【正文】 )別墅名稱比例 圖 45 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比圖 為了更 清晰的顯示別墅價(jià)格的構(gòu)成比例，根據(jù)圖 41 至圖 45，得到表 43。 表 43 別墅價(jià)格的構(gòu)成比例 別墅名稱 別墅出讓金和房?jī)r(jià)的比例 別墅毛地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例 別墅熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例 別墅開(kāi)發(fā) 商利潤(rùn)率 別墅利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比 優(yōu)山美地 % % % % % 龍?jiān)穭e墅 % % % % % 嘉浩國(guó)際 % % % % % 名都園 % % % % % 北京太陽(yáng)城 % % % % % 北京玫瑰園三期 % % % % % 碧水莊園三期 % % % % % 銀湖別墅 % % % % % 世紀(jì)園 % % % % % 圓明園花園 % % % % % 天籟別墅 % % % % % 17 根據(jù)普通商品房的熟地價(jià)和房?jī)r(jià)，計(jì)算熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例，得到的比例見(jiàn)圖 46。 普通商品房熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%西山新村（一期）吳家場(chǎng)住宅小區(qū)樊家村甲2號(hào)樓林河家園 筑高花園 康泉新城清緣住宅小區(qū)西區(qū)居易園住宅小區(qū)A區(qū) 居易園住宅小區(qū)B區(qū)海淀區(qū)五路居住宅小區(qū)田村路住宅小區(qū) 星河城住宅小區(qū)恒富中街4號(hào)院2號(hào)樓別墅名稱比例 圖 46 普通商品房地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例圖 數(shù)據(jù)分析結(jié)果 從圖 4圖 4圖 43 我們可以看出別墅的土地出讓金和房?jī)r(jià)的比例一般在 7%左右，毛地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 10%左右，熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 25%左右，根據(jù)這些，我們可以推算，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)僅占房?jī)r(jià)的 3%左右，土地 開(kāi)發(fā)費(fèi)（拆遷、補(bǔ)償費(fèi)即農(nóng)民利益）占房?jī)r(jià)的 15%左右。結(jié)合圖 45 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比一般在 35%左右，我們不難看出在整個(gè)別墅的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，誰(shuí)才是真正的受益者。 房?jī)r(jià)居高不下是由于地價(jià)過(guò)高的導(dǎo)致這樣的觀點(diǎn)也將不攻自破。 把別墅和普通商品房進(jìn)行比較，從圖 46 可以看出普通商品房的熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 36%左右，而別墅的熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 25%左右，相差將近 11%的差距這也使我們不難理解為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)熱衷于別墅（高檔商品房）的開(kāi)發(fā)，而對(duì)一般的普通商品房的開(kāi)發(fā)興趣平平。 再?gòu)膭e墅開(kāi)發(fā)商 的投資利潤(rùn)率來(lái)看，真的會(huì)使人大吃一驚，從圖 44 可以看出別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率高達(dá) 75%左右，有的項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率竟然高達(dá) 100%以上，為什么那么多人擠身于房地產(chǎn)業(yè)也許可以從這里找到答案。也許會(huì)有人用“朝陽(yáng)”行業(yè)來(lái)解釋這一現(xiàn)象，但是即使是“朝陽(yáng)”行業(yè)，那它的利潤(rùn)率也要有一定的度，不然極有可能受“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的控制。投資回報(bào)率極高導(dǎo)致很大一部分人加入這個(gè)行業(yè)（有些人甚至對(duì)此行業(yè)一竅不通），這樣的情況必然會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品供大于求，也必然會(huì)導(dǎo)致一部分人破產(chǎn)。這很符合市場(chǎng)規(guī)律，但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)行業(yè)，我們不得不考慮它的特 殊性，它不同于一般的商品，土地是有限的，土地是人們的生產(chǎn)、生活資料，同時(shí)房屋又是人們居住的場(chǎng)所，可以 18 說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定、繁榮。所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控，制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率。 同時(shí)別墅（高檔商品房）的開(kāi)發(fā)會(huì)影響普通商品房，別墅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想盡一切辦法在普通商品房的投資開(kāi)發(fā)中獲得相同的利潤(rùn)，這就會(huì)一定程度的提高普通商品房的價(jià)格，降低人們的購(gòu)買(mǎi)能力。限制別墅（高檔商品房）的開(kāi)發(fā)非常有必要。 19 五、 結(jié)論與討論 結(jié)論 本文在對(duì)北京市別墅分布、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及其銷售價(jià)格進(jìn)行深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)北京市別墅的土地價(jià)格和別墅價(jià)格進(jìn)行了全面、系統(tǒng)地研究。從研究結(jié)果顯示： (1)北京市別墅開(kāi)發(fā)成本中，土地成本占別墅價(jià)格的比例比別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占別墅價(jià)格的比例要小得多； (2)別墅開(kāi)發(fā)中土地價(jià)格占別墅價(jià)格的比例同樣也小于普通商品房開(kāi)發(fā)中土地的價(jià)格占普通商品房?jī)r(jià)格的比例； (3)別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的其他行業(yè)的投資利潤(rùn)率。 從研究結(jié)果看，我們可以確定目前房?jī)r(jià)過(guò)高，人們買(mǎi)不起住房，這并不能把它歸結(jié)到地價(jià)過(guò)高的原因上，開(kāi) 發(fā)商的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地價(jià)格，特別是土地出讓金；同時(shí)，我們也意識(shí)到限制別墅（高檔商品房）的開(kāi)發(fā)不僅有現(xiàn)實(shí)意義，也將有深遠(yuǎn)的時(shí)代歷史意義。 筆者運(yùn)用成本法和剩余法計(jì)算出別墅中地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例、別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的比例、別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率，分析了別墅開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)分配問(wèn)題。這在一定程度上澄清了這些年土地部門(mén)在房地產(chǎn)業(yè)中所受的不白之冤，也為一些政策（如 18 號(hào)文件）的實(shí)施提供了有力的依據(jù)，具有一定的理論價(jià)值和指導(dǎo)意義。針對(duì)北京市別墅的現(xiàn)狀，提出以下建議： (1)政府土地主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)別墅開(kāi)發(fā)用地的管理，但是不是一 味的政策限制，而是也要適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，用看不見(jiàn)的手去控制別墅土地的開(kāi)發(fā)利用，從某種程度上說(shuō)就是提高別墅開(kāi)發(fā)商得到土地所付出的成本，這樣也許開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)全都擠進(jìn)這個(gè)圈子里來(lái)； (2)降低別墅（高檔商品房）開(kāi)發(fā)和普通商品房之間的差距，我們國(guó)家目前正處于城市化的階段，城市的住房建設(shè)是很重要的一塊，我們應(yīng)該鼓勵(lì)普通商品房的建設(shè)； (3)規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，確保土地部分提供給開(kāi)發(fā)商的熟地價(jià)就是開(kāi)發(fā)商最終得到土地的價(jià)格，防止倒賣現(xiàn)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的存在。那對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處，除了土地倒賣者。 20 討 論 由于資料的調(diào)查搜集存在一定難度以及筆者學(xué)識(shí)和能力所限，對(duì)于別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)的研究還不夠深入，對(duì)別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)其中的一部分內(nèi)容研究也有待進(jìn)一步探討。這里我把它提出來(lái)，希望大家能夠提出寶貴的意見(jiàn)，使我能夠在以后的日子里不斷提高自己。 (1)時(shí)間的差異：大家都知道北京市的別墅開(kāi)發(fā)于不同的時(shí)期，不同的時(shí)期對(duì)于別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例、及別墅開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該有不同的范圍空間。 (2)空間的差異：不同區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有不同的特色，在計(jì)算別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)比例和普通商品房地價(jià)和房?jī)r(jià)的比較的時(shí)候，別墅和普通商品房可能需要選擇鄰近 的進(jìn)行比較。 21 致 謝 本文是在導(dǎo)師朱道林教授的悉心指導(dǎo)下完成的。從論文選題、構(gòu)思、設(shè)計(jì)及實(shí)施，到論文的撰寫(xiě)和修改，都凝聚著導(dǎo)師的辛勤勞動(dòng)。在導(dǎo)師的嚴(yán)格要求下，我的專業(yè)理論知識(shí)、實(shí)踐動(dòng)手能力、專業(yè)思維能力以及寫(xiě)作水平都有了很大提高。導(dǎo)師敏銳的學(xué)術(shù)思維，科學(xué)的研究方法，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)作風(fēng)以及樂(lè)觀向上的生活理念讓我深感欽佩，這將使我受益終生。 在論文資料的收集期間以及本文的寫(xiě)作過(guò)程中，朋友丁繼承和王海燕在百忙之中抽出時(shí)間陪我進(jìn)行實(shí)地勘察，室友劉瑞、宋周鶯 給予了熱情的幫助和支持，同他們經(jīng)常進(jìn)行的有益討論，使我受益匪淺。還要感謝室友莫翠湘、胡韻亭、馮婷婷，以及各位同窗的真摯友誼，她們?cè)趯W(xué)習(xí)、生活中所給予的關(guān)心和支持為我提供了一個(gè)良好的寫(xiě)作氛圍。 最后，我要特別感謝我的家人，他們對(duì)我學(xué)習(xí)和精神上的支持鼓勵(lì)，是促進(jìn)我不斷前進(jìn)的動(dòng)力，他們是我永遠(yuǎn)的港灣！ 22 參考文獻(xiàn) ： [1]劉順校 .中國(guó)近代別墅式住宅的發(fā)展概況及價(jià)值分析 [D].天津：天津大學(xué)， 1991. 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