【導(dǎo)讀】深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作?，F(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風(fēng)險，除了政策和行業(yè)周期。設(shè)計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項目拓展及客戶。服務(wù)工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項目運(yùn)作水平。務(wù)和監(jiān)督的作用。負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作；負(fù)責(zé)對項目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審。負(fù)責(zé)落實董事會下發(fā)的綜合計劃；負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃；負(fù)責(zé)評估并初步確定拓展目標(biāo)。組織可行性研究報告評審。負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。配合編制《項目可行性研究報告》；主持編制《項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。

　　

【正文】 標(biāo)書。 負(fù)責(zé)對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評價工作。 工程技術(shù)部： 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書。 在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項目各階段的 工程驗收。 在工程全過程中針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 在工程全過程中，配合完成重大設(shè)計變更審核工作，給予專業(yè)意見。 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 工作程序 施工準(zhǔn)備： 項目公司（部）負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》，并交由合約成本部審核； 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計劃》組織總包招標(biāo)； 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)； 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計》； 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會 審交底； 項目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 施工過程： 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》，組織總包單位進(jìn)場； 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計劃》組織主要專業(yè)分包招標(biāo)； 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》，組織各分包單位進(jìn)場； 項目公司（部）根據(jù)合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包； 工程技術(shù)部在工程施工過程中，定期組織督察，同時對于施工中出現(xiàn)的各種問題提供專業(yè)技術(shù)支持； 運(yùn)營管理部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)跟蹤施工計劃落實 ，及時提出預(yù)警，同時協(xié)助項目公司（部）辦理各類政府批文和許可證； 合約成本部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警； 合約成本部配合項目公司（部）完成設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理工作； 財務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付； 工程驗收 項目公司（部）負(fù)責(zé)各階段的工程驗收及備案存檔工作； 工程技術(shù)部配合進(jìn)行各階段工程驗收； 項目公司（部）的成本人員在工程施工結(jié)束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項目竣工結(jié)算工作。 工程移交 項目公司（部 ）負(fù)責(zé)制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。 工程管理各部門工作職責(zé) 項目公司（部）： 施工準(zhǔn)備工作： 負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》、《材料設(shè)備采購配合計劃》及《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》，負(fù)責(zé)項目報批報建、組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。 工程施工管理： 全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 工程竣工驗收： 負(fù)責(zé)組織各階段驗收，根據(jù)反饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。 工程檔案移交： 負(fù)責(zé)項目竣工驗收后向公 司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。 財務(wù)部： 保證工程資金安排： 負(fù)責(zé)合理安排資金，統(tǒng)籌落實資金計劃。 支付工程款： 在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時支付工程款。 運(yùn)營管理部： 跟蹤項目計劃： 負(fù)責(zé)跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預(yù)警。 配合辦理工程手續(xù)： 配合項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。 合約成本部： 重大設(shè)計變更的成本控制： 負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計變更進(jìn)行成本預(yù)算，并配合完成重大設(shè)計變更審核工作。 成本動態(tài)控制： 負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān) 控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。 采購管理： 負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》和《材料設(shè)備采購配合計劃》，并根據(jù)計劃負(fù)責(zé)組織項目主體總包招標(biāo)及主要專業(yè)分包工程的招標(biāo)。 工程技術(shù)部： 監(jiān)督工程施工管理： 負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項目各階段的工程驗收。 采購管理配合： 參與招標(biāo)工作小組工作，編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書，完成公司范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。 參與工程技術(shù)論證： 針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題 ，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 參與重大設(shè)計變更審核： 配合完成重大設(shè)計變更審核工作，給予專業(yè)意見。 參與工程檔案建檔： 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 （五）營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 營銷管理工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 客戶服務(wù)部 配合部門 營銷策劃部 運(yùn)營管理部 運(yùn)營管理部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 運(yùn)營管理部 項目公司（部） 提交成果 《營銷策劃執(zhí)行方案》 《營銷費用預(yù) 算》 確定按揭銀行 廣告案 宣傳報導(dǎo)文稿 簽訂認(rèn)購書 準(zhǔn)備合同文本并備案 簽署房地產(chǎn)買賣合同 控制要點 營銷策劃推廣 的節(jié)奏要合理 落實宣傳性價比 敏感問題 合同附件 公司品牌建設(shè) 營銷管理工作流程圖 營銷管理流程指引 目的 通過市場營銷手段，創(chuàng)造公司品牌，完成項目銷售任務(wù)。 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項目營銷工作。 職責(zé) 項目公司（部）： 負(fù)責(zé)根據(jù)《策劃定位報告》，制定項目《營銷策劃執(zhí)行方案》，組織編制《營銷費用預(yù)算》。 負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司，利用各類媒 體以及組織活動進(jìn)行項目的宣傳推廣。 負(fù)責(zé)選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項目銷售總體計劃。 負(fù)責(zé)提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進(jìn)行評審。 負(fù)責(zé)項目開盤前的物料的準(zhǔn)備，制定開盤策劃組織、現(xiàn)場管理以及相關(guān)的銷售活動。 負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 財務(wù)部： 在項目開盤前，負(fù)責(zé)確定按揭銀行及條件。 負(fù)責(zé)收取客戶的預(yù)訂金和房款。 客戶服務(wù)部： 負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本及相關(guān)合同附件，同時負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。 與客戶簽訂房地產(chǎn) 買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。 負(fù)責(zé)進(jìn)行項目的尾盤銷售。 對項目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計，并形成分析報告，作為后期借鑒。 營銷策劃部： 配合完成廣告策劃公司和銷售代理公司的選擇評審工作。 配合完成《營銷費用預(yù)算》的編制工作。 配合制定《營銷策劃執(zhí)行方案》，給予專業(yè)支持。 運(yùn)營管理部： 在項目營銷過程中，配合項目公司（部）辦理相關(guān)政府批文和許可證。 定價咨詢委員會： 參加項目定價評審，對項目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行評審和決策。 工作程序 項目營銷： 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營 銷費用預(yù)算》； 營銷策劃部配合進(jìn)行《項目營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費用預(yù)算》的編制工作； 項目公司（部）負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對其工作進(jìn)行管理和評價； 營銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司； 項目公司（部）負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告策劃公司組織營銷推廣活動； 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定《項目銷售總體計劃》及《銷售工作方案》； 項目公司（部）負(fù)責(zé)提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進(jìn)行評審。 項目開盤： 財務(wù)部負(fù)責(zé)選定按揭銀行； 客戶服務(wù)部配合選擇按揭銀行并對銀行放款提出時間、方式等具體要 求； 客戶服務(wù)部將項目基本資料錄入售樓軟件； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)擬定并制作合同附件，并向項目公司（部）提供《房地產(chǎn)買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)版本； 項目公司（部）負(fù)責(zé)準(zhǔn)備除上條所述以外的其他開盤物料準(zhǔn)備工作； 運(yùn)營管理部配合項目公司（部）獲得開盤銷售所需的政府批文和許可證； 項目公司負(fù)責(zé)開盤銷售現(xiàn)場控制管理及定價控制； 項目公司負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并經(jīng)過整理后，與客戶服務(wù)部交接； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)認(rèn)購書，與客戶簽訂買賣合同，并及時備案； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)銷售回款和銷售統(tǒng)計工作。 營銷管理階段各部門工作職責(zé) 項目公司（部 ）： 制定項目營銷策劃執(zhí)行方案及營銷費用預(yù)算： 根據(jù)項目策劃定位報告，編制《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費用預(yù)算》。 宣傳推廣： 選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進(jìn)行項目的宣傳推廣。 選擇銷售代理公司： 選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項目銷售總體計劃。 項目開盤： 項目開盤前的物料的準(zhǔn)備，制定開盤策劃組織、現(xiàn)場管理以及相關(guān)的銷售活動。 簽訂認(rèn)購書： 與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 財務(wù)部： 選擇按揭銀行： 在項目開盤前，負(fù)責(zé)確定按揭銀行及條件。 財務(wù) 管理： 收取客戶的預(yù)訂金和房款。 客戶服務(wù)部： 協(xié)助開盤準(zhǔn)備： 負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本及相關(guān)合同附件，同時負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。 簽訂房地產(chǎn)買賣合同： 與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。 尾盤銷售： 進(jìn)行項目的尾盤銷售。 銷售相關(guān)調(diào)查及總結(jié)： 對項目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計，并形成分析報告，作為后期借鑒。 營銷策劃部： 配合選擇廣告策劃公司： 配合進(jìn)行廣告策劃公司和銷售代理公司的選擇評審。 配合編制《營銷費用預(yù)算》： 配合編制《營銷費用預(yù)算》。 營銷策劃支 持： 配合編制《營銷策劃執(zhí)行方案》，給予專業(yè)支持。 運(yùn)營管理部： 配合辦理相關(guān)手續(xù)： 配合辦理相關(guān)政府批文和許可證。 （六）客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 客戶服務(wù)工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 配合部門 項目公司（部） 項目公司（部） 財務(wù)部 項目公司（部） 項目公司（部） 提交成果 入伙方案 完成項目入伙 辦理產(chǎn)權(quán)證 客戶投訴處理關(guān)閉 控制要點 確保入伙方案的系統(tǒng)性 危機(jī)處理 注意辦理 時限 確保投訴問題處理的及時性 客戶服務(wù)工作流程圖 客戶服務(wù)流程指引 目的 明確客戶服務(wù)流程，提升客戶服務(wù)質(zhì)量，塑造公司形象 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項目入伙及后續(xù)客戶服務(wù)工作。 職責(zé) 客戶服務(wù)部： 負(fù)責(zé)成立項目入伙小組。制定系統(tǒng)完整的入伙方案，準(zhǔn)備入伙需要的各項物料，培訓(xùn)入伙人員。 負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理。 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，組織開展業(yè)主活動以及處理責(zé)任期內(nèi)業(yè)主的投訴處理，并制定和落實和諧社區(qū)建設(shè)方案。 配合與物業(yè)管理公司完成項目移交工作。 項目公司（部）： 配合客戶服務(wù)部入伙工作需要，編制入伙相關(guān)文件資料，同時配合物業(yè)管理公司進(jìn)行的模擬驗房工作，并根據(jù)反饋意見進(jìn)行整改。 在入伙過程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。 在項目公司（部）存續(xù)期間，負(fù)責(zé)針對業(yè)主提出的投訴進(jìn)行工程整改處理。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理公司交接項目相關(guān)資料。 財務(wù)部： 在入伙過程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。 工作程序 入伙準(zhǔn)備： 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)完整的入伙方案，組織成立項目入伙小組，并對入伙人員進(jìn)行培訓(xùn)； 項目公司（部）參與物業(yè)管理處組織的模擬驗房，并針對問題進(jìn)行整改； 項目公司（部）負(fù)責(zé) 擬定并制作《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等相關(guān)文件； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)其他入伙物料及入伙現(xiàn)場準(zhǔn)備。 項目入伙： 財務(wù)部負(fù)責(zé)收取或退還面積差額款； 客戶服務(wù)部全面負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場管理； 項目公司（部）配合客戶服務(wù)部進(jìn)行相關(guān)工作。 投訴處理 客戶服務(wù)全面負(fù)責(zé)各項投訴處理工作； 項目公司（部）存續(xù)期間配合客戶服務(wù)部處理投訴。 產(chǎn)權(quán)辦理 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)制定并實施制定項目產(chǎn)權(quán)辦證工作計劃； 項目公司（部）配合客戶服務(wù)部進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理工作。 客戶服務(wù)各部門工作職責(zé) 客戶服務(wù)部： 入伙準(zhǔn)備： 負(fù)責(zé)成立項目入伙小組。制定 系統(tǒng)完整的入伙方案，準(zhǔn)備入伙需要的各項物料，培訓(xùn)入伙人員。 項目入伙： 負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理。 客戶服務(wù)工作： 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，組織開展業(yè)主活動以及處理責(zé)任期內(nèi)業(yè)主的投訴處理，并制定和落實和諧社區(qū)建設(shè)方案。 項目交接工作配合： 配合項目公司（部）與物業(yè)管理公司進(jìn)行相關(guān)項目移交。 項目公司（部）： 入伙前期準(zhǔn)備： 配合客戶服務(wù)部入伙工作需要，編制入伙相關(guān)文件資料，同時配合物業(yè)管理公司進(jìn)行的模擬驗房工作，并根據(jù)反饋意見進(jìn)行整改。 入伙工作配合： 入伙期間，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相 關(guān)工作。 投訴處理工作配合： 入伙后，在項目公司（部）存續(xù)期間，負(fù)責(zé)針對業(yè)主提出的