【正文】 —— 自然與人工之間的精致平衡 環(huán)境２ 這里不是遙遠(yuǎn)原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園 在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂 在藍(lán)天、白云、大海、青山、綠草中感受自然 在如星辰般散落山間的房子中享受生活 ———— 尊貴與生俱來(lái)，顯赫如影隨形 ———— 如詩(shī)如畫(huà)，似人間仙境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 International 國(guó)際化：生活配套的國(guó)際化，以滿(mǎn)足國(guó)外客戶(hù)生活為標(biāo)準(zhǔn) 配套１ 高品質(zhì)國(guó)際學(xué)校 中小規(guī)模國(guó)際醫(yī)院／診所 品種豐富的綜合超市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Noble 檔次：配套的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴與生俱來(lái) 配套２ 花園酒店 海景餐廳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Class 圈層：滿(mǎn)足一個(gè)圈層的生活方式 ，而非身份的彰顯與標(biāo)定 配套３ 他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他們理解那兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核；但當(dāng)一些人向城市中心蜂擁時(shí)，他們卻住進(jìn)了遠(yuǎn)離紅塵的自然當(dāng)中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒(méi)有遠(yuǎn)離都市，他們還是那里的領(lǐng)袖，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力。 高爾夫 名流會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Boutique 特色：以精致與時(shí)尚為基礎(chǔ)的個(gè)性化追求 配套４ “Boutique”——起源于法語(yǔ)。 原意是指專(zhuān)賣(mài)時(shí)髦服飾的小店。伴隨著上個(gè)世紀(jì)逐漸興起的 Boutique酒店， Boutique的含義逐漸轉(zhuǎn)化成為了一種文化審美追求，指富有個(gè)性、品位獨(dú)特，具有精致趣味的物品、風(fēng)格或流行元素。除此以外， Boutique強(qiáng)調(diào)了融入生活的藝術(shù)素養(yǎng)，不是不能親近的奢華，而是可享受的質(zhì)感。 Boutique精品店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多樣勻質(zhì)性：同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格，完全屬于高端人群的個(gè)性化精品 產(chǎn)品１ 每棟不一樣的建筑風(fēng)格，即便一個(gè)社區(qū)也具備不同的外立面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資產(chǎn)化：房子的價(jià)值不在于是否居住，而在于是否擁有 產(chǎn)品 2 傳世 經(jīng)典 作品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資源傾向化：風(fēng)景是房子的一部分，房子是風(fēng)景中的風(fēng)景 產(chǎn)品 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由于高端財(cái)富人群的長(zhǎng)期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，投資客戶(hù)眾多 預(yù)算水平 $/月 客戶(hù)層次 承租物業(yè)類(lèi)型 10002022 國(guó)際學(xué)校普通教師、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè) 人口 麗高、麗京公寓、美林疊拼、名 都園聯(lián)排 20223000 國(guó)際學(xué)校高級(jí)教師、使館領(lǐng)事秘書(shū)、外籍企業(yè)內(nèi)的港澳臺(tái)員工 名都園小獨(dú)棟、麗京聯(lián)排、長(zhǎng)島瀾橋聯(lián)排 30005000 歐美企業(yè)中層管理人員、部門(mén)經(jīng)理、韓國(guó)、新加坡等亞洲其他國(guó)家企業(yè)內(nèi)中高層管理人員 裕京花園獨(dú)棟、歐陸苑獨(dú)棟、麗京獨(dú)棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯(lián)排、名都園大獨(dú)棟、香江聯(lián)排 50006000 普通歐美企業(yè)中高層管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國(guó)家企業(yè)內(nèi)高級(jí)管理人員 香江獨(dú)棟、麗京獨(dú)棟、麗斯獨(dú)棟、萊蒙湖獨(dú)棟、長(zhǎng)島瀾橋雙拼、優(yōu)山美地聯(lián)排和雙拼 60008000 普通歐美企業(yè)高級(jí)管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中高層管理人員、使館領(lǐng)事、小型外企 CEO 香江獨(dú)棟、大湖獨(dú)棟、麗高獨(dú)棟、麗斯獨(dú)棟、萊蒙湖獨(dú)棟、優(yōu)山美地獨(dú)棟 800010000以上 500強(qiáng)企業(yè) CEO、使館大使、外交官 香江獨(dú)棟、大湖獨(dú)棟、麗高獨(dú)棟、 優(yōu)山美地獨(dú)棟、長(zhǎng)島瀾橋獨(dú)棟 人 1 北京天竺中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品租賃價(jià)格 2022年 ?由于境外租客長(zhǎng)期集聚，碧云板塊內(nèi)的樓盤(pán)具有較高的租金回報(bào)率。 ?以世茂湖濱花園為例，其目前售價(jià)為每平方米 17000－18000元，按兩房 160平方米計(jì)算，總價(jià)為 280萬(wàn)元，按照目前市場(chǎng) 2萬(wàn)元的月租金 ，則年投資回報(bào)率為 ％ 。 ?高端產(chǎn)品如碧云別墅的單套租 金收入達(dá)到 :600012022美金 /月 ?與上海其他板塊的租金與售價(jià)脫節(jié)相比，碧云板塊房源的租金回報(bào)率明顯高于其他區(qū)域。 上海碧云國(guó)際社區(qū)租賃市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中央別墅區(qū)對(duì)于客戶(hù)具有較強(qiáng)的輻射力，國(guó)際客戶(hù)以及外地客戶(hù)占比高于同類(lèi)住區(qū) 北京天竺中央別墅區(qū)： 上海碧云中央別墅區(qū)： ?92年第一個(gè)定位外銷(xiāo)的別墅項(xiàng)目麗京花園，到港澳臺(tái)做營(yíng)銷(xiāo)推廣，吸引來(lái)了第一批 港澳臺(tái)客戶(hù) ，約占 80%， 其余為國(guó)內(nèi)個(gè)人及外企購(gòu)買(mǎi) ?2022年左右國(guó)內(nèi)投資客逐漸涌入， 港澳臺(tái)投資客 的比例逐漸下降到 50%，國(guó)內(nèi)自住客戶(hù)占 30% ?隨著北京城市化的進(jìn)程及區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，區(qū)域依靠便利的交通和優(yōu)良的環(huán)境吸引了 中關(guān)村、亞運(yùn)村、 CBD等較高收入者進(jìn)入， 成為區(qū)域內(nèi)類(lèi)別墅產(chǎn)品的主要客戶(hù)， 占比 50%以上 ?1999年啟動(dòng)， 普通外籍客戶(hù)占主流 ?20222022年， 主流客戶(hù)仍為外籍高層管理者，大型跨國(guó)公司外派高管理，中國(guó)籍管理者與白領(lǐng)增多 ?2022至今，市區(qū)高端財(cái)富人群比例逐漸增多 人 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 環(huán)境 配套 產(chǎn)品 人 中央別墅區(qū)KP I 具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性 Secret Golf Noble International Class Boutique Asset Resourceful 客戶(hù)輻射力強(qiáng) 投資客活躍 pure 自然本色和人類(lèi)文明發(fā)展到極致完美結(jié)合 生活配套以滿(mǎn)足國(guó)外客戶(hù)生活為標(biāo)準(zhǔn) 配套的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是檔次，而不是規(guī)模和數(shù)量 滿(mǎn)足一個(gè)圈層的生活方式 ，非身份的彰顯 以精致與時(shí)尚為基礎(chǔ)的個(gè)性化追求 同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格 傳世，經(jīng)典，作品 與景觀(guān)完美結(jié)合，不可復(fù)制 高端人群長(zhǎng)期聚集，投資客眾多 國(guó)際客戶(hù)與外地客戶(hù)比例高于其他住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)模式總結(jié) 大規(guī)模高端配套打造 高區(qū)域價(jià)值 市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品啟動(dòng) 高居住價(jià)值 自發(fā)式開(kāi)發(fā)模式： 房子 區(qū)域 房子 主動(dòng)式開(kāi)發(fā)模式： 配套 區(qū)域 房子 高產(chǎn)品溢價(jià) 高區(qū)域價(jià)值 配套是加速因素，產(chǎn)品是標(biāo)定因素 高產(chǎn)品溢價(jià) 利潤(rùn)目標(biāo) 利潤(rùn)目標(biāo) 持續(xù)推出高端產(chǎn)品培育高端區(qū)域認(rèn)知 開(kāi)發(fā)模式 同一開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)作：上海碧云（上海金橋集團(tuán)） 多開(kāi)發(fā)商共同打造：紐約長(zhǎng)島，北京天竺