【正文】 一切策劃都在反復(fù)幾十次科學(xué)論證基礎(chǔ)上才能確定。這五個(gè)公司都是為本項(xiàng)目服務(wù)。這是成功人士的標(biāo)志與榮耀。（一）購(gòu)買(mǎi)土地50畝， 需花25萬(wàn)50畝= 1250萬(wàn)（必須的支出）；費(fèi)用505=250萬(wàn)共1500萬(wàn)（二）50畝地可建150棟別墅，每棟150平米，共7500 m2；75棟聯(lián)排別墅，每棟330 m2，共24750 m2；蓋500平米二層售樓處。清盤(pán)期：這個(gè)時(shí)期已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售的尾升，尾房一般都是大戶型或朝向戶型不好的房子，這時(shí)總的銷(xiāo)售任務(wù)已經(jīng)基本完成，銷(xiāo)售壓力不是很大，所以可以讓尾房變成現(xiàn)房后再重新進(jìn)包裝，根據(jù)不同的尾房戶型及面積去尋找相應(yīng)的客戶，一是深挖老客戶資源，二是以現(xiàn)房及價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，三是以投資價(jià)值作為宣傳的手段。． (4)單身人群：主要以單身未婚女性為主要目標(biāo)群體。樣板間裝修分為兩種標(biāo)準(zhǔn)，一種是標(biāo)準(zhǔn)型，另一種為舒適型。景四：《溢香庭院》花棚百卉景觀以竹籬笆劃隔出一片區(qū)域，栽培一此一年常綠之草、四季不敗之花形成觀賞，泥盆金魚(yú)悠閑，枝頭百鳥(niǎo)歡暢，園區(qū)內(nèi)再以小巧的運(yùn)動(dòng)器械作為花種劃分，休閑、賞花渾然一體，使休閑、健身在花香鳥(niǎo)語(yǔ)的環(huán)境下，倍顯愜意。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些有教育意義的雕耀、小品，寓觀賞性、游樂(lè)性與教育性為一體，讓兒童能在游戲中接受教育，寓教于樂(lè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾站、配電、燃?xì)獾龋┑暮侠頂?shù)量及位置，即便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動(dòng)，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門(mén)的管理。陽(yáng)臺(tái)欄板下部應(yīng)設(shè)100MM高邊梁，陽(yáng)臺(tái)欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計(jì)，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 餐廳要有自然采光、通風(fēng)，與客廳分開(kāi)，且避免餐廳與過(guò)道的混合。(5)注重社區(qū)輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)；(6)注重社區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，達(dá)成和諧統(tǒng)一。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房電都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部分審批過(guò)的有規(guī)劃的正式項(xiàng)日，怎么可能說(shuō)拆就拆呢？說(shuō)白拆就白拆呢？隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來(lái)了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。公司管理：組織一個(gè)中國(guó)博浩集團(tuán)公司，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公詞、設(shè)計(jì)公司、景觀園林公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司五個(gè)分公司。國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查似乎更加說(shuō)明問(wèn)題，在十萬(wàn)多名參加調(diào)查的網(wǎng)友中，85%的網(wǎng)友在清楚小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的情況下依然愿意選擇購(gòu)買(mǎi)。二、關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“小產(chǎn)權(quán)”房的政策合法性 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房）是否違法，不是國(guó)務(wù)院隨便發(fā)個(gè)文件而定，而是依據(jù)國(guó)家憲法，從兩點(diǎn)論述：2008年12月31日北青報(bào)刊登北京將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，統(tǒng)稱“居民戶口”，那國(guó)務(wù)院再發(fā)文城里人買(mǎi)農(nóng)村房違法，豈不加大城鄉(xiāng)差距，又無(wú)法界定誰(shuí)是未來(lái)的城里人或農(nóng)村人。如果通過(guò)前期銷(xiāo)售反饋?zhàn)C明市場(chǎng)有更大面積戶型的需求，可以在下一階段增大戶型面積，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門(mén)后。 其它：戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000MM。（一） 總體規(guī)劃原則建議園林生態(tài)功能 滿足小區(qū)總體布局各層次對(duì)綠化的要求，從中心花園到宅問(wèn)綠地，層次分明，步步有景。其它景觀（小品）設(shè)：秋千架（無(wú)年齡限制，制作可能簡(jiǎn)陋，但安全、有趣）、游戲墻（適合28歲兒童，線條起伏，中間有各種圓孔。三、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)（一）售樓處設(shè)計(jì)建議l、售樓處建議設(shè)計(jì)成二層小樓，一層為售樓處，二層為樣板間；售樓處風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔明快為基調(diào)，寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出，和項(xiàng)目自身風(fēng)格相吻合；主要內(nèi)容配置售樓處內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說(shuō)明圖）、燈箱廣告、樓盤(pán)模型、戶型設(shè)計(jì)模式、銷(xiāo)售進(jìn)度表、售樓書(shū)、說(shuō)明書(shū)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。(2)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)屬性地址總建筑面積建筑類(lèi)型價(jià)格（元／m2）面積(m2)月亮灣大產(chǎn)權(quán)九王莊南側(cè)潮白河畔獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均150萬(wàn)／套180320波特蘭花園大產(chǎn)權(quán)順平路燕京橋向東900米獨(dú)棟起600萬(wàn)／套290350香堂別墅小產(chǎn)權(quán)昌平小湯山不詳獨(dú)棟、聯(lián)排4500300600重點(diǎn)項(xiàng)目分析：香堂別墅，位于昌平區(qū)小湯地區(qū)，此區(qū)域的別墅開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，可以說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)別墅的代表。（三）項(xiàng)目的包裝及賣(mài)點(diǎn)的挖掘 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的包裝是為了更好的吸引客戶進(jìn)行，加快銷(xiāo)售的進(jìn)度，所以對(duì)項(xiàng)目的包裝就必須要挖掘能吸引客戶的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳，以達(dá)到銷(xiāo)售目的。三、銷(xiāo)售策略（一）銷(xiāo)售任務(wù)項(xiàng)目計(jì)劃五年開(kāi)發(fā)完成，聯(lián)排別墅均價(jià)6000元／平方米，別墅均價(jià)7000元／平方米，平均每月銷(xiāo)售任務(wù)為4009萬(wàn)元。說(shuō)明：第一年因企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，建天燃?xì)庹?，污水處理系統(tǒng)等費(fèi)用大些（四）利潤(rùn)：201007876=12224萬(wàn)。2012年地鐵要直通順義。聯(lián)排別墅毛坯房建造包干費(fèi)為1200元／平米。如本項(xiàng)目的1661萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)給自己設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)造的利潤(rùn)仍歸股東自己。每平米可贏利三千元之上。需要啟動(dòng)資金3000萬(wàn)元，以后五年進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。蘇良是原中國(guó)勒泰地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁。一方面就是宣傳要到位，短時(shí)間內(nèi)把項(xiàng)目在順義及平谷的區(qū)域內(nèi)宣傳出去，積累一定的客戶資源；另一方面就是制定有吸引力的優(yōu)惠價(jià)格政策，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售上的突破，從到達(dá)到預(yù)期的效果。通過(guò)電話預(yù)約，讓客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，一方面是通過(guò)看戶型圖、沙盤(pán)為客戶進(jìn)行講解，另一方面讓客戶參觀樣板間進(jìn)行體驗(yàn)。（1）綠湖山莊普通住宅的定位為高性價(jià)比的低端樓盤(pán)，主要考慮到是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，而且所在地區(qū)的房?jī)r(jià)也較低，所以必須要突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)；考慮到當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，項(xiàng)目以小戶型為主，精裝修入住，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比；完善配套及商業(yè)設(shè)施，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；（2）綠湖山莊別墅的定位為小戶型經(jīng)濟(jì)別墅，目前所以區(qū)域周邊別墅項(xiàng)目都是以大戶型為主，戶型面積多在200平米以上，大的甚至達(dá)到500平米以上，從目前市場(chǎng)的情況分析大多數(shù)別墅項(xiàng)目戶型都在200平米以上，很多的別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售的速度比較緩慢，回籠資金比較慢。同時(shí)，也增加營(yíng)銷(xiāo)中心熱鬧氣氛，加快銷(xiāo)售人員的講解速度。景一：《亭臺(tái)水榭》小橋流水景觀以活動(dòng)的流水貫穿小區(qū)南北，潺潺的流水清澈見(jiàn)底，是整體景觀的靈性所在，也是江南水鄉(xiāng)直接的表現(xiàn)。兒童無(wú)障礙，提供大量的兒童游樂(lè)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，以利于兒童的心智健康成長(zhǎng)，并考慮兒童活動(dòng)的安全性，如游樂(lè)設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。 室內(nèi)總建筑面積3000 m2（雙層每層1500 m2），室外廣場(chǎng)1000 m2。廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問(wèn)題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。帶贈(zèng)送燃?xì)庾怨┡仩t （二）聯(lián)排別墅；共900棟 建五種不同風(fēng)格的三層聯(lián)排別墅900棟，每畝地共建990平米：每畝地建三棟：每棟平均330平米，型式1)一種住三戶，每戶110平米左右；三室一廳；占20%左右 2) 一種住二戶，一戶220平米，四室二廳，一戶110平米；三室一廳；占10%左右 3) 一種住二戶，各165平米；三室一廳；占20%左右 4) 一種住四戶，一戶110平米，三室一廳；；二室一廳；占20%左右 5)住五戶，四戶55平米，二室一廳；一戶IIO平米；三室一廳：占30%左右 ；綠化率50%?！彼猿鞘芯用褓I(mǎi)農(nóng)村房從法律上論述是受保護(hù)的，這已經(jīng)是逐步讓民眾認(rèn)識(shí)真相的不爭(zhēng)事實(shí)。人們購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷(xiāo)房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊外的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰(shuí)讓自己錢(qián)不夠足夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。石家莊徐家莊別墅區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū)中國(guó)博浩投資集團(tuán)蘇 良 編 制2 0 1 1年3月6日目錄摘要…………………………………………………………………………….……………………………..2第一部分 公司及團(tuán)隊(duì)概況……………………………………………………….…………………………3第二部分 行業(yè)及市場(chǎng)分析…………………………………………………….……………………………3第三部分 營(yíng)銷(xiāo)策略………………………………………………….……………………………….……..5第四部分 財(cái)務(wù)計(jì)劃……………………………………………………….……..………………….……..33第五部分 融資計(jì)劃…………………………………………………….………..………………….……..36摘 要l、項(xiàng)目概要：項(xiàng)目所在石家莊徐家莊共有宅基地1250畝地，項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，其中300畝（合計(jì)198000平米）建別墅600棟，共89100平米，容積率0. 45，．綠化率70%?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”熱銷(xiāo)的七大理由：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商晶房房?jī)r(jià)居高不下的情況下熱起來(lái)的，短期內(nèi)如果人們的收入和購(gòu)房比沒(méi)有太大的 變化，在城坐購(gòu)房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村來(lái)，帶來(lái)了先進(jìn)的理念和大量的資金，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也提高了當(dāng)?shù)鼐用裎幕?，?shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)交融。每間房，廳帶寬帶，電視，電話。 廚房：廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門(mén)