【正文】 山莊首先開發(fā)的是板樓部分，從房地產(chǎn)銷售的經(jīng)驗來看，春秋兩季是房地產(chǎn)銷售的旺季，一般的項目開盤時間會選在這兩個季節(jié)。根據(jù)綠湖山莊的具體情況來看，201 1年5月之后才會啟動項目，所以正式開盤時間可以選在“五一”期間，這之間需要進行一系列的準備工作，包括規(guī)劃設(shè)計的修改、人員的培訓(xùn)、具體價格的制定、優(yōu)惠政策的制定、各種文本表格的準備、售樓處及樣板間的裝修、裝修標準的選定、宣傳主題的確定等。（四）開盤活動的策劃開盤能否引起市場的反映對項目銷售至關(guān)重要，大多數(shù)客戶都有從眾的消費心理，所以人氣是開盤的關(guān)鍵。一方面就是宣傳要到位，短時間內(nèi)把項目在順義及平谷的區(qū)域內(nèi)宣傳出去，積累一定的客戶資源；另一方面就是制定有吸引力的優(yōu)惠價格政策，實現(xiàn)銷售上的突破，從到達到預(yù)期的效果。開盤可以采用兩種方式，一種是自然開盤不做任何活動，另一種是組織一次相對大型的開盤活動，以吸引入氣，并在活動中實施一定的優(yōu)惠，達到現(xiàn)場簽單的目的。內(nèi)部認購階段：前50套價格起價為6000元／平米，不同戶型有所區(qū)別，此階段主要是積累一定數(shù)量的客戶，針對市場反映做出相應(yīng)策略，確定開盤時間；開盤活動(1)開盤活動目的是在售樓處現(xiàn)場聚集人氣，挖掘老客戶潛力，通過老客戶介紹新客戶，擴大項目的知名度，并通過開盤活動，完成一定數(shù)量的銷售任務(wù)；(2)開盤時間：根據(jù)客戶積累情況而定；(3)開盤地點：九王莊綠湖山莊售樓處(4)邀請人員：一是已購房客戶及親屬，二是意向客戶(5)活動內(nèi)容：公司領(lǐng)導(dǎo)講話、現(xiàn)場認購優(yōu)惠（付全款98折、指定10套特價房）、歌舞表演、現(xiàn)場抽大獎（電冰箱、電視機、洗衣機等，主要是調(diào)動現(xiàn)場氣氛）、自助晚餐。(6)活動預(yù)算：56萬元第四部分 財務(wù)計劃 北京順義項目共600畝土地，進行滾動式開發(fā)，一期計劃開工50畝土地，所以需要啟動資金3000萬。一、3000萬資金使用計劃因為3000萬資金運作600畝地難度較大，處處要精打細算才能成功。（一）購買土地50畝， 需花25萬50畝= 1250萬（必須的支出）；費用505=250萬共1500萬（二）50畝地可建150棟別墅，每棟150平米，共7500 m2；75棟聯(lián)排別墅，每棟330 m2，共24750 m2；蓋500平米二層售樓處。（結(jié)構(gòu)封頂即予售，建筑公司可先墊結(jié)構(gòu)工程款）；別墅先建10棟共1500平米1200元= 180萬（結(jié)構(gòu)封頂即予售，建筑公司可先墊部分工程款）；售樓處500平米1000元=50萬（建筑公司可先墊部分工程款）；75棟聯(lián)排別墅，24750 m21000元=2475萬（建筑公司可先墊工程款）；（三）自辦設(shè)計公司半年費用：開辦設(shè)計公司買電器設(shè)備1 5萬，辦公設(shè)備5萬， ，辦公用品及耗材6萬，租房3萬6= 18萬，工資福利1 5萬6=90萬，車50萬，共需188萬，不含買照。（四）室外管線，強弱電，道路，市政建設(shè)32175300=965萬（建筑公司可先墊工程款）（五）自辦園林景觀公司半年費用：工資福利12萬6= 72萬，開辦費80萬，材料人工費112萬共264萬：按10022080 220萬，控制在420萬（建筑公司可先墊工程款）（六）安裝村里上下水，施工用電等設(shè)備及安裝費預(yù)估100萬（控制在80萬內(nèi)）（七）自辦物業(yè)管理公司費用半年：開辦費30萬，工資福利20萬共50萬（八）自辦銷售經(jīng)紀公司：開辦費48萬，工資福利86 =48萬，96萬（控制在80萬內(nèi)）：別墅7500平米7000=5250萬，25畝地建筑一期聯(lián)排別墅24750平米總銷售額14850萬元，經(jīng)紀公司50畝建筑銷售收入201002% =400萬，必須512個月內(nèi)售完（九）房地產(chǎn)公司半年費用：開辦費121萬，工資福利253萬共373萬（十）以上19項共需7876萬為成本．除去建設(shè)成本需投入最少4000萬3000萬二、結(jié)論與條件（一）啟動資金，投資資金不能少于3000萬。再低了就很難運作啟動成功。（二）50畝地上共建38700平米，必須在512個月內(nèi)建完并售出，（緊臨河北村賣住宅樓4500元）（三）50畝地全部建筑銷售額共20100萬元收入， 一年內(nèi)完成開發(fā)的成本及費用如下：50畝地開發(fā)計劃序號項目別墅聯(lián)排別墅總計150畝建面積25畝300x25=7500平米25畝990x25=24750平米32250平米250畝銷售額5250萬14850萬20100萬350畝建筑用費7500x1300=975萬24750x1200=2970萬3945萬450畝景觀費用21000x200=420萬420萬550200畝物業(yè)開辦管理費用40萬650畝土地費50x25=12501250萬750畝各級政府相關(guān)費50x5=250250萬850畝室外工程費32175x300=965萬965萬9地產(chǎn)福利12x6=72萬72萬10銷售費用%=502502萬11設(shè)計費200萬12工資25x6=150萬150萬13行政費用82萬1450畝成本7876萬1550畝成本201007876=12224萬12224萬以上共計成本7876萬。說明：第一年因企業(yè)開辦費，購買設(shè)備，建天燃氣站，污水處理系統(tǒng)等費用大些（四）利潤：201007876=12224萬。本部分利潤在下半年用于購買第二塊50畝地和二期建設(shè)，建議第一年分紅2000萬，為防范風(fēng)險早日撤出資金是明智之舉。留下4290萬用于第二期開發(fā)。（五）如果五年開發(fā)完600畝地，每年應(yīng)開發(fā)120畝地，建10萬平米，只有銷售市場打開了，從第二年就要加快開發(fā)進度。（六）第一年先不建商業(yè)，度假村等配套設(shè)施，以保證資金的最大利用效益。（七）關(guān)于運作的程序詳見“運作順義房產(chǎn)項目的程序” 第五部分 融資計劃一、項目方介紹： 我們項目方共四個人，是一個原北京某房地產(chǎn)公司的核心團隊。蘇良是原中國勒泰地產(chǎn)集團常務(wù)副總裁。另外五人是副總經(jīng)理和前期經(jīng)理，銷售經(jīng)理。團隊成員都有十幾年以上的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，及尋求位置好的土地和好的開發(fā)項目的較強眼光和能力。我們決定通過自己的努力去創(chuàng)業(yè)：我們依靠拿到好的土地，成熟的人脈關(guān)系辦理各級政府的審批手續(xù)，再依據(jù)我們的技術(shù)經(jīng)驗與能力去共同運作本項目，實現(xiàn)雙贏的共同致富理想。二、項目立意： 現(xiàn)在全國不少成功人士及官場人物都在北京買房搞第二置業(yè)，第二居所。這是成功人士的標志與榮耀。北京房產(chǎn)始終需求量很強盛是不爭的事實。北京每年遞增五十萬流動人員的住房需求永遠是年年上升的。因此房地產(chǎn)業(yè)在北京仍有很好的發(fā)展和利用空間。而順義，通縣，亦莊也是北京政府已確定的獨有的三個衛(wèi)星城。2012年地鐵要直通順義。我們的項目選址是很有眼光的，準確的。 這是一個投資小利潤大，見效快風(fēng)險小的好項目。我方己籌劃一年時間。是個很好的難得的投資機會。本項目在北京順義區(qū)南彩鎮(zhèn)潮白河邊緊挨京平快速路，共600畝村宅基地流轉(zhuǎn)建設(shè)新農(nóng)村用地，主要建設(shè)600棟別墅和900棟三層聯(lián)排別墅樓。需要啟動資金3000萬元，以后五年進行滾動式開發(fā)。我方負責(zé)拿地、利用特殊人脈關(guān)系辦理區(qū)政府申批手續(xù)及操辦運營本項目以實現(xiàn)最大利潤化，預(yù)計五年實現(xiàn)利潤12個億。我方要求占股百分之三十，擔任總裁負責(zé)運作項目：投資商占股百分之七十，擔任董事長。圍繞本項目成立五個公司一個集團。下屬公司有房地產(chǎn)，景觀園林，房屋經(jīng)紀，物業(yè)管理，建筑設(shè)計等。這五個公司都是為本項目服務(wù)。三、項目實施方案及盈利模型（一）項目實行嚴格，科學(xué)的成本分析與控制，對各項建設(shè)費用反復(fù)對比材料廠家與建筑公司概算。使開發(fā)成本計劃可行，落實有處，降低成本的前題是保證質(zhì)量，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)服務(wù)配套。別墅建造費1200元／平米，屋面瓦選安丘彩瓦20元／平米，斷橋鋁窗450元／平米。這些很有競爭性。聯(lián)排別墅毛坯房建造包干費為1200元／平米。五千元以內(nèi)洽商不做增減變更。（二）一切以銷售市場為龍頭，我們作了一年市場調(diào)查與設(shè)計策劃。如別墅從一百多種選型到僅15種。戶型平均150平米，只蓋二層，配送120平米的私家花園。每平米賣7000元。每平米可贏利三千元之上。一棟別墅僅賣100萬，一般成功人士及白領(lǐng)還是買得起的?，F(xiàn)在已有不少人預(yù)訂。（三）有的投資商為省錢不想找正規(guī)設(shè)計院設(shè)計，也不重視園林景觀，不重視物業(yè)管理，使別墅區(qū)粗制亂造，影響銷售。我們在項目策劃設(shè)計開始就自己籌備了設(shè)計公司、物業(yè)公司，經(jīng)紀公司，讓未來的執(zhí)行經(jīng)理參與設(shè)計策劃，以達到最佳開發(fā)效果，滿足市場需求。一切策劃都在反復(fù)幾十次科學(xué)論證基礎(chǔ)上才能確定。這是重要一環(huán)。（四）為了盈利與降低成本，我們計劃在與投資商合作成功后，在北京成立一個集團公司。下屬五個公司：即房地產(chǎn)，房屋經(jīng)紀，景觀園林，物業(yè)管理， 建筑設(shè)計等公司。一方水土養(yǎng)一方人，肥水不流他人田。如本項目的1661萬元設(shè)計費給自己設(shè)計團隊，創(chuàng)造的利潤仍歸股東自己。南彩房產(chǎn)投資測算四、市場分析： 與本地區(qū)相鄰的河北村住宅樓賣7000元／平米，別墅潮白河附近很多項目全是250平米以上大戶型，每平米賣20000元上，市場及購買人群較小，而且別墅千篇一律，開發(fā)省事，銷售困難，我們僅賣7000元／平米，由于成本控制得嚴謹，杜絕回扣等漏洞，仍有三千多元利潤空間，讓利業(yè)主，優(yōu)惠價才有競爭性和市場。蘇 良20113639 / 3