【導(dǎo)讀】2．1．1編制土地一級開發(fā)實施方案，獲得一級開發(fā)主體資格..........1. 2．4．2市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的具體工作流程示意圖...............24. 7．４環(huán)節(jié)時限...

　　

【正文】 對拆除單位拆除房屋、場地平整工作驗收。由拆遷人或受托拆遷單位在完成拆遷工作1 0 日內(nèi)，于市拆遷信息網(wǎng)上填報“結(jié)案報表”，將拆遷檔案于一個月內(nèi)移交區(qū)建委拆遷科。支付受托拆遷、評估、拆除、測繪等單位服務(wù)費(fèi)。 2． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2． 4． 1 市政規(guī)劃與許可 一級開發(fā)公司將市政方案綜合委托給市規(guī)劃院市政綜合所進(jìn)行市政綜合設(shè)計，并由市規(guī)院市政綜合所組織召開綜合會簽。設(shè)計單位將市政申報資料申報給市規(guī)委窗口并經(jīng)過批準(zhǔn)后，一級開發(fā)主體可取得市政規(guī)劃許可證。 2． 4． 2 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的具體工作流程示意圖 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政專業(yè)公司市政規(guī)劃院市規(guī)委窗口市建委土地儲備分中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)上水等規(guī)劃方案市政項目綜合市政申報資料市政建設(shè)總體情況市政建設(shè)總體報告 市政工程開工許可證驗收委托 提交匯總申報 批準(zhǔn)雨污等規(guī)劃方案市規(guī)院交通所道路建設(shè)方案市規(guī)院市政所市政規(guī)劃院道路、雨污水初步設(shè)計組織召開項目綜合審查市規(guī)委市政處及各市政單位市政項目方案綜合市政方案綜合市規(guī)院市政綜合所市政綜合設(shè)計一級開發(fā)公司返回委托組織召開綜合會簽市政各口公司V S 設(shè)計單位會議紀(jì)要征詢市規(guī)委V S 市規(guī)劃院會簽資料同意設(shè)計單位報裝及施工圖設(shè)計市政規(guī)劃許可證報請施工、預(yù)算、招標(biāo)審核施工、監(jiān)理招標(biāo)書評標(biāo)委員會確定施工、監(jiān)理中標(biāo)書施工、監(jiān)理單位市政建設(shè)總體資料匯總市政開工申報資料準(zhǔn)備申報一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體 一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體 月序 號 運(yùn) 作 程 序1 依據(jù)土地計劃，申請土地儲備開發(fā)2 編制土地一級開發(fā)實施方案3 區(qū)政府審查4 專家會審批5 市國土局審議6 聯(lián)席會終審7 編制招標(biāo)文件及評標(biāo)手冊8 招投標(biāo)申請及批復(fù)9 土地一級開發(fā)招投標(biāo)10 委托控規(guī)調(diào)整11 辦理規(guī)劃意見書12 辦理用地預(yù)審13 征詢相關(guān)部門意見14 市政管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計、綜合及施工設(shè)計15 辦理立項手續(xù)、取得批復(fù)16 辦理征地手續(xù)、取得征地批復(fù)17 完成征地工作18 實施國有土地使用權(quán)收購19 辦理拆遷許可證20 完成拆遷、拆除工作21 實現(xiàn)三通一平22 辦理市政開工手續(xù)23 實施市政建設(shè)24 上市驗收25 底價評估及審核26 確定上市方案、辦理上市申請手續(xù)27 公開交易28 成交 注: 粉色為行政許可審批時間, 為必需時間, 綠色可以根據(jù)工程進(jìn)展, 交叉進(jìn)行。藍(lán)色項目為可選擇程序，視實際情況而定。第 16 月第 10 月第 8 月 第 17 月第 13 月 第 14 月 第 15 月第 12 月第 11 月第 7 月 第 9 月 第2 2 月第 19 月 第2 0 月 第2 1 月土地一級開發(fā)進(jìn)度安排表第2 4 月第2 3 月第 18 月第 1 月 第 2 月 第 3 月 第 4 月 第 5 月 第 6 月 第三章、獲取土地階段 3． 1 工作成果 經(jīng)招、拍、掛取得土地使用權(quán)，簽訂《土地出讓合同》，或通過收購項目公司，簽定收購?fù)恋貐f(xié)議。 3． 2 項目土地取得標(biāo)準(zhǔn) 3． 2． 1 項目位置選擇及初步分析 房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。 3． 2． 2 土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用；土地規(guī)模要符合戰(zhàn)略發(fā)展需要。 3． 2． 3 土地價格標(biāo)準(zhǔn) 土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運(yùn)做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。 3． 2． 4 項目定位 項目的定位符合公司項目定位一致要求 。 3． 2． 5 項目成熟 項目需要滿足開工建設(shè)條件，市場成熟。 3． 2． 6 營銷效果初步分析 公司的實力含公司的資金實力、技術(shù)實力、對資源的整合能力、關(guān)系能力、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的人格魅力、創(chuàng)新實力等等因素。 3． 3 獲取土地 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)拍賣掛牌取得國有土地使用權(quán)后，應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》的相關(guān)要求，在規(guī)定時限內(nèi)與市國土局簽定《國有土地出讓合同》，并按期繳納土地出讓金。 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括在地價款中，根據(jù)位置的不同北京市各區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)費(fèi)也各不相同。 依據(jù)國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收 費(fèi)項目的通知（計價格 [2020]585 號）第三條：整頓城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。凡在《國家計委、財政部關(guān)于取消部分建設(shè)項目收費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項目收費(fèi)管理的通知》（計價費(fèi) [1996]2922）頒布前，已按規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他專項配套費(fèi)的，由省級財政、價格主管部門對各類專項配套費(fèi)進(jìn)行整頓，將其統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)重復(fù)收取的水、電、氣、熱道路以及其他各種名目的專項配套費(fèi)。統(tǒng)一歸并后的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，由省級價格、財政部門根據(jù)近年來公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況 ，按照從嚴(yán)控制、逐步核減的原則重新核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。凡是未按規(guī)定審批權(quán)限批準(zhǔn)征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或其他各類專項配套費(fèi)，以及計價 [1996]2922 號文件頒布后，地方各級人民政府或有關(guān)部門出臺的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或其他專項配套費(fèi)，一律取消。 在實際開發(fā)過程中，要根據(jù)項目所在地的城市管理部門要求是否支付基礎(chǔ)設(shè)施配套及公共配套費(fèi)用（如教育配套問題）。 3． 4 北京地區(qū)招拍掛流程圖 國有土地使用權(quán)拍賣出讓流程圖 申請人 土地出讓申請 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲備中心 地價評估 土地出讓 處審查 主管局長、局長 審批 返回 出讓處 公開拍賣 競買人 登記、索取拍賣文件和有關(guān)文件 局長辦公會 地價審定 需提 交的文件 土地出讓申請 《房屋所有權(quán)證》 《國有土地使用證》；無《國有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來源文件 無法院查封、抵押的證明 營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 有《規(guī)劃意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價評估報告 儲備土地 擬訂房屋土地 收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂拍賣文件 市國 土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同 》 發(fā)布拍賣公告 擬訂拍賣工作方案 土地整理儲備中心 土地整理儲備中心與原土地使用者簽訂房屋土地收益分配及搬遷協(xié)議 市國土房管局 與 競得人 簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 無規(guī)劃意見書 出讓底價審定小組 確定拍賣底價 市國土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價辦公室 地價初審 土地 整理儲備 中心 向土地利用中心 移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 競買人提出競買申請時應(yīng)提交的文件： 競買申請書 營業(yè)執(zhí)照 法人代表證明書 法人代表身份證復(fù)印件 不低于公告數(shù)額的履約保證金 按公告須提交的其它文件 競買人 提出 競買申請 檢查競買申請的有效性，發(fā)放標(biāo)號的競買標(biāo)志牌 第四章、辦理土地使用權(quán)證 6． 1 獲取土地使用權(quán)證 法定實施主體：國土資源某區(qū)分局（產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科） 6． 2 申請人需提交如下申辦材料 計委立項批復(fù)； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 規(guī)劃紅線圖； 征地協(xié)議書 ； 土地補(bǔ)償協(xié)議書及各項補(bǔ)償補(bǔ)助領(lǐng)取憑證； 出讓合同，出讓金發(fā)票及發(fā)證函； 法人資格證明及授權(quán)委托書； 6． 3 審查、決定時限 20 個工作日（不包括、市政府審批時限）。 6． 4 流程圖 審批 開發(fā)企業(yè)資料上報 區(qū)國土資源局大廳受理，現(xiàn)場踏勘 轉(zhuǎn)責(zé)任人審查 受理 報市建委審批 告 知 取 證 第五章 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5． 1 獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證 通過區(qū)規(guī)劃委員會、市規(guī)劃委員會，獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5． 2 申請人需提交如下申辦材料 建設(shè)單位出具的申報委托書。 建設(shè)單位提交建設(shè)單位用地申請（申請文件應(yīng)包含取得用地的有關(guān)情況等基本要素）。 《規(guī)劃意見書》附件、附圖復(fù)印件，土地整理儲備機(jī)構(gòu)《北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》，國土資源行政主管部門《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》； 《 土地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件； 《建設(shè)用地釘樁成果》； 由提供規(guī)劃申報用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的1： 500 或 1： 2020 地形圖 5 份； 需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件； 5． 3 審查、決定時限 30 個工作日 (可延長 10 個工作日 )。 5． 4 流程圖 第六章、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可 證 工作流程 辦證流程 備齊資料，上報區(qū)規(guī)劃局 對應(yīng)組織 區(qū)規(guī)劃局 開發(fā)企業(yè) 企業(yè)上報 受理（區(qū)規(guī)劃局綜合科） 受理 初審 審核 復(fù)審 規(guī)劃用地科就《規(guī)劃意見書》上表述的指標(biāo)進(jìn)行初審，并上 報市局 區(qū)規(guī)劃局 市建委會同市園林局、市國土局、市環(huán)保局、市地震局、市人防辦對用地申請進(jìn)行復(fù)審 市規(guī)劃局 市局轉(zhuǎn)發(fā)至區(qū)縣分局后，經(jīng)主管科、局長再次審核 發(fā)證 區(qū)規(guī)劃局 審核通過后，告知開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 開發(fā)企業(yè) 6． 1 獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 通過區(qū)規(guī)劃委員會 、市規(guī)劃委員會的審批，獲得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 6． 2 申請人需提交如下申辦材料 1．建設(shè)單位出具的申報委托書； 2．建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的 建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表； 3．《規(guī)劃意見書》及附件、《修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計方案審查意見》及附圖復(fù)印件，以及《規(guī)劃意見書附件（選址）》中注明申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時須提交的有關(guān)文件 4．國土行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件； 5．具有資質(zhì)的設(shè)計單位按照《規(guī)劃意見書》或《 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見》及附圖或《設(shè)計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖（按Ａ４規(guī)格（豎向）裝訂成冊）１套，另再附相同設(shè)計總平面圖５份（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖各１份）； 6．需要辦理竣工檔案登記的，須提交《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》； 7．提交招標(biāo)投標(biāo)主管部門簽署意見的《北京市勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)登記表》復(fù)印件，依法需要進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)項目，還須提交《勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書》（已進(jìn)行設(shè)計 方案審查的不需提交） 8．需要使用項目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準(zhǔn)）行政許可決定文件復(fù)印件１份； 6． 3 審查、決定時限 30 個工作日 (可延長 10 個工作日 )。 6． 4 流程圖 第七章 施工圖設(shè)計專項技術(shù)審查 工作流程 辦證流程 備齊資料，上報區(qū)規(guī)劃局 對應(yīng)組織 區(qū)規(guī)劃局 開發(fā)企業(yè) 企業(yè)上報 受理（區(qū)規(guī)劃局綜合科） 受理 初審 審核 復(fù)審 管理科對所報項目的容積率、建筑高度、市政設(shè)施等指標(biāo)進(jìn)行初審，并上報市局 區(qū)規(guī)劃局 市建委會同市園林局、市國土局、市環(huán)保局、市地震局、市人防辦、市發(fā)改委、市消防局對該項目申請進(jìn)行復(fù) 審 市規(guī)劃局 市局轉(zhuǎn)發(fā)至區(qū)縣分局后，經(jīng)主管科、局長再次審核 發(fā)證 區(qū)規(guī)劃局 審核通過后，告知開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 開發(fā)企業(yè) 7． 1 前置條件 建設(shè)單位申辦施工圖設(shè)計專項技術(shù)審查應(yīng)滿足下列條件： 申報建設(shè)項目為設(shè)置人防工程的單體項目 ； 已取得《人防工程初步設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》； 已取得