【正文】 “新傳統(tǒng)主義 ”住區(qū)的設(shè)計具有以下特點： A、緊湊的發(fā)展規(guī)劃模； B、街道采用簡單的方格、或者稱為 “棋盤格 ”式布局； C、建筑離開道路距離比較近； D、混合使用空間－住宅、辦公、商業(yè)均有； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 30 頁 E、強烈的行人導(dǎo)向； F、建筑戶型和社區(qū)設(shè)計上強調(diào)傳統(tǒng)風(fēng)格特征。這種方式一勞永逸地解決了動態(tài)交通對居住環(huán)境的影響，也使地上面積得到了更有效的利用。動態(tài)交通組織是機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。 博鰲藍(lán)色海岸靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個錯落有致的河 景，間中亦加入小廣場，踏步，水埠碼頭，下水斜道等，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切。這樣的規(guī)劃布局有效地利用了地塊，節(jié)省了道路投資，但小區(qū)只有中心區(qū)與非中心區(qū)的分級，住宅的識別性與業(yè)主的歸屬感不強，規(guī)則式布局的缺點是分級不是很準(zhǔn)確，機動交通對別墅的影響較大，有時由于別墅排列過于規(guī)整與密集，使整個別墅區(qū)的景觀缺少變化。別墅區(qū)常見的布局結(jié)構(gòu)可分為兩種：組團(tuán)式與規(guī)則式，當(dāng)然在實際規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，常常是綜合這兩種布局結(jié)構(gòu)的。 傳統(tǒng)文脈的延續(xù) 別墅社區(qū)是構(gòu)成城市的細(xì)胞之一，這個組成單位應(yīng)充分體現(xiàn)城市的建筑文化傳統(tǒng)、居住環(huán)境文脈、城市景觀環(huán)境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石庫門住宅建筑＿基礎(chǔ)上創(chuàng)造新 里弄建筑模式；北京構(gòu)筑新四合院的形式；江南城市可采用低層建筑奮、粉墻黛瓦以及傳統(tǒng)造園手藝，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)的古樸、清新、淡雅的特色。因此，在 “別墅的五大國際標(biāo)準(zhǔn) ”中， “逸事 ”被列入一個重要的地位。 品質(zhì)定位 一哄而上的 INTERNET 網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)別墅帶來高價位、高入住費用、高生活使用成本又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場上取得了比高檔別墅更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合目標(biāo)市場的實際需求。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 30 頁 B、 替代產(chǎn)品的威力大 隨著別墅市場的發(fā)展，別墅的概念拓展得理為寬廣，這也使一些別墅產(chǎn)品出現(xiàn)了可替代的產(chǎn)品，如城中的空中別墅，可能會與周邊區(qū)域內(nèi)的豪華公寓造成直接的競爭。 塞拉維拉的目標(biāo)客戶群定位實戰(zhàn)案例 塞拉維拉項目位于北京朝陽區(qū)立水橋北的位置，使它幸運地成為了扼守亞北富人區(qū)的南大門、也是亞北富人區(qū)中距離奧運村最近的豪宅，其地段之優(yōu)越令人垂涎。是做經(jīng)濟(jì)型精品別墅、豪華別墅、還是極品別墅。 作為獨立式住宅，別墅已經(jīng)擺脫了很多羈絆，完全有可能設(shè)計成為一個完全滿足生活需要的居住空間。因此這類別墅雖然好，但有一定的局限性。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 30 頁 另外，個別優(yōu)秀企業(yè)，外資企業(yè)租套市區(qū)別墅或 “空中別墅 ”辦公的現(xiàn)象仍然存在。 二、別墅目標(biāo)客戶群分析 樓盤價格是劃分消 費群體的最主要的一個標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有一定的經(jīng)濟(jì)實力是消費者選擇購買別墅的一個先決條件。早在幾個世紀(jì)以前人們就認(rèn)識 到 “病從口入 ”的道理，并在上個世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人每天需要儀食品 1 公斤，飲用水 3 公斤，呼吸氧氣 15 公升。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 30 頁 別墅 區(qū)域 開發(fā)選址定位策略 步驟一、捕捉別墅的最優(yōu)目標(biāo)消費群 別墅的購買者是我們的服務(wù)對象，他們的構(gòu)成內(nèi)容，年齡、教育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位的要點。人們對改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 30 頁 火種到工業(yè)化的農(nóng)場，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn)水的加工也是從自然水到粗加工自來水，從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。此外，在同行人們的樓盤中消費者選擇一般住宅還是選擇別墅則主要取決于他是否擁有以上提及的別墅消費群的共性心理以及對產(chǎn)品設(shè)計的認(rèn)同。 由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同別墅買家對別墅要求相差較大。 近郊綜合型 比較有代表性的一類，多分布在離城區(qū)近的地區(qū)。建筑設(shè)計師們認(rèn)為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨放大，而是通 過功能種類的增加來提高的。 產(chǎn)品定位 就是解決建什么樣的產(chǎn)品的問題。優(yōu)越的地理環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機構(gòu)高級管理層的青睞和普遍的認(rèn)同，這為該項目的消費群定位提供了一個有利的依據(jù)。 進(jìn)入細(xì)分市場 別墅的產(chǎn)品定位在對市場上的細(xì)分市場的分析總結(jié)基礎(chǔ)上，定位項目將要進(jìn)入的產(chǎn)品細(xì)分，形成產(chǎn)品細(xì)分組合方案。太高的品質(zhì)訴求會給項目的成本帶來負(fù)擔(dān)，同時不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認(rèn)同?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種 “亞文化的載體 ”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計中最具人文特征的種。這些都是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。 組團(tuán)式布局 整個別墅區(qū)由主干道把各個組團(tuán)連為一體，公共服務(wù)中心（如會所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 30 頁 新的布局方式 規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別墅單元時，最合理、最經(jīng)濟(jì)的一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運河，河中保留小島，從而增加了向河用地。 動態(tài)交通的組織 動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時道路等級設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。 六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 建筑大師陳世民認(rèn)為，住宅群落的規(guī)劃實質(zhì)上要回答兩個主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。 新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點是行道的設(shè)計和布局： A、突出 “可以步行的社區(qū) ” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。 美國現(xiàn)代兩大別墅規(guī)劃手法及實例 （ 1）新傳統(tǒng)主義 在 19世紀(jì)汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠(yuǎn)的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從 19 世紀(jì)歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以 得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這個思維來設(shè)計的新型住宅區(qū)稱為 “新傳統(tǒng)主義 ”社區(qū)。 除了以下車輛存放方 式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的 “無煙城 ”概念，是將整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 個車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩 類。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個有時代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。支路弧形大道將地塊分割成單 元面積大致相同的小塊。 三、別墅社區(qū)設(shè)計的布局結(jié)構(gòu) 別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。 二、別墅社區(qū)的個性和風(fēng)格 如何能夠建立別墅社區(qū)的個性呢？以下應(yīng)該是一些最基本的方法。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關(guān)于居住精神層面的寄托。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項目的定位就瞄準(zhǔn)了一個市場空缺， “在一個公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū) ”，這一個定位成功的彌補了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。這些情況將會導(dǎo)致價格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產(chǎn)品不斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價就會十分高昂。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 30 頁 （ 3）確定的目標(biāo)客