【正文】 高差較大的山地，應(yīng)依順山地等高線布置建筑，突出山地建筑的特色。正是 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 30 頁 這種因地制宜的規(guī)劃原則，成就了錦繡香江難以想象的綠色生態(tài)空間。 三、別墅社區(qū)設(shè)計的布局結(jié)構(gòu) 別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 30 頁 其 優(yōu)點是分級明顯，結(jié)構(gòu)清晰，便于管理與分期開發(fā)。當(dāng)別墅區(qū)內(nèi)用地較大，或位于風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)中，組團(tuán)式布局較為適用。戶單元用地面積相同，有利于以后的出售。支路弧形大道將地塊分割成單 元面積大致相同的小塊。對于北入口的別墅，由于擁有較大的朝南花園，因此環(huán)境比南入口的別墅好。而對組團(tuán)式也進(jìn)行了改進(jìn)，多采用點狀、流線型布局、曲線型組團(tuán)布局或根據(jù)地理位置進(jìn)行劃分的主題布局形式，以加強(qiáng)空間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。別墅單元面積要大，最好能在 2 畝左右為宜，以提供 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 30 頁 舒適宜人的度假環(huán)境。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個有時代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。別墅區(qū)與城市交通聯(lián)系應(yīng)比較便利，因為別墅區(qū)與一般居住區(qū)一樣需要各種文教、商業(yè)、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施。 康橋半島首創(chuàng)了 “新獨院住宅 ”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是 “工作在市區(qū)，生活在近郊 ”。 “新獨院住宅 ”特點是 “面積適中、功能齊全 ”。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩 類。 社區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。 院落附近存放。 除了以下車輛存放方 式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的 “無煙城 ”概念，是將整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 個車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。由于擁有自己的獨院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到更高層次時，這種獨院住宅應(yīng)更受歡迎。 別墅建筑當(dāng)然是以獨立式為主，但有時為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價以吸引買家以及增加整個別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯(lián)體別墅，如兩聯(lián)體、四聯(lián)體及連排型住宅。不過一些人認(rèn)為買了其中一戶，從外面看，整棟別墅都屬于他一個人，感覺非常氣派與豪華，這也許能滿足一些人的虛榮心。 美國現(xiàn)代兩大別墅規(guī)劃手法及實例 （ 1）新傳統(tǒng)主義 在 19世紀(jì)汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠(yuǎn)的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從 19 世紀(jì)歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以 得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這個思維來設(shè)計的新型住宅區(qū)稱為 “新傳統(tǒng)主義 ”社區(qū)。行道盡量窄小一些，停車場設(shè)在建筑后面的空地上，盡量看不見； E、主道路以步行路為主，建筑背后是服務(wù)道路，供汽車使用。其一，采用美國 19 世紀(jì)的村 鎮(zhèn)建筑作為風(fēng)格母題，住區(qū)以 “肯特農(nóng)場 ”舊建筑作為中心建筑，具有強(qiáng)烈的歷史風(fēng)格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設(shè)計不同類型和尺寸的住宅以適應(yīng)不同收入水平和年齡的人群，除獨戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店。 實例 1――美國馬里蘭州的肯特蘭 占地 356 英畝， 1600 個家庭單位，人口約 5000 人， 1900 年建成。 新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點是行道的設(shè)計和布局： A、突出 “可以步行的社區(qū) ” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。由于花園別墅的庭院一般不大，大約占地在半畝至一畝之間，因此別墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相對集中，便于重點綠化、美化。別墅建筑采用四邊體很多?？墒悄壳霸S多城市中的所謂別墅區(qū)，為了降低每幢別墅的售價以吸引買主，人為地加大別墅區(qū)的建筑密度，導(dǎo)致別墅的通風(fēng)采光不良，私密性差，景觀單調(diào)，使整個別墅區(qū)猶如農(nóng)民住宅，環(huán)境很差，最終導(dǎo)致別墅無人問津，這樣反而得不償失，許多風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)常常大搞別墅建設(shè)，名為旅游開發(fā)，實為房地產(chǎn)開發(fā)，即賣給各單位或私人別墅。 六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 建筑大師陳世民認(rèn)為，住宅群落的規(guī)劃實質(zhì)上要回答兩個主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。院落內(nèi)存放是車主最樂意接受的方式，但卻最易干擾居民生活，影響居住。一級道路連接兩個主入口， 二級道路將各組團(tuán)與一級道路相連，三級道路將各單元與二級道路相連，同時也是步行景觀道。 優(yōu)秀的動態(tài)交通組織實際上是合理的規(guī)劃設(shè)計的前提，因為實際上小區(qū)的組團(tuán)劃分往往是通過道路的分割來實現(xiàn)的。 動態(tài)交通的組織 動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時道路等級設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。 “新獨院住宅 ”是一種先進(jìn)的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。 “新獨院住宅 ”的住宅模式是一戶一幢樓，獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運河，河中保留小島，從而增加了向河用地。別墅區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施主要有商業(yè)、餐飲、娛樂、運動設(shè)施等。 四、規(guī)劃設(shè)計實例 不同的別墅社區(qū)均有與之相配合的設(shè)計特點，下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨院住宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計特點及相關(guān)項目實例說明。這樣既使道路寬度得到了最有效的利用，又使地塊的價值得到了充分的發(fā)揮。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 30 頁 新的布局方式 規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別墅單元時，最合理、最經(jīng)濟(jì)的一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。 位于上海閔行別園區(qū)的 “陽光愛琴海 ”是純聯(lián)排別墅社區(qū)，其項目地塊為三角形，地塊面積并不大（ 11 萬㎡）。中間人工湖圍成的小島是整個社區(qū)的中心，會所及其他娛樂服務(wù)設(shè)施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團(tuán)，道路環(huán)繞四周，結(jié)構(gòu)十分清晰，景觀層次豐富，各組團(tuán)識別性 較強(qiáng)，僅業(yè)主有強(qiáng)烈的歸屬感，而幾條大的綠化帶又將湖心島與各組團(tuán)連接起來，在步行景觀系統(tǒng)中將整個小區(qū)融為有機(jī)的一體。同時每個組團(tuán)又有自己的景觀環(huán)境特點，以提高其識別性與歸屬感。 組團(tuán)式布局 整個別墅區(qū)由主干道把各個組團(tuán)連為一體，公共服務(wù)中心（如會所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。 中國在目前的商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)過程中，依然存在不少忽視城市文脈、忽視地形地貌特征的規(guī)劃和設(shè)計情況，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地內(nèi)的樹木被砍伐，這情況每日發(fā)生，對于提高住宅小區(qū)的質(zhì)量來說這種做法不但無益，并且肯定是有害的。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。 在西方國家中，特別是在美國，由于在第二次世界大戰(zhàn)之后曾經(jīng)一度把住宅區(qū)的開發(fā)放到郊區(qū)去，因此大部分城市的市中心區(qū)域住宅功能的開拓被忽視，直到 20 世紀(jì) 80 年代，才重新重視傳統(tǒng)文脈的延續(xù)和重建，傳統(tǒng)文脈的延續(xù)現(xiàn)已成為美國住宅小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計的重要方法和流行特色之一。這些都是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。如上海楓丹白露別墅項目成功地將國外貴族別墅人文 內(nèi)涵引入社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中，使上海作為一個海納百川的國際化都市的海派文化文脈得以體現(xiàn)的同時，也結(jié)合了本地居住文化的特點。 營造一種被目標(biāo) 消費群認(rèn)同的人文內(nèi)涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個要點。相對于只能產(chǎn)生一定時間段心理沖擊力的媒體藝術(shù)而言，顯然山水林泉及其后營造的建筑和風(fēng)景環(huán)境，對于生活在其間的人的素質(zhì)孕育和培養(yǎng)，有著重大的影響?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種 “亞文化的載體 ”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計中最具人文特征的種。西安的 “高山流水 ”別墅項目就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結(jié)果既保證了消費者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了快速回收資金的效果。 價格定位 高價的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷或者銷售時間較長，資金回收較慢等問題。從一些積壓的別墅項目來看，其中一個重要的原因是戶型設(shè)計過是，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。太高的品質(zhì)訴求會給項目的成本帶來負(fù)擔(dān)，同時不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認(rèn)同。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、