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某地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略課件-資料下載頁

2025-02-23 22:18本頁面
  

【正文】 . 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標準 C6. 品牌建設(shè) 61 上實地產(chǎn)需要快速形成開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃能力,迅速將“生態(tài)概念”落實到可操作的層面 開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃內(nèi)容 ? 城鎮(zhèn)規(guī)劃 ? 理念規(guī)劃 ? 生態(tài)能源規(guī)劃 ? 人文定位 ? 排污排廢系統(tǒng)設(shè)計 ? 經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)定位 ? 生態(tài)房屋設(shè)計 ? 建筑設(shè)計 ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 景觀設(shè)計 ? 環(huán)境評估 ? 等 上實需要迅速形成的能力 完善開發(fā)理念 ? 進一步細化生態(tài)城市的開發(fā)理念,并將理念體現(xiàn)到規(guī)劃 /策劃的各個環(huán)節(jié)中,形成開發(fā)理念標準 形成開發(fā)系統(tǒng) ? 生態(tài)城市規(guī)劃內(nèi)容復雜,應(yīng)盡快將其模塊化和系統(tǒng)化,提高區(qū)域開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的可復制性 形成專業(yè)技術(shù) ? 目前規(guī)劃設(shè)計主要來自 ARUP,上實應(yīng)盡快將其專業(yè)規(guī)劃 /策劃能力吸收并加以完善,形成屬于自身的專業(yè)性技術(shù),培養(yǎng)核心競爭力 形成開發(fā)管理能力 ? 上實作為集成商,應(yīng)掌握將生態(tài)城市規(guī)劃落實到具體開發(fā)操作的能力,包括:項目管理規(guī)范;項目進度安排;項目成本控制;項目評估體系;項目質(zhì)量評估,等 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 62 生態(tài)城市開發(fā)是一項系統(tǒng)工程,上實自身必須建立一套控制體系 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 可持續(xù)性規(guī)劃設(shè)計 土地開發(fā)報告 總體規(guī)劃 實施戰(zhàn)略 城市文化規(guī)劃 環(huán)境影響評估 社會經(jīng)濟評估 商業(yè)投資計劃 可行性研究 控制系統(tǒng) 各個模塊 目標 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 63 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標準 C6. 品牌建設(shè) 64 上實目前并無進行大規(guī)?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力,通過并購或者戰(zhàn)略聯(lián)盟可以獲取相關(guān)能力,但自身依然需要大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力 并購 ? 作為四大支柱業(yè)務(wù)之一,區(qū)域開發(fā)規(guī)模大,每年所需的工程量較高,此外并購建工企業(yè)更有利于上實獲取工程管理收益 戰(zhàn)略聯(lián)盟 ? 由于區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)分布廣,上實也可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式與建工企業(yè)建立緊密合作關(guān)系,或在當?shù)貙ふ覍嵙^強的合作伙伴 ? 建立并購對象篩選標準 /評估體系 ? 完成建工企業(yè)的并購 ? 建立專業(yè)的生態(tài)城開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力 ? 建立合作伙伴篩選標準 /評估體系 ? 建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴的管理標準 ? 建立區(qū)域開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目管理標準,包括成本、質(zhì)量和進度控制指標 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 65 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標準 C6. 品牌建設(shè) 66 原則上,上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)中的一級開發(fā)主要依靠發(fā)行債券和財務(wù)公司貸款進行開發(fā)建設(shè) 評價 資金成本 融資方式 使用環(huán)節(jié) ? 3%~5% ? 財務(wù)公司 ? 7%~10% ? 集資信托 ? 項目開發(fā)和建設(shè) ? 6%~8% ? 銀行貸款 貸款 ? 涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目可以申請政策性的開發(fā)貸款 ? 利用信托方式進行融資同樣可行 ? 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可以發(fā)行期限長利率低的企業(yè)債 ? 近期中國市場將會開放公司債市場,資信等級高的公司發(fā)行公司債更為有利 ? 4%~5% ? 公司債 ? 企業(yè)債 債券 ? 企業(yè)債用于項目開發(fā)和建設(shè) ? 公司債的使用不受項目約束 ? 一次性上市費用5%~8%加上每年股利支出 ? IPO ? 買殼上市 ? 橋隧、公路、水務(wù)等有固定收益的項目建設(shè) 股票融資 資產(chǎn)證券化 ? 4%~5% ? 利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,以 BOT等形式開展項目,幫助客戶解決融資問題 ? 不受特定項目約束 ? 永久性融資方式,沒有融資壓力,同時由資本市場共擔運營風險 ? 在銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 一級開發(fā)業(yè)務(wù)特點: ?項目本身無法進行抵押貸款融資 ?回款周期具有不確定性 開發(fā)融資 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 67 然而,通過將區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包裝成長期基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展項目,并使用 BT方式,能夠為上實帶來更寬的融資渠道 普通 融資 BT 融資 ? 貸款 ? 債權(quán) ? 通過兩次 BT的方式,將區(qū)域開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的資金投入轉(zhuǎn)換為完成驗收后的分階段支付,依靠建設(shè)方進行融資 ? 需要包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目形式,才有可能以貸款或發(fā)行債權(quán)的方式融資 ? 融資成本相對較低 ? 大幅緩解區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流 ? 達到表外融資的效果 ? 由于引入建設(shè)方融資,必須讓度一部分利潤 ? 包裝成基礎(chǔ)建設(shè)項目 方式 優(yōu)劣勢 ? 對于區(qū)域開發(fā)的工程建設(shè)而言,無論用哪種融資方式,都需要將其包裝成長期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 ? BT方式拓寬了融資渠道,且表外融資不影響企業(yè)負債率 ? 在 BT方式中,可以將非工程建設(shè)部分,如動拆遷的成本同時“打包”給建設(shè)方,進一步降低自有資金的投入 ? BT方式讓度一部分收益給建設(shè)方,但由于其可復制性和較大的業(yè)務(wù)規(guī)模,依然具有吸引力 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 68 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標準 C6. 品牌建設(shè) 69 作為區(qū)域開發(fā)權(quán)的擁有者和集成商,上實地產(chǎn)在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)各價值鏈環(huán)節(jié)上都可以建立相應(yīng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟 資本運作 規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)建設(shè) 營銷 /運營 ? 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)需要大量資金投入,與金融和投資機構(gòu)之間的資本戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實獲取低成本的資金 ? 根據(jù)產(chǎn)融結(jié)合的要求,一級開發(fā)中涉及貸款、債權(quán)、資產(chǎn)證券化等,因此資本聯(lián)盟對象包括銀行、投資銀行、信托公司等 ? 規(guī)劃設(shè)計是上實獲取區(qū)域開發(fā)權(quán)的重要砝碼 ? 上實本身并不具備“生態(tài)”城市規(guī)劃設(shè)計能力 ? 與全球?qū)I(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實獲取更多區(qū)域開發(fā)項目,同時也是新城建設(shè)的基礎(chǔ) ? 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包括大量的基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè) ? 上實并無基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力和經(jīng)驗 ? 與本地或全國性開發(fā)建設(shè)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實在區(qū)域開發(fā)項目中獲取工程管理收益,并更好的控制開發(fā)成本、質(zhì)量和工程進度 ? 此外,區(qū)域開發(fā)還包括大量二級開發(fā)可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn) ? 區(qū)域開發(fā)項目中包含多種物業(yè)形態(tài) ? 住宅的銷售,不動產(chǎn)的經(jīng)營都可以由戰(zhàn)略合作伙伴進行運作,上實作為集成商并不涉足所有的具體操作 ? 此外還包括生態(tài)城市開發(fā)過程中的招商引資 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 70 在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)中,上實必須整合全球和本地優(yōu)秀的資源與能力,打造多元、開放、協(xié)作、共贏的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟 資料來源:羅蘭 ?貝格分析 1) 此戰(zhàn)略聯(lián)盟圖為示意圖,圖中有部分單位暫未開展與上實地產(chǎn)的合作 規(guī)劃設(shè)計 資本 運作 營銷 /運營 開發(fā) 建設(shè) 上實地產(chǎn) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 71 可供上實選擇的產(chǎn)業(yè)定位聯(lián)盟對象 產(chǎn)業(yè)定位要求 可供上實選擇的專業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位合作伙伴 – 對行業(yè)的深刻理解 – 對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的準確預(yù)測 – 對當?shù)刭Y源能力的合理分析 – 對當?shù)卣M行招商引資的有力協(xié)助 咨詢公司 憑借豐富的國內(nèi)外項目經(jīng)驗為上實提供實踐指導 1 如 :羅蘭貝格 國家相關(guān)部門 2 憑借獨有的政策影響力為上實提供有力的產(chǎn)業(yè)定位方向 如 :國家發(fā)改委和各市規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu) 3 憑借長期積累的研究成果及數(shù)據(jù)報告為上實提供參考依據(jù) 如 :城市規(guī)劃學會和規(guī)劃研究設(shè)計院 學院專家 4 憑借扎實的研究功底為上實提供個性化分析 如 :清華北大等高校的產(chǎn)業(yè)研究中心 專業(yè)招商機構(gòu) 5 憑借廣闊的招商引資渠道加強上實的融資能力以及與政府的緊密聯(lián)系 如 :各地市經(jīng)委、招商局以及招商引資協(xié)會 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 72 可供上實選擇的開發(fā) /運營聯(lián)盟合作伙伴 開發(fā) /運營內(nèi)容 土地開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 不動產(chǎn)經(jīng)營 描述 ? 對土地進行整理開發(fā) , 包括房地產(chǎn)工程和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建造 企業(yè)舉例 項目舉例 ? 通過設(shè)計、工程和營銷的縱向產(chǎn)業(yè)鏈,實現(xiàn)樓盤銷售最大利潤 ? 不動產(chǎn)的經(jīng)營、物業(yè)管理,通過專業(yè)的操作獲得高于市場平均水平的盈利 ? 外資 ? 國內(nèi) 來福士廣場 /上海外灘金融中心 /地鐵一號線 /徐浦大橋 奧林匹克體育場 /中國國家大劇院 /奧運村 /首都機場 萬科金色花園 /萬科城市花園 /17英里花園 /藍山小鎮(zhèn) /蘭喬圣菲 富力盈隆廣場 /富力東堤灣 /富力又一城 /富力桃園 /信然庭 世貿(mào)濱江花園 /錦麟天地 /國際麗都城 陸家嘴中央公寓 /天山河畔花園 /遠東大廈 /雅閣花園 /玫瑰園 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 73 ? 廣東揭陽市新商業(yè)中心 , 浙江嘉興南湖濱湖地塊 , 天津港口貿(mào)易經(jīng)濟區(qū) , 珠海橫琴島、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)等 URBAN ARCHITECTURE DESIGN CO LTD 除現(xiàn)有的合作伙伴 ARUP外,上實還有其它城市 /區(qū)域規(guī)劃的聯(lián)盟合作伙伴可供選擇 國外 國內(nèi) 潛在合作伙伴 國家(地區(qū)) 公司名稱 經(jīng)典項目 美國 英 美國 英國 新加坡 法國 加拿大 SOM ?芝加哥西爾斯大樓 、 上海金貿(mào)大樓 、 香港國際會議中心 XWHO ?上海城國際花都 、 上海天際 ?藍橋 、 上海新湖明珠城 RSP Architects Planners Engineers ? Nanhai Yitian,Future Plaza,CR Land,Grand Theatre,RMN Road,Tianqin Villa,Tai Gu City DPC ? ILan County Master Plan, Taiwan ?沈陽亞美利加地塊概念性規(guī)劃 , 浙江灘坑風景區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目 、瑞安九里匯傳統(tǒng)街區(qū)保護性規(guī)劃 ,太原市晉陽新區(qū)概念規(guī)劃 中國城市規(guī)劃 設(shè)計研究院 ? 承擔了科研、規(guī)劃設(shè)計、行業(yè)標準規(guī)范、咨詢等各類任務(wù) 2300 余項,獲國家和部級獎勵的科研成果近 40 項,省、部級優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎 90 余項 . Allied Architects International AUBE CONCEPTION ? Tuanbo Lake New City Planning, Tianjin。 Caolu New Town Urban Design, Shanghai。 East Daring Harbour Urban Design 中國 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 74 此外,區(qū)域開發(fā)的合作方是當?shù)卣?,因此良好的社會關(guān)系聯(lián)盟也將促進上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的推動和擴張 廊坊 東灘 湖州 無錫 泉州 廣泛建立緊密的社會關(guān)系聯(lián)盟 當?shù)卣? ? 建立與政府的緊密聯(lián)系,包括有區(qū)域開發(fā)需求和潛在機會的廣泛二、三線城市 國家相關(guān)部門 ? 建立與區(qū)域開發(fā)相關(guān)政策制定政府部門的緊密聯(lián)系,時刻把握國家對區(qū)域開發(fā)的政策導向,并引導政府建立以上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)為模板的各類標準 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 75 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標準 C6. 品牌建設(shè) 76 作為國內(nèi)生態(tài)城市開發(fā)的先行者,上實地產(chǎn)應(yīng)迅速建立自己的生態(tài)技術(shù),并形成操作層面的標準,從而確立在行業(yè)中的領(lǐng)先地位 生態(tài)技術(shù)標準 生態(tài)技術(shù)標準 環(huán)境標準 ? 生態(tài)、開放的景觀環(huán)境標準 ? 清潔、安全和綠色的人居社區(qū)標準 ? 低污染排放的交通系統(tǒng)標準 ? 高效、循環(huán)的資源使用標準 ? 綜合的廢棄物管理標準 建立上實的生態(tài)城市開發(fā)技術(shù)企業(yè)標準
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