怎樣提高別墅區(qū)的整體環(huán)境質量， 將是規(guī)劃設計的重點。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應豐富。由于擁有自己的獨院住宅仍是大多數人一生的愿望，所以將來經濟水平 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 30 頁 發(fā)展到更高層次時，這種獨院住宅應更受歡迎。 康橋半島首創(chuàng)了 “新獨院住宅 ”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是 “工作在市區(qū)，生活在近郊 ”。簡單說就是交通便利的近郊開發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價格提供給住戶更大、更好的居住空間以及完備的生活配套設施。 “新獨院住宅 ”的住宅模式是一戶一幢樓，獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。它的建筑形式介于別墅和多 層住宅之間，比別墅密度大、面積小，間距小而合理；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價格能增加 4060 平方米的居住面積，更寬敞舒適，有更好的綠化和空氣環(huán)境。 “新獨院住宅 ”特點是 “面積適中、功能齊全 ”。在盡量控制建筑面積的同時，提供多種功能，做到設計合理，布局合理。 “新獨院住宅 ”是一種先進的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。 五、別墅社區(qū)的內部交通規(guī)劃 社區(qū)內部人的流動包括步行和車輛（包括機動車輛和非機動車輛）兩大類型，社區(qū)內的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩 類。動態(tài)交通組織是機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。 動態(tài)交通的組織 動態(tài)交通的解決在于道路布局應符合車流與人流的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時道路等級設置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進入院落空間之內，以減少噪音與不安全因素。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 30 頁 社區(qū)的道路根據規(guī)劃結構可分別采用三級或二級路網。 社區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道。它的線型應使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達想云的地方，但不應暢通無陰，并需防止外界車輛 任意穿行，做到 “通而不暢，順而不穿 ”，根據社區(qū)的規(guī)模大小和基地形狀常采用的有 “風車型 ”、 “環(huán)行型 ”、 “折線型 ”、 “曲線型 ”等等形式，道路骨架一旦確定，社區(qū)的規(guī)劃形式也基本浮現。 優(yōu)秀的動態(tài)交通組織實際上是合理的規(guī)劃設計的前提，因為實際上小區(qū)的組團劃分往往是通過道路的分割來實現的。例如杭州的金苑山莊，主干道實現了組團的劃分，每幢單體建筑都有支路與主干道連接。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一個別墅小區(qū) “江南水鄉(xiāng) ”的交通規(guī)劃，全區(qū)三級道路分級明顯。一級道路連接兩個主入口， 二級道路將各組團與一級道路相連，三級道路將各單元與二級道路相連，同時也是步行景觀道。 靜態(tài)交通的組織 社區(qū)中的停車、存車方式普遍的有以下這兩個類型： 獨立式住宅和聯體住宅的獨立停車房，這些停車房都是住宅的必備組成部分，從車房直接進入住宅，是最方便住戶的停車方式。 院落附近存放。把汽車停放到住宅的院落內部，方便車主出入。院落內存放是車主最樂意接受的方式，但卻最易干擾居民生活，影響居住。 組團入口附近一側或組團之間的場地上存車；中心綠地下的車庫存車方式常被一些別墅社區(qū)用于外來車輛的存放。 除了以下車輛存放方 式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的 “無煙城 ”概念，是將整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 個車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。這種方式一勞永逸地解決了動態(tài)交通對居住環(huán)境的影響，也使地上面積得到了更有效的利用。 六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 國內別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 建筑大師陳世民認為，住宅群落的規(guī)劃實質上要回答兩個主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。 別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應豐富。由于擁有自己的獨院住宅仍是大多數人一生的愿望，所以將來在經濟水平發(fā)展到更高層次時，這種獨院住宅應更受歡迎。 別 墅應該是以高品質的環(huán)境來占領市場，環(huán)境是別墅的生命，所以應非常強調別墅區(qū)的環(huán)境?？墒悄壳霸S多城市中的所謂別墅區(qū)，為了降低每幢別墅的售價以吸引買主，人為地加大別墅區(qū)的建筑密度，導致別墅的通風采光不良，私密性差，景觀單調，使整個別墅區(qū)猶如農民住宅，環(huán)境很差，最終導致別墅無人問津，這樣反而得不償失，許多風景區(qū)、旅游度假區(qū)常常大搞別墅建設，名為旅游開發(fā)，實為房地產開發(fā)，即賣給各單位或私人別墅。由于別墅過多而密而破壞整個風景區(qū)、旅游區(qū)的景觀，這種只顧眼前利益不顧長期發(fā)展的做法是很不明智的，最終將阻礙整個風景區(qū)、別墅區(qū) 進一步發(fā)展。 別墅建筑當然是以獨立式為主，但有時為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價以吸引買家以及增加整個別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯體別墅，如兩聯體、四聯體及連排型住宅。目前在廣東，由 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 30 頁 于受香港地區(qū)的影響。別墅建筑采用四邊體很多。其實，這種四連體是由于香港地價昂貴而不得已采取的一種住宅形式，從居住環(huán)境來看，四聯體并不好，因這每戶均只有兩個方向可以開窗，通風采光均不佳。不過一些人認為買了其中一戶，從外面看，整棟別墅都屬于他一個人，感覺非常氣派與豪華，這也許能滿足一些人的虛榮心。而對于并聯式連排型 住宅，只要在建筑造型及環(huán)境設計方面下功夫，處理得好，也能給人一種良好的印象。由于花園別墅的庭院一般不大，大約占地在半畝至一畝之間，因此別墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相對集中，便于重點綠化、美化。所留的集中綠地應在庭院地南側，以利于植物的生長，并構成背風向陽的室外活動場地。 美國現代兩大別墅規(guī)劃手法及實例 （ 1）新傳統(tǒng)主義 在 19世紀汽車出現以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從 19 世紀歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以 得到許多解決現代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據這個思維來設計的新型住宅區(qū)稱為 “新傳統(tǒng)主義 ”社區(qū)。 “新傳統(tǒng)主義 ”住區(qū)的設計具有以下特點： A、緊湊的發(fā)展規(guī)劃模； B、街道采用簡單的方格、或者稱為 “棋盤格 ”式布局； C、建筑離開道路距離比較近； D、混合使用空間－住宅、辦公、商業(yè)均有； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 30 頁 E、強烈的行人導向； F、建筑戶型和社區(qū)設計上強調傳統(tǒng)風格特征。 新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點是行道的設計和布局： A、突出 “可以步行的社區(qū) ” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。除了解決交通問題之外，還可以增進鄰里交往； C、以 10 分 鐘步行距離作為設計的標準，或者使用 英里（約 公里）為半徑的尺度設計，來布局住宅和社區(qū)中心、商業(yè)網點； D、減少汽車在物理上和心理上、視覺上存在可能性。行道盡量窄小一些，停車場設在建筑后面的空地上，盡量看不見； E、主道路以步行路為主，建筑背后是服務道路，供汽車使用。戶前道路重新成為人們交往、孩子們玩耍的地方。 實例 1――美國馬里蘭州的肯特蘭 占地 356 英畝， 1600 個家庭單位，人口約 5000 人， 1900 年建成。包括6 個鄰里組群，以及辦公區(qū)域、市政中心、文化設施、零售業(yè)等。其一，采用美國 19 世紀的村 鎮(zhèn)建筑作為風格母題，住區(qū)以 “肯特農場 ”舊建筑作為中心建筑，具有強烈的歷史風格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設計不同類型和尺寸的住宅以適應不同收入水平和年齡的人群，除獨戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 30 頁