【正文】 —— 自然與人工之間的精致平衡 環(huán)境２ 這里不是遙遠原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園 在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂 在藍天、白云、大海、青山、綠草中感受自然 在如星辰般散落山間的房子中享受生活 ———— 尊貴與生俱來，顯赫如影隨形 ———— 如詩如畫，似人間仙境 本報告是嚴格保密的。 International 國際化：生活配套的國際化，以滿足國外客戶生活為標準 配套１ 高品質(zhì)國際學校 中小規(guī)模國際醫(yī)院／診所 品種豐富的綜合超市 本報告是嚴格保密的。 Noble 檔次：配套的評價標準不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴與生俱來 配套２ 花園酒店 海景餐廳 本報告是嚴格保密的。 Class 圈層：滿足一個圈層的生活方式 ，而非身份的彰顯與標定 配套３ 他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他們理解那兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細胞核；但當一些人向城市中心蜂擁時，他們卻住進了遠離紅塵的自然當中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒有遠離都市，他們還是那里的領(lǐng)袖，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力。 高爾夫 名流會所 本報告是嚴格保密的。 Boutique 特色：以精致與時尚為基礎(chǔ)的個性化追求 配套４ “Boutique”——起源于法語。 原意是指專賣時髦服飾的小店。伴隨著上個世紀逐漸興起的 Boutique酒店， Boutique的含義逐漸轉(zhuǎn)化成為了一種文化審美追求，指富有個性、品位獨特，具有精致趣味的物品、風格或流行元素。除此以外， Boutique強調(diào)了融入生活的藝術(shù)素養(yǎng)，不是不能親近的奢華，而是可享受的質(zhì)感。 Boutique精品店 本報告是嚴格保密的。 多樣勻質(zhì)性：同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風格，完全屬于高端人群的個性化精品 產(chǎn)品１ 每棟不一樣的建筑風格，即便一個社區(qū)也具備不同的外立面 本報告是嚴格保密的。 資產(chǎn)化：房子的價值不在于是否居住，而在于是否擁有 產(chǎn)品 2 傳世 經(jīng)典 作品 本報告是嚴格保密的。 資源傾向化：風景是房子的一部分，房子是風景中的風景 產(chǎn)品 3 本報告是嚴格保密的。 由于高端財富人群的長期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場發(fā)達，投資客戶眾多 預算水平 $/月 客戶層次 承租物業(yè)類型 10002022 國際學校普通教師、當?shù)禺a(chǎn)業(yè) 人口 麗高、麗京公寓、美林疊拼、名 都園聯(lián)排 20223000 國際學校高級教師、使館領(lǐng)事秘書、外籍企業(yè)內(nèi)的港澳臺員工 名都園小獨棟、麗京聯(lián)排、長島瀾橋聯(lián)排 30005000 歐美企業(yè)中層管理人員、部門經(jīng)理、韓國、新加坡等亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)中高層管理人員 裕京花園獨棟、歐陸苑獨棟、麗京獨棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯(lián)排、名都園大獨棟、香江聯(lián)排 50006000 普通歐美企業(yè)中高層管理人員、500強企業(yè)中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)高級管理人員 香江獨棟、麗京獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、長島瀾橋雙拼、優(yōu)山美地聯(lián)排和雙拼 60008000 普通歐美企業(yè)高級管理人員、500強企業(yè)中高層管理人員、使館領(lǐng)事、小型外企 CEO 香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、優(yōu)山美地獨棟 800010000以上 500強企業(yè) CEO、使館大使、外交官 香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、 優(yōu)山美地獨棟、長島瀾橋獨棟 人 1 北京天竺中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品租賃價格 2022年 ?由于境外租客長期集聚，碧云板塊內(nèi)的樓盤具有較高的租金回報率。 ?以世茂湖濱花園為例，其目前售價為每平方米 17000－18000元，按兩房 160平方米計算，總價為 280萬元，按照目前市場 2萬元的月租金 ，則年投資回報率為 ％ 。 ?高端產(chǎn)品如碧云別墅的單套租 金收入達到 :600012022美金 /月 ?與上海其他板塊的租金與售價脫節(jié)相比，碧云板塊房源的租金回報率明顯高于其他區(qū)域。 上海碧云國際社區(qū)租賃市場 本報告是嚴格保密的。 中央別墅區(qū)對于客戶具有較強的輻射力，國際客戶以及外地客戶占比高于同類住區(qū) 北京天竺中央別墅區(qū)： 上海碧云中央別墅區(qū)： ?92年第一個定位外銷的別墅項目麗京花園，到港澳臺做營銷推廣，吸引來了第一批 港澳臺客戶 ，約占 80%， 其余為國內(nèi)個人及外企購買 ?2022年左右國內(nèi)投資客逐漸涌入， 港澳臺投資客 的比例逐漸下降到 50%，國內(nèi)自住客戶占 30% ?隨著北京城市化的進程及區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，區(qū)域依靠便利的交通和優(yōu)良的環(huán)境吸引了 中關(guān)村、亞運村、 CBD等較高收入者進入， 成為區(qū)域內(nèi)類別墅產(chǎn)品的主要客戶， 占比 50%以上 ?1999年啟動， 普通外籍客戶占主流 ?20222022年， 主流客戶仍為外籍高層管理者，大型跨國公司外派高管理，中國籍管理者與白領(lǐng)增多 ?2022至今，市區(qū)高端財富人群比例逐漸增多 人 2 本報告是嚴格保密的。 環(huán)境 配套 產(chǎn)品 人 中央別墅區(qū)KP I 具有強烈的區(qū)域感與私密性 Secret Golf Noble International Class Boutique Asset Resourceful 客戶輻射力強 投資客活躍 pure 自然本色和人類文明發(fā)展到極致完美結(jié)合 生活配套以滿足國外客戶生活為標準 配套的評價標準是檔次，而不是規(guī)模和數(shù)量 滿足一個圈層的生活方式 ，非身份的彰顯 以精致與時尚為基礎(chǔ)的個性化追求 同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風格 傳世，經(jīng)典，作品 與景觀完美結(jié)合，不可復制 高端人群長期聚集，投資客眾多 國際客戶與外地客戶比例高于其他住區(qū) 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)模式總結(jié) 大規(guī)模高端配套打造 高區(qū)域價值 市場領(lǐng)先產(chǎn)品啟動 高居住價值 自發(fā)式開發(fā)模式： 房子 區(qū)域 房子 主動式開發(fā)模式： 配套 區(qū)域 房子 高產(chǎn)品溢價 高區(qū)域價值 配套是加速因素，產(chǎn)品是標定因素 高產(chǎn)品溢價 利潤目標 利潤目標 持續(xù)推出高端產(chǎn)品培育高端區(qū)域認知 開發(fā)模式 同一開發(fā)商統(tǒng)一運作：上海碧云（上海金橋集團） 多開發(fā)商共同打造：紐約長島，北京天竺